Fundos imobiliários estão mais baratos que nos últimos cinco anos. É hora de investir?
Os fundos imobiliários (FIIs) estão sendo negociados na bolsa com um dos descontos mais expressivos nos últimos cinco anos. É o que aponta um estudo feito pelo Santander, baseado em uma carteira teórica com os 10 FIIs mais líquidos do universo de cobertura do banco.
Então, na relação de preço dos fundos negociados na B3 versus o valor patrimonial de todos os fundos disponíveis na bolsa o desconto médio praticado até o final de janeiro é de 27%. É um nível de preço somente comparável ao mês anterior em um período de cinco anos. Portanto, o momento é o mais atrativo para entrada no mercado, que viveu seu auge entre 2018 e 2019.
Por outro lado, o IFIX, indicador de desempenho dos FIIs, negociou nos últimos 12 meses com desconto médio de 11%. Mas atualmente a depreciação aumentou, e o índice apresenta um desconto médio de 18,2%, um dos maiores deste período.
Desse modo, nos últimos meses as aplicações estão sofrendo com a volatilidade do mercado. Como consequência, as cotas dos fundos estão sendo ajustadas com base em novos patamares de risco, considerando o seu retorno em comparação ao de aplicações de renda fixa.
Com os fundos mais barato, é hora de comprar ou vender?
É hora de comprar ou vender a aplicação? Depende do perfil do investidor, conclui Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander, autor do estudo. As aplicações são voltadas para objetivos financeiros de médio e longo prazo.
Segundo Pires, nos últimos três anos os fundos imobiliários estão cumprindo com duas funções relevantes para os investidores: pagaram bons dividendos e serviram como instrumento de proteção patrimonial.
O valor de mercado de um FII vem sendo afetado por fatores macroeconômicos, como o alto nível da taxa de juros, aumento das expectativas para a inflação e a volatilidade. Contudo, no quesito valor patrimonial, é necessário considerar também a capacidade dos fundos de gerar fluxo de caixa e um potencial valor residual.
No período analisado ambas as características sofreram poucas variações, conclui Pires. “Isso mostra a resiliência da aplicação financeira diante de momentos desafiadores que vivemos ao longo dos últimos anos”.
Para Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários, em um ciclo de baixa do mercado todos os fundos ficam mais baratos, tanto os bons quanto os ruins. Portanto, ele gera a oportunidade de comprar os melhores fundos por ‘preços de fim de feira’. “É a hora de adquirir fundos com bom patrimônio, que vão gerar rendimentos robustos por muitos anos”.
O que deve valorizar os FIIs agora
A partir de agora os fatores que devem nortear a valorização das cotas são a queda da taxa básica de juros e a capacidade de geração de resultados via pagamento de dividendos.
FIIs de tijolos que têm ativos bem locados, com qualidade construtiva e localizações premium deverão sofrer poucas variações nos rendimentos nos próximos meses. Segundo Pires, eles conseguirão manter uma boa taxa de ocupação dos portfólios.
Os investidores devem preferir FIIs de papel que têm carteira de devedores com boa saúde financeira e estruturas de garantias que mitigam o risco de inadimplência. Esses fundos também devem continuar com uma boa capacidade de pagamento de proventos.
No momento em que as taxas de juros derem sinais de queda, e o ciclo de valorização dos FIIs começar, bons fundos serão os primeiros a se recuperar, completa Moraes. “Ao invés de ficar esperando o melhor momento, siga investindo ou comece a investir. Afinal, ciclos não duram para sempre”.