Juros mais baixos e inflação em queda: como ficam os rendimentos dos fundos imobiliários?

O elevado retorno dos fundos imobiliários (FIIs) atraiu o interesse de muitos investidores. Ainda mais que o dividend yield dos FIIs alcançou nível recorde em 2023: 12,5%. Isso em meio ao cenário de taxa de juros elevada para conter a disparada da inflação.

Por outro lado, a última vez em que o retorno com dividendos registrou variação parecida foi em janeiro de 2016, quando valorizou 12,1%.

O que está mudando nos fundos imobiliários?

Entretanto, o cenário econômico que beneficiou os FIIs está mudando. Após a deflação de 0,08% no IPCA de junho, a expectativa inflacionária para 2023 está estável em 4,95%, de acordo com o Boletim Focus divulgado nesta semana. Um mês antes, a mediana era de 5,12%.

Já para 2024, que é o foco da política monetária, a projeção continua em 3,92%. Há um mês, era de 4%.

Da mesma forma, a tendência para os juros é de queda. O Itaú reduziu de 12,25% para 12% ao ano sua projeção para a taxa básica de juros ao final de 2023. O banco já espera uma redução da Selic em agosto, quando acontecerá a próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).

Diante deste quadro, a pergunta que surge entre os investidores é: ‘como a queda do IPCA e a tendência de baixa nos juros afetam os rendimentos dos FIIs?’.

A Inteligência Financeira foi ouvir o mercado para saber qual é a resposta de gestores e analistas para a questão. Veja abaixo:

Qual é o impacto da queda na inflação nos FIIs?

Em primeiro lugar, uma inflação mais baixa beneficia todo mundo. Porém, para o investidor de FIIs, de acordo com Pedro Kluppel e Julien Avril, sócios da Guardian Gestora, a inflação impacta, direta ou indiretamente, os fundos de tijolo ou os de papel. Esta premissa vale para os FIIs que são indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, que segue a taxa básica de juros, a Selic).

“O investidor pode ter um dividendo menor em termos nominais, mas em termos reais nada muda”, diz Kaique Fonseca, economista e sócio da A7 Capital.

Fundos de tijolo

Porém, no caso dos fundos de tijolo, o impacto deve ser mais suave. Isso é o senso comum, já que os índices de correção nos contratos de locação consideram 12 meses acumulados do IPCA ou do IGP-M.

Também é importante considerar que a valorização dos imóveis está ligada a laudos de avaliação anuais.

Segundo Kluppel e Avril, o efeito de curto prazo na receita dos fundos de tijolo é quase inexistente.

Em contrapartida, a queda da inflação de maneira consistente impactará no índice que será utilizado para corrigir o aluguel.

Fundos de papel

Em resumo: os fundos de papel tendem a ser mais imediatistas quanto ao impacto de um eventual IPCA negativo (deflação). Isso porque a marcação dos CRIs, em sua maioria, é diária.

Consequentemente, os resultados destes ativos, via pagamentos ordinários ou negociações no mercado secundário, podem sofrer.

O rendimento destes títulos é normalmente composto por uma taxa de remuneração real (taxa de juros) e um indexador. Por essa lógica, os mais comuns são algum índice de inflação, de novo, como o IPCA ou o IGP-M ou ainda o CDI.

“Para os fundos que possuem remuneração indexada à inflação, o efeito da queda dos índices será sentido no resultado produzido pelo fundo já no curto prazo. Já no caso dos fundos com ‘indexação’ em CDI, este impacto poderá ser percebido um pouco mais adiante, pois uma vez que observemos uma redução de ímpeto nos índices de preço, provavelmente teremos um cenário de queda de juros básicos, Selic, o que afetaria diretamente o CDI”, diz Kluppel.

Para completar, Kaique, da A7 Capital, resume da seguinte forma: “O IPCA negativo (de junho) vai prejudicar de forma pontual os dividendos de alguns FIIs, principalmente os fundos de recebíveis imobiliários. Esse impacto deve ser sentido pelo investidor daqui a um ou dois meses (setembro e agosto). Mas essa não é uma realidade para todos os ativos desta classe, pois já há proteção contra variação negativa (do IPCA)”.

Investidores assustados: o que fazer?

No segundo semestre de 2023, com a previsão de uma inflação “bem magra”, Kluppel e Avril acreditam que observaremos investidores “assustados” com a queda no resultado de alguns fundos de papel indexados à inflação.

Já Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, afirma que, caso o investidor se assuste com a queda do rendimento do seu FII, deve observar o rendimento real do papel.

“Em caso de IPCA negativo, não deve haver prejuízo nem em rendimentos reais, nem em risco. Porém, a cultura do investidor ainda olha muito mais o rendimento nominal do que o rendimento real”, diz.

Rendimentos dos fundos continuarão positivos?

Assim, no final do dia, o que o investidor quer saber é se os FIIs terão resultados positivos.

Neste sentido, os analistas estão otimistas. “Desde que não haja uma piora significativa no cenário de crédito, sim”, diz Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners.

Isso porque Pedro Kluppel e Julien Avril, da Guardian Gestora, lembram que a composição da receita dos fundos vai além da correção monetária dos seus ativos.

“Devemos considerar outros fatores determinantes como taxa de remuneração real (taxa de juros) dos ativos e lucros/prejuízos no mercado secundário no caso dos FIIs de papel, já os fundos de tijolo são impactados pelas receitas de locação ou vacância dos seus respectivos imóveis”, diz Kluppel.

Logo, a correção monetária tem um peso determinante nos resultados dos fundos imobiliários. Porém, é necessário olhar toda a conjuntura para se ter uma visão mais apurada dos resultados.

“E, considerando um cenário onde a inflação nos 12 meses permaneça positiva, mesmo com eventuais índices negativos no caminho, os fundos imobiliários tendem a seguir positivos. Além disso, em muitos casos sequer apresentam volatilidade nos resultados”, afirma Avril.