As perspectivas para os fundos imobiliários em 2022

Ativos estão baratos e os analistas estão otimistas em relação à distribuição de dividendos

– Ilustração: Renata Miwa

Pontos-chave

  • Ativos são indicados para quem busca uma carteira menos volátil
  • Alta da inflação e preços baixos das cotas devem atrair investidores em 2022
  • Os fundos de papel continuam como os queridinhos do mercado

Quem lê sobre investimentos certamente já viu especialistas falando das dificuldades de investir no Brasil em 2022, um ano que promete muita volatilidade e incerteza. Algumas classes de ativos, porém, oferecem mais segurança para os investidores e têm boas perspectivas para os próximos meses. É o caso dos fundos imobiliários, que estão bem avaliados por especialistas neste ano.

Por que investir em FIIs em 2022?

Guilherme Gentile, head de análise do Dividendos.me, destaca três atrativos dos fundos imobiliários para este ano:

  • rendimentos mensais,
  • menor volatilidade que a Bolsa de Valores;
  • fundos sendo negociados abaixo de seu valor de reposição. 

A volatilidade menor dos FIIs pode ser um dos grandes trunfos do ativo, já que estamos em ano de eleições, e quanto mais perto de outubro, maior costuma ser a a movimentação nos preços dos ativos negociados na Bolsa de Valores. Os fundos imobiliários, porém, têm por característica a volatilidade menor, já que a maioria dos investidores procura esse tipo de ativo olhando para os rendimentos mensais. 

Outra ponto dos fundos imobiliários que pode atrair investidores em 2022 é que esses ativos oferecem proteção contra a inflação. Como os aluguéis são corrigidos pelo IGP-M ou IPCA, geralmente, os rendimentos também aumentam conforme o avanço dos preços. 

Quais os principais riscos para este ano?

Os investidores precisam ficar atentos a dois fatores: curva de juros e vacância dos imóveis. Com a Selic em trajetória de alta, ativos de renda fixa ficam mais atraentes, o que pode prejudicar os preços das cotas de fundos imobiliários. 

Este fator, porém, é uma faca de dois gumes, segundo Marcos Correa, especialista em fundos imobiliários na Suno Research: “a subida dos juros não afeta a qualidade dos ativos, o que significa que para o investidor de longo prazo, é uma oportunidade para comprar os FIIs a um preço mais barato que anteriormente”.

Já sobre a vacância, a inflação e a pandemia de Covid-19 precisam estar no radar. Se os preços subirem mais que o esperado, lojistas podem não conseguir pagar o aluguel de espaços em shoppings ou varejistas podem procurar opções aos galpões logísticos, por exemplo. Já a pandemia pode causar o decreto de novas medidas restritivas, o que vai afetar a renda de fundos de lajes corporativas e shoppings. 

Qual segmento deve ser destaque? 

Os fundos de papel, aqueles que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são os queridinhos da vez do mercado. Isso porque os CRIs se beneficiam da subida da Selic, então eles estão entregando rendimentos mensais altos e “devem continuar performando bem em 2022”, avisa Correa. 

O especialista da Suno Research também destaca os FIIs de Logística, que são os fundos que investem em galpões logísticos usados principalmente pelo varejo. É um segmento que cresceu junto com o e-commerce durante a pandemia. “A vacância segue caindo e o custo de construção subiu bastante, o que valoriza o imóvel. Além disto, a demanda por esses ativos segue crescendo”, explica Correa. 

Já Gentile destaca os fundos voltados para o agronegócio. Com a regulamentação do Fiagro, os Fundos de Investimento das Cadeias Agroindustriais, “podemos ver um fluo alto indo para esta classe”, estima o especialista do Dividendos.me.

Os dividendos vão continuar robustos?

No ano passado, o dividend yeld (índice que mede a rentabilidade dos dividendos em relação ao preço das cotas) de seis segmentos de FIIs ficou entre 7,05% e 12,32%, segundo o Santander. Com o resultado, o mercado já se mostrou satisfeito com os rendimentos em 2021. Para este ano, a perspectiva também é otimista. “A maioria dos contratos de locação dos imóveis dentro dos fundos é reajustada pelo IPCA ou IGP-M, portanto, os rendimentos dos FIIs, de forma geral, devem aumentar ao longo do ano, conforme os contratos forem reajustados”, explica Gentile. 

O preço baixo das cotas, na opinião de especialistas, contribui ainda mais para boas perspectivas de rendimentos. “Quando o investidor compra cotas descontadas, o retorno proporcional é superior em relação a investidores que deixarem para comprar quando as cotações voltarem a se valorizar”, diz Marcos Correa. 

Atualmente, o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário), que é como um Ibovespa dos FIIs, está na casa dos 2.800 pontos. Há dois anos, o índice batia os 3.200 pontos. Ou seja, ainda há muito espaço para chegar na máxima histórica. 


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