Fundos imobiliários mais rentáveis: descubra quais são segundo analistas
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Para quem acompanha os noticiários, já deve ter percebido que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) estão vivendo um cataclisma de taxa de juros alta, aperto no mercado de crédito e inadimplência. Assim, no meio da tempestade, o investidor que se preocupa com o retorno do investimento pode se complicar na escolha dos fundos imobiliários mais rentáveis.
Mas, afinal, é importante olhar para o dividend yield (DY) do FII quando se fala em lucro? Ou pelo desconto dos fundos?
A Inteligência Financeira ouviu analistas e gestores dos FIIs para saber quais são os fundos com maior rentabilidade do mercado. E, além disso, para descobrir quais são os fundos com maior desconto e chance de valorização daqui para frente.
A obviedade é de que os FIIs de maior risco, como alguns de multimercado e papel, continuam distribuindo lucros acima da média do mercado. Contudo, não são eles que podem surpreender o investidor nos próximos informes mensais.
Quais são os fundos imobiliários mais rentáveis?
O primeiro trimestre de 2023 (3T23) não foi amistoso a investidores do mercado imobiliário. Isso porque, em meio a uma taxa Selic que se mantém a 13,75% ao ano desde agosto, o rombo descoberto pela Americanas mergulhou o mercado de crédito brasileiro em uma contração.
Com menos crédito cedido aos bancos, portanto, o investimento imobiliário sofreu impacto negativo, afetando inclusive os contratos de aluguel e pagamento de recebíveis dos FIIs.
Mesmo numa maré ruim, o investidor tem alguns métodos para calcular quais são os fundos imobiliários mais rentáveis do mercado.
E, pois bem, o principal deles é o chamado dividend yield (DY). O indicador mostra ao investidor quanto o fundo distribui em proventos pelo valor da cota, na data de fechamento (ou data ex).
A consultoria Quantum Finance realizou um levantamento com os dez fundos imobiliários listados na B3 com os maiores dividend yields de 2023. Acompanhe abaixo:
Ranking | Fundo de Investimento Imobiliário | Segmento | Ticker no Bovespa | DY |
---|---|---|---|---|
1 | Ecoagro FII Agro | Papel | EGAF11 | 6,76% |
2 | BB PROGRESSIVO FII | Tijolo | BBFI11 | 5,78% |
3 | NCH RECEBÍVEIS DO AGRONEGÓCIO FIAGRO FII | Papel | NCRA11 | 5,75% |
4 | RIO BRAVO OPORTUNIDADES IMOBILIÁRIAS FII | Tijolo | RBOP11 | 5,56% |
5 | DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII | Papel | DEVA11 | 5,46% |
6 | RBR PLUS MULTIESTRATÉGIA REAL ESTATE FII | Multiestratégia | RBRX11 | 4,90% |
7 | HECTARE CE FII | Papel | HCTR11 | 4,75% |
8 | OURINVEST INNOVATION FIAGRO FII | Papel | OIAG11 | 4,57% |
9 | VALORA CRA FIAGRO FII | Papel | VGIA11 | 4,48% |
10 | AZ QUEST SOLE FIAGRO | Papel | AAZQ11 | 4,44% |
FIIs de tijolo ou de papel?
Na pandemia, a categoria de fundo imobiliário que se sobressaiu na distribuição de lucro aos cotistas foi a de papel.
Afinal, esses FIIs ficaram conhecidos como rentáveis por serem high yield, entregarando dividendos acima da média a custo de um risco de crédito elevado.
Quais fundos imobiliários são mais rentáveis por cota?
Outra forma de observar se um fundo imobiliário pode render mais no curto prazo é pelo valor da cota na data de início e de fechamento.
