Crise dos CRIs: é hora de fugir dos fundos imobiliários?

Os juros altos de 13,75% ao ano continuam causando estragos nos resultados de diversos fundos imobiliários (FIIs) de papel. Fundos como o DEVA11, VSLH11 e TORD11 acumulam perdas nos últimos seis meses de 41,95%, 43,85% e 51,91% respectivamente.

Aliás, para piorar, nas últimas semanas, parte dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) destes fundos ficou inadimplente. Com isso, os fundos vêm cortando de forma contínua o valor pago de dividendos em suas cotas.

O DEVA11, por exemplo, vai pagar apenas R$ 0,70 por cota na próxima semana. Há 12 meses, o valor era de R$ 13,03. O VSLH11 vai pagar apenas R$ 0,03 ante R$ 1,24 de um ano atrás. O TORD 11 sequer vai distribuir dividendos. 

A Vórtx, que administra os fundos, apresentou ao mercado as listas dos CRIs que são investidos por eles e que estão inadimplentes. Entre eles estão a Gramado Parks, Circuito das Compras e WAM Holding, além de projetos como Resort do Lago IV, Búzios Beach e Resort do Lago Park.

O que é o CRI?

O Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) é um título lançado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado.

Essas empresas, então, vendem receitas futuras que têm para receber. Entram nesse contexto: aluguéis e parcelas pela venda de apartamentos. Tudo isso é colocado em um título, que é vendido aos investidores, como os FIIs da DEVA11, VSLH11 e TORD11.

Os ativos têm rendimento mensal prefixado e correção monetária por um indicador, que normalmente é o CDI  ou o IPCA.

Com a crise do DEVA11, VSLH11 e TORD11, é hora de fugir dos FIIs?

Idean Alves, sócio e chefe da mesa de operações da Ação Brasil Investimentos, diz que com a Selic alta, as empresas estão passando por dificuldades para pagar as suas dívidas, conseguir acesso a capital barato e honrar seus compromissos. Resultado: impacto nas cotas dos fundos imobiliários e nos dividendos pagos. 

Mas, segundo ele, apesar do momento ser de cautela, não é hora para abandonar os investimentos.  “O cenário atual pede cautela, o que não significa ficar de fora, mas entender o que é oportunidade, e o que é armadilha de valor, pois foi com Selic alta e os FII’s em baixa, o melhor momento para se entrar nesse mercado como em 2014 e 2015”, diz.

Além disso, segundo ele, com as quedas, surgem opções baratas. “Quem não quiser volatilidade e nem surpresas na carteira, é melhor ficar de fora. Agora, para quem pensa no médio e longo prazo pode ser um momento de oportunidade”, diz.

Aliás, posição semelhante a de Bruno Mori, economista e sócio fundador da Sarfin.

“Não é hora de fugir dos FIIs. Com a expectativa de queda da taxa de juros até o final do ano, é provável que o preço das cotas dos FIIs sofram valorização. O investidor deve ter em mente que este é um investimento de longo prazo, que sofre variação de preço ao longo do tempo”, afirma.

Os fundos DEVA11, VSLH11 e TORD11 são de risco?

Caio Canez de Castro, especialista em investimentos e sócio da GT Capital, diz que o momento é de evitar os fundos de alto risco.

“Com certeza os mais arriscados são aqueles considerados high yield, ou seja, com foco em trazer o maior retorno em dividendos para o cotista. Estes comumente acabam tendo em sua carteira ativos de alto risco”.

Ele lembra que são esses fundos que estão com problemas de inadimplência em seus CRIs. “No momento, estes ativos estão mais suscetíveis a não cumprirem com os pagamentos e consequentemente, obrigando os FIIs a não distribuírem dividendos. E, em casos mais graves, até perder parte do patrimônio do fundo.”, diz.

Lembrando que os fundos DEVA11, VSLH11 e TORD11 são considerados de risco.

Como reduzir o risco ao escolher um FII?

Idean lembra uma regra antiga para qualquer investidor: diversificação. Ele diz que assim o investidor dilui o risco e tem mais flexibilidade na carteira, caso algo saia fora do planejado, como foi o caso dos fundos DEVA11, VSLH11 e TORD11, considerados high yield, ou seja, de alto risco.

“Alem disso, estudar os fundamentos dos fundos, entendendo como ele ganha dinheiro, e como ele pode perder, é uma segurança adicional para o investidor. Assim, a pessoa passa a saber o que está fazendo, para quando a maré mudar, como agora, para que ele saiba qual estratégia adotar, que na maioria das vezes é acompanhar, e não sair vendendo tudo”, diz.

Além disso, Caio aponta outro aspecto. “Uma alternativa a investidores que estão começando sempre será os fundos de fundos, famosos FOFs. Nesta estratégia é possível ter todos os principais fatores que reduzem o risco, sem a necessidade de fazer grandes diligências”, afirma. 

O que diz o Itaú BBA?

Em sua carteira de recomendação de fundos imobiliários para abril, o Itáu BBA destaca o momento negativo dos fundos de alto risco. “Todo o mal estar de crédito que pairava sobre os fundos de galpões logísticos, com os casos de Americanas, Tok&Stok e Lojas Marisa, parece ter chegado aos fundos imobiliários de ativos financeiros high yield”, diz um trecho.

Aliás, segundo o banco, esses fundos atraíram muitos investidores pessoas físicas ao longo da pandemia, que negligenciaram os riscos envolvidos por causa dos altos proventos distribuídos. 

“Porém, para ganhar mais, via de regra, o investidor precisa correr mais risco e, em um cenário complicado de altas taxas, como o que estamos atravessando, alguns devedores não conseguem honrar com suas obrigações mensais e a inadimplência sobe, impactando a receita e os proventos mensais”, diz o comunicado.

Apesar deste cenário, o banco mantém perspectiva positiva para os CRIs high grade contra os high yield. “Nosso posicionamento para fundos de ativos financeiros sempre foi conservador e, por isso, preferimos os high grade porque enxergamos uma relação de risco e retorno mais atrativa”.