Fundos de tijolo ou de papel: diferenças e em qual investir

Os Fundos de Investimento Imobiliário, ou FIIs, têm se tornado cada vez mais populares. A modalidade reúne investidores com um mesmo objetivo: apostar em negócios imobiliários. No Brasil, existem mais de 350 FIIs listados na B3, como os fundos de tijolo e de papel, e que hoje somam um valor de mercado total superior a R$ 130 bilhões diante de 1,4 milhão de investidores – em 2017 eram 121 mil pessoas investindo.

Em 2022 o volume financeiro negociado pelos fundos imobiliários, de janeiro até agora, já superou o registrado no ano passado inteiro. A informação faz parte de boletim mensal divulgado pela B3, a Bolsa de Valores brasileira.

Ainda de acordo com o documento, o segmento de FIIs movimentou R$ 56,7 bilhões de janeiro a outubro de 2021, contra R$ 54,1 bilhões entre janeiro e dezembro de 2020. Isso aconteceu mesmo com o mercado de fundos imobiliários registrando, em outubro, um volume mensal de negociação de R$ 5 bilhões, o menor nível desde novembro de 2020.

“Os FIIs permitem que pessoas acessem imóveis e determinados papéis de forma simplificada e com aportes mais baixos, mas com uma gestão profissional. Ele também é atrativo por conta da isenção de Imposto de Renda”, explica Alkeos Saroglou, sócio da Alta Vista Investimentos.

Fundos de tijolo e fundos de papel são os dois principais tipos de FIIs. Se você já pensou em investir no ativo, deve prestar atenção nas características de cada um deles. 

Fundos de tijolo

Como o próprio nome já diz, os fundos de tijolo focam em imóveis físicos. Eles são negociados na Bolsa de Valores e permitem investir em lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, hotéis.

O investidor compra uma ou mais cotas. Com esse dinheiro, os fundos adquirem novos ativos e recebem um aluguel por eles. Assim, o pagamento do locatário é convertido em dividendos para os acionistas.

“Quando você compra uma cota em um fundo de tijolo, está comprando um ‘pedaço’ de um determinado imóvel. À medida em que os aluguéis tendem a aumentar e o metro quadrado valorizar ao longo do tempo, a expectativa dos investidores é que suas cotas também cresçam”, afirma Saroglou.

Os fundos imobiliários de tijolo têm seus riscos. Os principais são: vacância, saúde financeira dos inquilinos e inadimplência. Ou seja, o imóvel pode ficar vazio ou o locatário pode deixar de cumprir suas obrigações de pagamento. Fatores econômicos e do mercado também podem afetar os FIIs de tijolo. Durante a pandemia, por exemplo, shoppings e lajes corporativas foram alguns dos mais prejudicados.

Fundos de papel

Nos fundos de papel, os investimentos são feitos em títulos e papéis do mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Nesse caso, o rendimento vem dos juros ou da venda dos títulos a outros investidores. “Diferentemente dos fundos de tijolo, os fundos de papel não têm o aumento do valor patrimonial ao longo do tempo”, diz Saroglou.

Na prática, o dinheiro da venda das cotas é usado para montar uma carteira de investimentos com os títulos e papéis citados. Depois do prazo determinado no momento da compra, pelo menos 95% do resultado líquido é distribuído aos cotistas. Por isso, os fundos de papel também são conhecidos como Fundos de Recebíveis Imobiliários.

Um alerta: apesar de investirem em produtos de renda fixa, os FIIs de papel são um tipo de renda variável. Afinal, as cotas são negociadas na Bolsa de Valores e o rendimento do fundo depende da estratégia do gestor.

Tijolo ou papel: quais os melhores fundos imobiliários?

Saroglou destaca ainda que, antes de investir, você deve entender as características de cada um dos tipos de FIIs e suas estratégias de investimento.

“Os fundos de tijolo tendem a aumentar a renda ao longo do tempo, enquanto os de papel pagam de uma só vez. Depende muito dos objetivos de cada investidor. Por exemplo: se você quer ter a valorização de um imóvel refletida nos ganhos, os FIIs de tijolo podem ser uma boa opção”, afirma.

Enquanto nos fundos imobiliários de tijolo você deve prestar atenção no imóvel em si, na localização e no preço do ativo naquele momento, nos fundos de papel é importante entender a estratégia do gestor e os ativos que compõem aquele fundo. São maneiras diferentes de alocar os recursos.

Segundo Saroglou, mais importante que isso é olhar com cuidado quem é o gestor daquele fundo e saber que as duas opções são investimentos de longo prazo. Portanto, se você deseja separar uma parte do seu patrimônio para FIIs, pode diversificar a carteira e diminuir os riscos.

“Não precisa necessariamente escolher entre um ou outro. Acho importante mesclar os dois e investir em mais de uma opção – como escritório, galpão e papel. Aqueles que concentraram todo seu investimento em shoppings, por exemplo, tiveram uma carteira prejudicada durante a pandemia”, diz.