10 fundos imobiliários que vão pagar menos dividendos com a provável queda do CDI

Levantamento exclusivo traz os títulos mais expostos para você ficar de olho

A projeção da queda de juros está transformando o mercado de fundos imobiliários em uma dança das cadeiras… alugadas. Por exemplo, nos fundos de papel e tijolo, o CDI deixa de ser tão atrativo, e dá lugar ao crédito com lastro no IPCA. Com isso, os dividendos de fundos imobiliários mais expostos à taxa devem ter queda, de acordo com analistas.

Um levantamento exclusivo feito pela Valora Investimentos a pedido da Inteligência Financeira revela os 10 FIIs com maior exposição ao CDI. Aliás, para gestores, existe um movimento interno do mercado de realocar os ativos para o IPCA – e essa estratégia deve valer também para o investidor. Mas o CDI ainda oferece um bom “prêmio“, ou seja, rendimentos altos por um risco baixo.

Com a Faria Lima precificando a Selic a 10% na curva futura de juros para 2026, o mercado imobiliário já se movimenta para mudar a composição da carteira. Isso porque a demanda por crédito atrelado à inflação “vem crescendo bem”, diz um sócio de uma das maiores gestoras do país. De acordo com ele, o ajuste fino no mercado de crédito é iminente.

Por que o CDI em queda impacta os dividendos de FIIs?

Os fundos de papel, cuja maioria dos ativos é de recebíveis imobiliários, podem deter dívidas atreladas a três principais indicadores da economia: o IPCA, o IGP-M e o CDI.

Assim, sempre em que uma dívida é emitida, o rendimento é um percentual composto por três indicadores ou o indicador somado a um percentual prefixado. Um crédito pode estar emitido em IPCA+ ou CDI+, por exemplo.

Portanto, se o CDI se desvaloriza, a dívida do crédito imobiliário passa a ter um desconto. Isso, portanto, faz com que dividendos de fundos imobiliários expostos ao CDI, conhecido por ser um índice de menor volatilidade que o IPCA, sofram impactos negativos.

O que mexe com os dividendos dos FIIs?

Então, quanto maior a exposição, afirma o head de análise da plataforma de gestão Dividendos.ME, Guilherme Gentile, maior o impacto nos dividendos dos FIIs.

Sendo assim, conforme o analista, o mercado deve antecipar a queda de rendimentos mensais dos FIIs. Por exemplo, na terça-feira (22), diz Gentile, alguns dos fundos mais alocados em CDI tiveram maior desconto ao serem negociados na bolsa de valores. Houve aumento de deságio nas cotas – a diferença entre elas o valor patrimonial cresceu.

O KNCR11, por exemplo, fundo com quase 100% de exposição ao CDI, estava com 4% de desconto do valor patrimonial sobre a cota.

“Se observarmos fundos indexados ao CDI com grau maior de risco, como o MCCI11 [Mauá Capital Recebíveis Imobiliários], estavam sendo negociados com 0,95% de desconto. Esse movimento pode aumentar conforme o tempo”, diz Gentile.

10 fundos imobiliários com maior exposição ao CDI

A pedido da IF, a Valora Investimentos fez, então, um levantamento exclusivo com os fundos imobiliários mais expostos ao CDI. Confira:

FundoExposição ao CDIExposição ao IPCAExposição a outros FIIsOutros
KNCR1199,4%0,6%0%0%
VGIR1195%5%0%0%
SADI1177,6%14,7%7,7%0%
RZAK1157,3%28%13,6%1,1%
PORD1148,3%37,8%5,9%8%
MXRF1142,6%55,2%1,2%0,9%
RBRY1142,1%45,2%12,4%0,3%
MORC1141%59%0%0%
KNSC1137,4%61,4%1,1%0%
HGCR1136,3%50,2%13,5%0%
fonte: Valora Investimentos

O que os fundos mais expostos ao CDI têm em comum?

Além da carteira focada em crédito, a maioria dos fundos imobiliários presentes no levantamento distribui dividendos menores, mas sem risco alto. O mercado chama esses fundos de high grade.

“Normalmente, os fundos de high grade são aqueles que têm exposição significativa ao CDI porque têm menor risco na operação de crédito. São FIIs com dividendos consistentes porque possuem na carteira créditos de empresas com ratings elevados”, diz Danny Gampel, sócio e gestor da Cy.Capital.

De acordo com o especialista, o CDI é uma contrapartida do risco imobiliário, “porque o mercado das incorporadoras e aluguéis está mais atrelado à inflação”. “Tanto a receita quanto o custo das incorporadoras são atrelados à inflação. Normalmente, o CDI tem divergência dos custos dessas empresas.”

Quais FIIs com maior dividend yield têm exposição ao CDI?

De acordo com um levantamento feito pela IF, três dos fundos imobiliários de maior dividend yield (rendimento por preço da cota) até junho deste ano integram a lista de maior exposição ao CDI. São eles:

  • RZAK11: Dividend Yield de 18,36% a.a.;
  • MORC11: DY de 16,75% a.a.;
  • PORD11: DY de 15,58% a.a.

FIIs se beneficiam da queda dos juros?

Apesar da expectativa de queda do CDI, os fundos imobiliários – assim como seus dividendos – se beneficiam amplamente com a queda de juros.

Portanto, a visão dos gestores e analistas ouvidos pela reportagem é de que os fundos high grade com alta exposição ao CDI podem oferecer um “carrego” maior em investimentos.

Ao analisar a venda de cotas de FIIs atrelados ao CDI, o investidor deve também analisar o histórico do fundo imobiliário e os dividendos pagos. O VGIR11, da Valora, atingiu valor máximo da cota, por exemplo, em janeiro de 2020 quando os juro anual era de 4,5%.

Em qual FII investir?

“O FII pagava em rendimentos o CDI mais 3%. Ou seja, cerca de 7,5%. Em comparação com outros produtos do mercado, na época, portanto, o dividend yield do Ifix de tijolo era de 6,5%”, diz Alessandro Vedrossi, sócio da Valora. “Primeiramente, tijolo colhe mais benefícios na queda dos juros, por conta da taxa cobrada com os aluguéis. Porém, os fundos em CDI historicamente tiveram apreciação persistente à queda da taxa de juros.”

Na tese do sócio da Valora, os fundos imobiliários atrelados ao CDI devem continuar bons pagadores de dividendos, mas ganham dos FIIs de tijolo e high yield pela estabilidade. Entre os dez fundos imobiliários mais expostos ao CDI no IFIX, a taxa média de aquisição é de CDI + 4,1%.

“Se as carteiras de CRI pagam, em média, CDI + 4%, elas rendem 18% no ano. Para o investidor, o que é melhor? Vender os 18% para comprar um ativo que vai pagar 10% e apreciar em algum momento? Ou seria melhor esperar um pouco mais?”, questiona.

Investidor pode perder em dividendos, mas ganhar em cotas

Outro especialista que recomenda cautela antes de se desfazer de FIIs de papel é Gampel, sócio da Cy.Capital.

Com a provável queda da Selic no segundo semestre, pode haver ainda uma debandada de investidores de outros ativos para os fundos imobiliários. Nesse caso, a tese de Gampel é de que as cotas de FIIs se valorizem, incluindo as de FIIs mais alocados ao CDI.

“O investidor terá uma oportunidade de ter ganho de capital da cota se ele realizar a venda disso”, afirma, ao indicar que agora não é o momento para tal operação. Afinal, um CDI de 10% continua alto para o mercado. Os dividendos de fundos imobiliários mais expostos terão “yield interessante” (definição dele) frente ao baixo risco.