Quer investir em imóveis no Brasil e nos EUA? Dois ativos podem te ajudar: os FIIs e os REITs

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) surgiram na década de 1990 e são populares: têm mais de 1,5 milhão de investidores. Mas você sabia que eles têm um primo mais velho nas terras do Tio Sam? Os Real Estate Investment Trusts (REITs) foram regulamentados 30 anos antes e hoje estão entre os ativos mais comprados por brasileiros nos Estados Unidos, segundo a plataforma de investimento Stake. Mais de 145 milhões de americanos investem nessa modalidade.

Para Caio Braz, analista sócio da Urca Capital Partners, quem quer se expor ao mercado externo e busca retorno e proteção de capital no longo prazo deve ficar de olho nos REITs. “Eles são parte quase mandatória para a carteira de um investidor”, afirma Caio.

O que são FIIs?

Comprar imóveis para aluguel ou revenda pode ser um caminho mais custoso, burocrático e inacessível para muitos investidores. Por isso, é possível alocar o dinheiro em um fundo que irá investir em diversos tipos de imóveis e receber uma rentabilidade em troca.

Nos fundos de investimento imobiliário, um gestor especializado é responsável pelas cotas de participação do fundo. Como em qualquer fundo, os participantes do grupo lucram com a possível valorização ou venda das cotas na Bolsa de Valores ou com a distribuição de rendimentos entre os participantes de acordo com a quantidade de cotas adquiridas anteriormente por cada um.

Tipos de FIIs

Costumamos separar os FIIs em dois grupos:

• Fundos de tijolos: investem na construção, na compra ou no aluguel de imóveis, ou seja, em ativos físicos. O time de administração do fundo parte na busca para oferecer seus produtos aos interessados, receber dinheiro e distribuir entre os cotistas. Os imóveis gerenciados podem ser shopping centers, galpões logísticos, prédios comerciais, hospitais;
• Fundos de papel: não investem diretamente em imóveis, mas em títulos relacionados a esse ramo. As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são dois exemplos.

O que são REITs?

Os Real Estate Investment Trusts são FIIs listados nas Bolsas dos Estados Unidos. São empresas criadas para, assim como os FIIs, focarem no mercado de imóveis. Em inglês, “real estate” significa propriedade de imóvel ou de terra, é o mercado imobiliário. Já um “trust”, neste contexto, se refere a uma organização que presta serviços a outras pessoas ou organizações administrando sua propriedade ou dinheiro. REITs operam principalmente comprando, vendendo ou alugando empreendimentos para, então, gerar renda e distribuir entre seus cotistas.

Tipos de REITs

Assim como nos FIIs, os REITs têm duas categorias de ativos:

• Equity: ele é um REIT que investe em estabelecimentos físicos, gerando renda para os investidores através da operação com imóveis como prédios comerciais e galpões. Por isso, se assemelham muito aos fundos de tijolos brasileiros;
• Mortage: tipo de REITs que investe em títulos e recebíveis do mercado imobiliários. A modalidade que mescla Equity e Mortgage é chamada de Hybrid REIT.

Principais diferenças entre FIIs e REITs

A diferença mais evidente é o tamanho dos mercados. Enquanto os FIIs agregam pouco mais de US$ 20 bilhões em investimentos, o mercado de REITs já passa dos US$ 2 trilhões e têm cerca de 730 vezes mais propriedades negociadas. Há também um leque de opções mais extenso no mercado americano, que vão desde arranha-céus a pequenas garagens. Essa movimentação garante aos REITs uma liquidez, ou seja, a capacidade de gerar dinheiro, maior. Apenas uma empresa REIT pode ter um valor de mercado superior que toda a indústria de FIIs no Brasil.

A diferença está no bolso

Outra divergência está no dividend yield (DY), um número que permite comparar qual papel oferece maior rendimento com dividendos. O analista Caio Braz explica que REITs equivalentes aos fundos de tijolo costumam ter DY menor do que nos FIIs. “Isso porque mesmo os REITs de tijolo são focados num retorno total, então o investidor deveria olhar pro retorno total, não só pro DY. É um pouco diferente do foco puro em renda aqui do Brasil”, explica Braz. Por outro lado, Mortgage REITs apresentam DY mais elevado do que nossos fundos de papel no Brasil, mas trazem consigo maior volatilidade.Caio Braz ressalta que “comparar dividend yield sem levar em conta o retorno total, e, principalmente o retorno total levando em conta a variação cambial, não vai fazer muito sentido pro investidor”.

Como são as tributações de FIIs e REITs

No quesito tributação, os FIIs são isentos de Imposto de Renda sobre as rendimentos mensais do fundo para pessoas físicas que negociam em Bolsa. A tributação acontece somente sobre os lucros das vendas de cotas do fundo, via DARF. Os REITs no exterior não são isentos de impostos, estando sujeitos a cobranças pela regulação americana.

Para brasileiros que investem em REITs, há isenção e IR para dividendos de até R$ 1.903,98. Para valores superiores a isso, é usada a tabela de cobrança da Receita Federal para investimentos no exterior, que vai de 7,5% até 27,5% de alíquota.

FIIs e REITs: investimentos complementares

O analista da Empiricus Caio Araújo conta que REITs têm um nível de governança elevado porque costumam ser empresas estruturadas, com conselho, diretoria e CEO, e portanto com aparato para lidar com o mercado. “De todo modo, não acho que sejam classes concorrentes, mas sim complementares. Ter uma posição imobiliária no Brasil não impede de ter uma nos Estados Unidos também”, afirma Araújo.

Atenção à volatilidade

Por se tratar de um mercado volátil, esse tipo de investimento não é recomendado para investidores conservadores. Araújo considera a possibilidade de uma recessão na economia num futuro próximo, cenário em que investidores brasileiros estariam mais expostos, então sugere cuidado ao investir.

Com os últimos aumentos recordes da taxa de juros americana pelo FED, é um momento de estresse no mercado de renda variável. Para Caio Braz, da Urca Capital Partners, embora o investidor deva agir com muita cautela, “o melhor cenário para investir é sempre em momentos como esse, de muito estresse, onde as pessoas acham que o mercado imobiliário vai despencar ou já despencou, bons ativos ficam com bons preços e aí você consegue se posicionar bem”.

Uma das principais vantagens destacadas pelo analista é o retorno em dólar, e que, para Caio Braz, é uma opção para quem busca proteção de capital no longo prazo. “O investidor vai estar exposto no mercado resiliente que tem uma taxa de retorno histórica maior que o mercado acionário americano numa moeda forte e que ainda proporciona renda.”

Como investir em REITs

Para quem não tem conta em corretoras no exterior, as maneiras mais comuns de investir em REITs são via BDR ou ETFs. Caio Braz explica que pode ser menos vantajoso investir em REITs através de BDRs, por exemplo, por fatores como redução de liquidez. “O investimento via BDR, principalmente, deveria ser feito apenas quando há algum ativo que não é acessível diretamente no mercado fora. Se algum ativo que é negociado aqui no Brasil via BDR não tem liquidez fora, por exemplo, para o investidor esse é o único caminho pra acessar o ativo”, explica Braz.

Hoje, porém, corretoras como Interactive Brokers e até bancos que oferecem serviços de corretagem direta no exterior permitem que o investidor acesse os ativos mais de perto.

Colaborou Anne Dias