Conheça os fundos imobiliários que mais pagam dividendos e saiba como escolher o seu

Parte importante do interesse dos investidores de fundos imobiliários (FIIs) é obter ganhos regulares com imóveis sem precisar correr os riscos de tomar um calote do inquilino. A B3 possui um extenso cardápio de 431 fundos desse tipo listados, mas, nesse mar de opções, quem paga mais?

O Valor Investe traz uma lista com os 10 maiores pagadores de dividendos entre os fundos imobiliários, conforme levantamento da Quantum Finance. Quem entregou mais dividendo, proporcionalmente ao investimento, foi o fundo Brasil Varejo, com “dividend yield” de 46,49% no acumulado de janeiro a maio deste ano.

Para se ter ideia, o CDI teve variação de 4,36% no mesmo período, a inflação acumulou alta de 4,93% (segundo prévia do IPCA-15) e a poupança rendeu míseros 2,91%.

Há, contudo, uma distorção nessa medalha de ouro, já que alguns fundos possuem menor liquidez no mercado e, mesmo assim, continuam pagando dividendos regulares aos cotistas. Essa “não flutuação” da cotação pode levar a um dividend yield bem superior ao praticado pelo mercado, uma vez que os dividendos estão sendo pagos, mas o preço da cota segue estagnado na bolsa.

O que significa dividend yield?

Dividend yield é um indicador dos valores pagos pelos fundos aos investidores e apresentado em porcentagem. Ele mostra a parcela de lucros distribuída em relação ao valor da cota do fundo. Ou seja, se foi pago R$ 1 por cota com custo de R$ 100, isso significa que o dividend yield é de 1%.

Os top 10

Veja abaixo os 10 fundos imobiliários que pagaram mais dividendos em 2022:

BRASIL VAREJO: 46,49%

RBR DESENVOLVIMENTO FII: 27,53%

PERFORMA REAL ESTATE FII: 16,78%

MOGNO REAL ESTATE IMPACT DEVELOPMENT FUND FII: 13,52%

EVEN PERMUTA KINEA FII: 9,77%

BRIO REAL ESTATE II FII: 8,60%

RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FII: 8,05%

URCA PRIME RENDA FII: 7,77%

JPP ALLOCATION MOGNO FII: 7,75%

POLO RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS I FII: 7,73%

Obs.: Para o levantamento, a Quantum Finance considerou todos os fundos imobiliários negociados em bolsa em 31 de maio, mas fundos que nunca pagaram dividendos ou que não tiveram negociação foram excluídos da análise.

Não olhe apenas o dividend yield

O segundo maior pagador de dividendos do ano foi o fundo RBR Desenvolvimento, que atua no segmento de incorporação imobiliária, com dividend yield de 27,5%. Em terceiro lugar ficou o Performa Real State, com dividend yield de 16,8%, do setor de recebíveis imobiliários. Este, aliás, é o setor que mais aparece entre os 10 maiores pagadores de dividendos.

“Dividend yield não pode ser a única coisa a ser olhada na hora de investir em um fundo, porque não existe um numero mágico. Esse número flutua com o tempo e depende de cada segmento do fundo”, pondera João Vítor Freitas, analista da Toro Investimentos, que orienta ao investidor a comparação dos dividendos pagos entre fundos do mesmo segmento e com ativos semelhantes.

Para Alessandro Vedrossi, sócio-diretor responsável pela área imobiliária da Valora Investimentos, também considera importante não fazer a escolha de fundos imobiliários olhando dividendos “pura e simplesmente”.

Grandes dividendos representam grandes riscos?

Assim como no mercado de ações, o maior retorno potencial está atrelado ao maior risco do investimento. “Fundos de desenvolvimento e incorporação costumam carregar risco um pouco maior porque estão em um ciclo inicial do empreendimento. Já o fundo de tijolo é um imóvel pronto, que pode estar vazio ou totalmente ocupado”, explica o analista da Toro.

No desenvolvimento e incorporação, fatores como aumento de custos de mão de obra e de material de construção trazem maior risco. Fundos de imóveis residenciais também costumam apresentar, em geral, maior risco em relação aos de lajes corporativas.

O que são os créditos podres?

Os fundos de papel (recebíveis imobiliários) considerados de “high yield”, ou seja, de alto rendimento também possuem maior risco. “O outro nome para ‘high yield’ é ‘junk bond’, crédito podre, de alto risco de inadimplência”, diz Freitas. “Muitas vezes esses fundos ‘high yield’ figuram entre os maiores pagadores de dividendos, mas não tem almoço grátis. O ‘dividend yield’ é alto justamente pelo risco que corre”, acrescenta.

Alessandro Vedrossi também orienta que o investidor compare os dividendos pagos por fundos de um mesmo segmento e risco. “Senão seria como comparar laranjas com bananas, são frutas, mas diferentes”.

Pontos de atenção antes de escolher um fundo imobiliário para chamar de seu
Depois de avaliar os riscos intrínsecos de cada segmento dos fundos imobiliários, é importante entender o histórico da gestão, a mentalidade de longo prazo do gestor e a qualidade do que há “dentro” de cada um dos fundos de seu interesse.

Quais são os fundos com os maiores riscos?

Fundos com apenas um imóvel ou um inquilino são mais arriscados, enquanto a pluralidade de locatários e diversidade geográfica mitigam os riscos. “A tendência de ficar vago e precisar dar descontos muito grandes aos próximos inquilinos é menor”, explica Freitas.

No caso de fundos de shoppings, um percentual dos ganhos está geralmente atrelado às vendas das lojas, o que enfatiza a importância da localização dos ativos também nesse tipo de fundo. “O importante é entender o perfil de risco dos fundos e do investidor”, diz Vedrossi.

Dividend yield e riscos potenciais são importantes pontos a se observar, mas não os únicos. Até porque uma carteira bem equilibrada pode ter um pouco de “pimenta”. “O ideal é ter a carteira diversificada. Não é porque um segmento é mais arriscado que o investidor deve cortar ele fora do portfólio. O importante é também ter outros na carteira para equilibrar, caso esse fundo passe por algum tipo de problema”, diz.

E quantos fundos compõem uma carteira diversificada? Para Freitas, pelo menos cinco a seis fundos diferentes para começar. Os Fundos de Fundos (FOFs), que investem em cotas de fundos imobiliários, também são uma boa opção para diversificar a carteira com baixo custo.

Quantas pessoas investem em fundos imobiliários?

O mercado brasileiro de fundos imobiliários vem crescendo e, segundo o boletim mais recente da B3, de maio, havia 1,68 milhão de investidores nesses ativos, um aumento de 8,7% em relação ao fim do ano passado. Desse total, 1,67 milhão era pequeno investidor (pessoa física).

“Temos um mercado adolescente hoje. Saiu da fase de criança, mas ainda longe do que temos lá fora, diz Freitas, referindo-se aos segmentos e ativos abarcados dentro dos fundos imobiliários internacionais.