De acordo com os cálculos da Quantum Finance, entre os FIIs listados no Bovespa, os dez fundos imobiliários mais rentáveis por cota são:
Ranking | Fundo de Investimento Imobiliário | Segmento | Ticker no Bovespa | Retorno por cota |
---|---|---|---|---|
1 | EVEN PERMUTA KINEA FII – EVEN PERMUTA KINEA FII | Papel | KINP11 | 59,24% |
2 | KINEA II REAL ESTATE EQUITY FII | Tijolo | KNRE11 | 45,96% |
3 | NOVO HORIZONTE FII | Tijolo | NVHO11 | 23,19% |
4 | MOGNO HOTÉIS FII | Tijolo | MGHT11 | 21,12% |
5 | OURINVEST INNOVATION FIAGRO FII | Papel | OIAG11 | 13,42% |
6 | EXES ARAGUAIA FIAGRO FII | Papel | AGRX11 | 10,13% |
7 | NCH RECEBÍVEIS DO AGRONEGÓCIO FIAGRO FII | Papel | NCRA11 | 8,43% |
8 | RIO BRAVO RENDA EDUCACIONAL FII | Tijolo | RBED11 | 8,12% |
9 | HOSPITAL DA CRIANÇA FII | Tijolo | HCRI11 | 7,51% |
10 | XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII | Papel | XPCA11 | 7,36% |
Valor de cota X valor dos dividendos
Mas por que a lista das pagadoras de dividendos não bate com a que tem as cotas mais valorizadas? Quem explica essa diferença é Leonardo nascimento, sócio-fundador da Urca Capital Partners, na Entrevista da Semana logo abaixo:
Cuidado ao calcular a rentabilidade apenas pelo dividendo
O DY (dividend yield) não é a única forma de calcular quais são os fundos imobiliários mais rentáveis. Aliás, analistas e gestores apontam que esse é o erro mais comum do investidor ao escolher FIIs.
Felipe Sousa, analista da Levante Investimentos, diz que olhar apenas a distribuição prévia do fundo é como “dirigir um carro olhando para o retrovisor”.
A análise pelo prisma do dividend yield pode esconder fundos com descontos sobre o valor patrimonial em relação às cotas no mercado, apontam gestores e analistas ouvidos pela IF.
Nesses casos, há outros elementos para avaliar ao calcular os rendimentos futuros na carteira:
- Preço do fundo sobre o valor patrimonial;
- Preço das cotas em relação ao patrimônio líquido;
- Preço do metro quadrado nos ativos do fundo — isto vale principalmente para fundos de tijolo;
- Risco imobiliário de default,
- Liquidez do fundo
Esses critérios estão voltados apenas para o valuation. De acordo com Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, outros critérios a serem considerados na escolha do fundo estão ligados à gestão e à tese de investimento.
Para Anita, o investidor deve analisar onde está o imóvel, além de quem seria um eventual locatário substituto caso o principal não honre pagamentos.
“O investidor é sempre muito ancorado no yield, mas temos casos de fundos de crédito que tem distribuído yield de 16% a 20% e que, ao mesmo tempo, apresentam problemas grandes de inadimplência”, diz a gestora da Rio Bravo.
“No final do dia, quando o investidor analisa o yield puramente, ele sempre procura 1% ao mês. Mas é importante ter o retorno na perspectiva de valorização daquele ativo.”
Análise de longo prazo
Gabriel Barbosa, sócio e membro do comitê de investimentos da gestora TRX, lembra que tanto os indicadores de valuation assim como a análise dos ativos e da gestão devem ser considerados para saber quais são os fundo imobiliário mais rentáveis no longo prazo.
Por exemplo: “se o investidor pagou R$ 80 na cota de um fundo imobiliário e observa, considerando o valor do patrimônio, que pode haver um aumento para R$ 100 e aquela cota render mais. Isso é uma perspectiva que talvez demore para chegar, porque depende de vários critérios de avaliação do mercado como um todo”, diz.
Mas, “em algum momento, historicamente falando, o preço chega no valuation. Isso é nítido”, comenta.
A TRX gere o TRXF11, listado na B3, a bolsa de valores brasileira. Dessa forma, o fundo de tijolo atua como locador de lojas físicas de varejistas do setor de supermercado e atacado e de construção.
O que faz a TRX?
