LCI e CRI: como escolher a melhor opção para investir no mercado imobiliário

Dois dos ativos mais conhecidos ligados ao mercado imobiliários são as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Os dois são investimentos de renda fixa, assim como são papéis que têm em comum o fato de serem livres de imposto de renda para as pessoas físicas. Porém, há algumas diferenças entre eles.

A primeira delas é sobre como elas chegam ao mercado e ficam à disposição dos investidores. Enquanto as LCIs são emitidas por bancos, os CRIs são emitidos por empresas securitizadoras, que são criadas especificamente para esse fim. A diferença na emissão leva a outra particularidade: o sistema de garantia.

As Letras de Crédito Imobiliário são protegidas pelo sistema do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que cobre aplicações de até R$ 250 mil por CPF.

Já o CRI tem sua segurança baseada no regime fiduciário, em que a instituição emissora coloca um bem ou conjunto de bens como garantia. Por isso, é importante escolher emissores com solidez financeira e reconhecidos no mercado.

Entretanto, a diferença mais importante entre esses ativos está relacionada aos prazos para captação do rendimento. A LCI é, geralmente, um investimento de curto prazo, tendo duração de, no mínimo, 60 dias, podendo chegar a 36 meses em alguns casos. Já o CRI varia, mas também requer um prazo mais extenso que o da LCI.

Como investir em LCIs e CRIs?

Segundo Danny Gampel, sócio e gestor da Cy.capital, tanto LCIs quanto os CRIs podem ser comprados por meio das corretoras de investimentos. Porém, os Certificados de Recebíveis Imobiliários costumam ter taxas maiores do que as Letras de Crédito.

Gampel ainda lembra que os grandes compradores dos CRIs são os fundos imobiliários. Então, há a possibilidade de as pessoas físicas fazerem investimentos nos papéis por meio de cotas de FII. “É um jeito mais fácil das pessoas físicas fazerem investimentos em CRIs porque tem uma liquidez maior do que se você comprar um CRI direto”. 

O especialista afirma que a maior liquidez dos FIIs são devido ao mercado secundário em bolsa ser mais movimentado. Porém, ressalta que as cotas de FII têm risco de mercado.

Entenda os ativos CRIs e LCIs no mercado atual

Para o especialista, no mercado atual, dada a alta do juros, e consequentemente do CDI e também o IPCA, os papéis estão trazendo bons rendimentos. “Tanto as LCIs, onde a maior parte delas é emitida em CDI, e os CRIs, que são principalmente emitidos atrelados ao IPCA, estão beneficiadas”.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI), como o próprio nome já diz, é uma captação de recursos destinada a empreendimentos do setor do imobiliário, onde os títulos são emitidos por bancos para financiar esse setor.

As LCIs podem ser do tipo prefixado, cuja rentabilidade corresponde a uma taxa definida no momento da compra do título. Ou pós-fixado, quando a rentabilidade é atrelada a um índice econômico. Ao adquirir um título dessa modalidade, o investidor tem uma ideia do lucro, mas não pode calculá-lo com exatidão.

Há ainda o modelo híbrido, que combina uma taxa acordada no instante da aquisição do título e outra atrelada a um indexador econômico.

CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)

O CRI são títulos de renda fixa lastreados em recebíveis, isto é, volume financeiro que uma empresa – do ramo imobiliário – tem a receber pela venda de seus produtos e serviços.

Para entender melhor como funcionam esses títulos, vamos usar o exemplo de uma construtora que permitiu a seus clientes financiar apartamentos em um condomínio residencial.

Os financiamentos de imóveis são de longo prazo (alguns de até 30 anos) e a construtora precisa dos recursos antes para poder fazer o prédio. Para ter capital com mais agilidade e assim iniciar o empreendimento, a construtora recorre a uma securitizadora.

Essa, por sua vez, assume a dívida dos clientes da construtora, antecipando o dinheiro para a obra em troca de uma parte do financiamento que será pago pelos clientes.

Ao assumir a dívida, a securitizadora transforma os créditos a receber (recebíveis) da construtora em títulos mobiliários, por meio de parceria com um banco para, então, oferecer títulos de CRI aos investidores.