O que é melhor: viver do aluguel de um imóvel ou investir em fundos imobiliários?

Quem busca renda passiva, geralmente procura ativos que paguem dividendos. Nessa linha de estratégia, o setor imobiliário é um dos mais procurados, especificamente os fundos de investimento imobiliário (FIIs) Ou você ainda tem a opção já tradicional entre os brasileiros de comprar um imóvel e angariar a renda do aluguel. Seja qual for sua escolha, este é um setor que, bem administrado, é rentável. Mas qual das duas opções é a melhor?

Aluguel ou fundos imobiliários: qual opção rende mais? 

Vamos aos dados: em fevereiro, o índice FipeZap mostrou que a rentabilidade anual com aluguéis estava, em média, em 4,73% para imóveis residenciais. Destaque para a cidade de Santos (SP), onde os proprietários ganham em média 7,7% do valor do imóvel em um ano. A capital mais rentável é Recife, com yield de 6,62%. 

O Relatório Compra e Venda QuintoAndar com dados do primeiro trimestre mostra números parecidos em São Paulo, onde os imóveis alugados tiveram rentabilidade anual de 4,81% em relação ao valor de mercado. Uma informação curiosa é que a rentabilidade dos imóveis diminui conforme o número de dormitórios aumenta. Imóveis com um quarto têm rentabilidade média de 5,1% ao ano, enquanto os de dois rendem 5% a.a. e os de quatro 3,1%. a.a..

Rentabilidade de imóveis comerciais é maior

Nos imóveis comerciais, a rentabilidade é um pouco maior: 5,58%, na média do índice FipeZap. Se o investidor for para Salvador terá um cenário ainda melhor, já que a rentabilidade média na cidade é de 7,62%. 

Mas a ideia é escolher: aluguel ou fundos imobiliários, certo? Então vamos para os FIIs. Neste mercado, o índice de referência é o IFIX, que reúne os principais fundos imobiliários em uma carteira teórica e dá uma ideia de como o mercado vai. 

Em fevereiro deste ano, mesmo período de apuração do FipeZap, o dividend yield do IFIX foi de 7,79%, segundo a Plataforma de informações financeiras TC/Economatica. O valor é um pouco maior que a média dos aluguéis, mas também há fundos fora da curva. 

Somente em fevereiro, o VGHF11 teve um dividend yield de 1,56%. O EQIN11 teve um DY de 1,4% e o ARCT11 de 1,37%. Lembrando que, aqui, trata-se apenas do DY de fevereiro, o que mostra como o retorno foi forte no mês do mais recente índice FipeZap. 

Vantagens de comprar um imóvel para alugar

Aqui, vamos criar hipóteses que abrangem o início dos investimentos, então se você já tem um imóvel para aluguel, vai precisar voltar algumas casas. 

Caso você esteja pensando em comprar um imóvel para alugar, uma das vantagens é ter autonomia nas decisões sobre o que fazer com o imóvel. A flexibilidade também é um ponto positivo, já que o dono pode escolher morar no imóvel em algum momento, se quiser ou precisar. 

“O investimento em imóvel físico pode variar entre renda passiva e ganho de capital, se o proprietário quiser vender’, diz Leonardo Vianna, CEO da Captal, empresa de investimento e tecnologia para o setor imobiliário.

Desvantagens do aluguel 

Ser um dono de imóvel que está disponível para aluguel tem algumas desvantagens conhecidas. A primeira delas é o trabalho que a administração de um imóvel dá para o proprietário, que muitas vezes também precisa investir em reformas e reparos. 

Outra desvantagem é o risco de vacância. “Se o imóvel fica vazio, o proprietário precisa assumir as despesas enquanto não consegue locar novamente”, lembra Luis Nuin, analista da Levante. Além de precisar lidar com despesas como água, luz e condomínio, o proprietário terá perdido, pelo menos naquele momento, a renda que vem do aluguel. 

Ainda na lista de contras está o alto de custo de entrada no investimento. Dificilmente o investidor consegue comprar um bom ativo com menos de R$ 100.000. 

Vantagens dos fundos imobiliários

Quem está procurando uma solução mais barata pode procurar o mercado de fundos imobiliários. Entre as vantagens, está a passividade do investimento, já que são os gestores que fazem visitas aos imóveis e decidem o que comprar e o que vender. Conta a favor desse tipo de investimento que os profissionais são especialistas nesse mercado, que está em expansão. 

Vianna lista outro ponto positivo: “o investidor consegue um bom retorno com exposição menor. Com R$ 4.000, você consegue ter uma carteira com ativos excelentes, os melhores shopping centers, galpões logísticos e lajes corporativas do Brasil”. 

Conta a favor dos FIIs também a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas e a maior liquidez do investimento: “mesmo que desmontar um grande posição fique difícil, o investidor consegue vender pelo menos algumas cotas, e, em contrapartida, não dá para vender partes de um imóvel”, diz Vianna. 

Desvantagens dos FIIs

O fator psicológico pode ser determinante para o investidor decidir por comprar um imóvel para alugar. Isto porque algumas pessoas não se dão bem com as oscilações do mercado de renda variável. “Isto gera muita ansiedade em quem não está acostumado (com as oscilações); as mudanças de preço acontecem também com imóveis, mas não em tempo real”, diz Leonardo Vianna. 

Outra ponto que alguns investidores, a depender do perfil, podem interpretar como uma desvantagem nos fundos imobiliários, é o fato de não ter controle absoluto sobre o que fazer com os imóveis. “Nem todos os FIIs são boas opções de investimento, e aqueles que possuem ativos de baixa qualidade em seus portfólios podem lhe causar prejuízo”, diz Nuin, da Levante.