A TRX tem como locatárias LeroyMerlin, Assaí, Pão de Açúcar, Carrefour, entre outras. Os contratos são de modalidade atípica, ou seja, firmados visando o retorno de capital a longo prazo, em média de 14 anos. Em caso de calote, a multa equivale ao valor do tempo que resta para o encerramento do aluguel.
“Olhamos, principalmente nos fundos de tijolo, se o preço por metro quadrado do portfólio como um todo está adequado”, afirma Barbosa.
Ao identificar oportunidades de ganho de capital, o investidor pode sair do eixo do DY para aproveitar descontos em outros fundos.
Qual fundo imobiliário pode valorizar mais?
Na Faria Lima, é popular a tese de investimento de que, com a queda de juros e estabilidade da Selic, alguns setores de fundos imobiliários devem retomar perdas acumuladas durante a pandemia e se valorizarem mais do que outros.
A teoria mais popular e ouvida de todos os especialistas que foram entrevistados pela reportagem é de que os Fundos de Fundos (FoFs, na sigla em inglês) devem ganhar bastante tração no ganho de capital com o aquecimento da economia. Estes fundos negociam na carteira cotas de outros fundos.
FoFs mais baratos
Os FoFs estão duplamente descontados, afirma Giuliano Bandoni, gestor da Rio Bravo. Isso porque o valor da cotas dos fundos dentro da carteira está barato, reduzindo o preço da própria cota do FoF. São fundos imobiliários que, portanto, podem se tornar mais rentáveis no longo prazo.
“Basicamente hoje os FoFs pagam, em média, 12% em dividendos anualizados por cota no D+0. A carteira desses fundos deve saltar 25% a 30% no preço. O FoF deve subir bastante em termos de dividendos e potencial de valorização, o que acontece, e que nós já vimos em agosto de 2022”, diz Bandoni. O carrego médio, nesse caso, é de 1% de DY ao mês.
Quem faz coro à oportunidade nos FoFs é o analista Felipe Sousa, da Levante.
Na análise de Sousa, os FoFs do mercado com a maior expectativa de retorno por cota são:
- RBRF11 (RBR Asset)
- KFOF11 (Kinea)
- HGFF11 (Credit Suisse)
- MORE11 (More Invest)
- JSAF11 (Banco Safra)
Mas Barbosa, da TRX, explica que a valorização pode depender mais do ciclo do mercado e das condições econômicas. Por exemplo, quem comprou FoFs entre 2019 a 2020 sentiu um impacto forte em seu patrimônio pela desvalorização das cotas.
“O risco do FoF é maior. Na carteira para investidores iniciantes não costumamos oferecer o FoF porque eles são mais voláteis. Mas para a carteira experiente acho que essa é uma boa aposta entre as classes de ativos do do IFIX”, referindo-se ao índice de fundos imobiliários da B3.
Oportunidades de valorização em FII de tijolo
Ao analisar outros setores do mercado, especialistas explicam que o tijolo também apresenta boas oportunidades com uma possível queda dos juros no 2º semestre.
Os fundos de logística devem ter aumento de vacância momentâneo, já que o apetite do locatário não está tão intenso, avalia Sousa, da Levante. As varejistas devem colocar o pé no freio com entregas, levando a um aumento entre 12% e 15% de vacância no Brasil. Ainda na visão do analista, locações no interior devem sofrer mais o impacto negativo.
Contudo, Barbosa avalia que esse momento é bem pontual e que os FIIs devem se beneficiar com uma taxa de juros mais baixa.
O case Tok&Stok
“Os fundos têm conseguido boas negociações”, diz o gestor da TRX. A Tok&Stok voltou a pagar a Vinci, proprietária de um galpão da marca em Minas Gerais.
“A Marisa também entrou em acordos. A Americanas está pagando os aluguéis dela para não perder o espaço de locação. Tem uma demanda forte e ainda e crescente nos galpões logísticos de boa qualidade.”
Lajes corporativas
Outro setor tido como barato pelos especialistas é o de lajes corporativas. Os imóveis devem continuar com absorção líquida, assim como com uma pequena queda marginal. O aumento pela procura se justifica pela volta ao trabalho presencial, ainda que a passos mais lentos do que o esperado.
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