Dúvida sobre juros sacode desempenho dos fundos imobiliários
Depois de alcançar o melhor desempenho do ano em agosto, o Ifix, índice de fundos imobiliários, registrou a pior queda em novembro, pressionado pelas incertezas políticas e fiscais que rondam a cena local.
Até o mês passado, os fundos imobiliários de “papel”, que investem em títulos de dívida do mercado imobiliário, vinham sendo penalizados pelos três meses seguidos de deflação.
Como a maioria desses fundos carrega títulos atrelados ao índice oficial da inflação, o IPCA, houve uma redução dos dividendos distribuídos, já que a inflação ficou negativa.
O que os investidores fizeram?
Tal cenário, pouco visto no Brasil, gerou um movimento de fuga dos investidores que detinham fundos imobiliários de papel na carteira.
E, enquanto esses fundos sofreram com o efeito deflacionário, os fundos de “tijolo”, que investem em ativos reais, voltaram a ganhar destaque na medida em que o mercado passou a projetar o início do movimento de redução da taxa de juros.
Mas em novembro a volatilidade tomou conta dos mercados e mudou a fotografia dos fundos imobiliários.
O dólar, que chegou a tocar os R$ 5,01 no começo do mês, disparou e bateu os R$ 5,52 após discurso do presidente eleito Luiz Inácio Lula da Silva.
“Vai aumentar o dólar e cair a bolsa? Paciência”, disse o representante ao criticar o teto de gastos. Como consequência, as incertezas em torno da questão fiscal elevaram o prêmio de risco dos ativos brasileiros. As projeções para os juros, por sua vez, voltaram a subir.
Índice caiu 4% em novembro
Em reflexo ao cenário de deterioração do cenário fiscal, que mudou a perspectiva do mercado sobre os juros para uma taxa Selic elevada por mais tempo, o Ifix anotou perdas de 4% em novembro.
Os fundos de tijolo, que vinham em trajetória de recuperação, retomaram o lugar na lanterna, enquanto os de papel voltaram ao destaque, apesar da queda expressiva da rentabilidade.
Em outras palavras, é plausível dizer que os fundos imobiliários que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário se saíram como os “menos piores” no mês passado.
“O Ifix caiu em novembro porque o mercado ainda não sabe qual é a política que vai ser adotada pelo novo governo, mas está entendendo que não vai ser fiscalmente responsável, o que leva a crer que o banco central vai precisar segurar os juros em alta por mais tempo ou, até mesmo, voltar a aumentar”, avalia André Freitas, presidente da Hedge Investments.
De 10 fundos, apenas 1 deu lucro
Para se ter uma ideia, entre os 10 fundos imobiliários de tijolo listados na bolsa com maior retorno no mês, apenas um entregou rentabilidade positiva – e de apenas 0,32%.
Os outros nove ficaram no vermelho, com perdas de até 3% em novembro, conforme mostra levantamento feito pela Quantum Finance para o Valor Investe.
No caso do segmento de papel, alguns (poucos) fecharam o mês com ganhos entre 1% e 2%, cenário bem diferente do que foi visto em outubro, quando os fundos ocuparam o topo da lista com ganhos acima de 4%.
Mesmo com a retomada da inflação para o patamar positivo, o setor ainda sente os efeitos dos meses de deflação entre julho e setembro.
De forma geral, por mais que os fundos de papel tenham dominado o ranking de maior retorno em novembro, Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários e listados da XP, destaca que o mês foi marcado por um comportamento negativo da classe como um todo.
Em levantamento da Teva Indices para o Valor Investe, é possível observar o efeito dominó das incertezas internas entre os setores de fundos imobiliários.
Olhando para frente, com a perspectiva de novas pressões inflacionárias e incertezas em relação aos gastos fiscais, as projeções para a taxa Selic passam a apontar para uma manutenção do patamar atual, de 13,75% ao ano.
“Antes nós tínhamos expectativa de queda dos juros, mas agora enxergamos que o nível de hoje vai perdurar para além do primeiro semestre, podendo, inclusive, ter mais um aumento de juros no curto prazo”, avalia Maria Fernanda.
Caso esse cenário se torne realidade, o momento fica mais favorável para os fundos imobiliários de papel, uma vez que muitos deles são indexados ao CDI, que acompanha a taxa de juros.
Com a taxa Selic em dois dígitos ao longo de boa parte do próximo ano, o setor de papel tende a apresentar um patamar mais elevado de distribuição de dividendos em 2023.
Em contrapartida, os fundos imobiliários de tijolo devem sofrer mais com a permanência de juros altos. Assim, o movimento de recuperação que estava em curso neste ano passou a ser revisado pelo mercado, que agora acredita que o processo de retomada deve ser postergado.
“A recuperação dos fundos de tijolo está associada ao processo de redução da taxa de juros que, na nossa visão, vai ser adiado para depois do primeiro semestre do ano que vem. Antes é preciso entender o que vai acontecer na esfera política e fiscal com a chegada do novo governo”, afirma a analista da XP.
Balanço no ano
Apesar da perspectiva pouco favorável para os fundos de tijolo mais à frente, em termos de rentabilidade, o setor tem se saído melhor que os fundos imobiliários de papel no ano até novembro.
Isso por conta do reflexo do movimento de recuperação que o segmento vinha traçando antes da escalada do risco fiscal e da revisão para os juros no próximo ano.
Conforme mostra o estudo da Teva Indices, o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo valorizou 3% no período, contra um aumento de 2,3% do Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel.
Entre os setores de tijolo, destaque para os fundos de shopping, com retorno de 10,9%.
Na contramão, o segmento de lajes corporativas apresenta o pior resultado da categoria, o que mostra a dificuldade desses fundos em buscar uma recuperação mais consistente do tombo sofrido durante a pandemia.
Fundos imobiliários: o que fazer agora?
Ainda assim, os fundos imobiliários são boas opções de investimentos? E o que você deve levar em consideração quando for investir em FIIs? Veja o que diz Alessandro Vedrossi, que é sócio-diretor da Valora Investimentos e responsável pela área imobiliária da gestora na Entrevista da Semana logo abaixo: