Pensando em investir no mercado imobiliário? Conheça os FIIs e os CRIs

Os fundos de investimento imobiliário bateram recorde em patrimônio líquido em dezembro de 2021. De acordo com a B3, eles alcançaram a marca de R$ 176 bilhões, ultrapassando o recorde anterior de R$ 167 bilhões em outubro. Atualmente, mais de 1,5 milhão de investidores apostam na modalidade. “Falando especificamente dos FIIs, esse crescimento veio de um processo de educação financeira. Junto a isso, com os juros mais baixos no passado, o brasileiro buscou outras alternativas para remunerar melhor seu capital”, explica Vitor Sancho, sócio e assessor de investimentos na Philos Invest.

Por outro lado, com a pandemia e a alta dos juros, o cenário não foi assim tão animador para alguns tipos de fundos imobiliários. “Eles acabaram tendo uma queda na cota, e uma boa parte ainda não se recuperou plenamente. Isso acaba gerando uma oportunidade para o investidor de pegar uma cota mais barata e aproveitar uma eventual retomada”, ressalta Vitor. 

Os fundos de tijolo foram os mais afetados, enquanto fundos de papel se beneficiaram com a alta da Selic. Prova disso é que entre os FIIs que mais pagaram dividendos em 2021, todos são de papel. No topo da lista estão o Barigui Rendimentos (BARI11), com um dividend yield (DY) de 13.49%, Devant (DEVA11), com DY de 15.02%, e Habtat II (BAHT11), com DY de 15.59%.

Rentabilidade dos FIIs x CRIs

Interessados em investir no setor imobiliário também podem apostar nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Mesmo estando no mesmo mercado, os FIIs e os CRIs têm diferenças na estratégia e rentabilidade. Os fundos imobiliários, que são investimentos de renda variável, trazem rendimentos de duas formas: valorização das cotas ou pagamento de dividendos. Já os CRIs são títulos lastreados em créditos imobiliários. Por serem da renda fixa, a remuneração é previsível e pode ser prefixada ou pós-fixada atrelada a uma taxa, como o CDI. 

“Os FIIs podem sofrer uma variação mais forte. Quem coloca dinheiro em fundo imobiliário tem uma visão de médio e longo prazo, já que as cotas podem oscilar de acordo com o cenário. Já o CRI, que está na renda fixa, tem seu rendimento atrelado à qualidade do crédito”, explica Vitor. Quando o assunto é tributação, o CRI é isento de Imposto de Renda. No caso dos FIIs, o IR incide apenas no momento da venda do ativo.

Qual a melhor opção?

A escolha, segundo o especialista, varia de acordo com o perfil e objetivos de investimento. “Não existe um produto melhor ou pior. O ideal é diversificar e ter os dois na carteira. Se tiver que escolher entre um ou outro, os FIIs são mais indicados para perfis moderados, enquanto os CRIs podem ser uma boa opção para investidores mais cautelosos”, conclui Vitor.