10 fundos imobiliários com potencial de valorização para você investir ainda em 2023

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) está em um período de cautela, com gestoras e investidores se preparando para uma eventual queda de juros. Com a expectativa antecipada para o corte da Selic somada à queda da inflação, é importante observar a maré e mudar a carteira com novas expectativas. A Inteligência Financeira fez um levantamento com os 10 melhores FIIs para se investir ainda em 2023.

De acordo com os analistas ouvidos pela reportagem, os fundos imobiliários de tijolo devem ganhar fôlego até o final e estão entre as melhores opções de FII. Por outro lado, até o final do ano, os fundos de recebíveis de baixo risco, conhecidos como high grade, devem oferecer bons dividendos mensalmente. Essa é a visão de Itaú BBA, Inter Research, Guide e Valora Investimentos.

Melhores FIIs de recebíveis com foco em high grade

Os melhores FIIs do mercado, no momento, são os fundos imobiliários de papel. Isso porque a maioria ou é de high yield, ou seja, distribui um valor elevado dos lucros por cotas ao investidor a um risco elevado de títulos, ou high grade.

Com a queda da Selic antecipada pelo mercado financeiro para agosto, o fundos conhecidos por distribuírem dividendos altos podem desacelerar. A previsão é que este tipo de fundo perca valor de mercado frente aos FIIs de baixo risco.

Com um cenário de crédito restrito e de alto risco, é melhor para o investidor se posicionar em fundos de high grade, na avaliação da analista de fundos imobiliários da asset, Larissa Nappo. A inadimplência ainda assusta o mercado, que não prevê a melhora no crédito para famílias e empresas no curto prazo.

Contudo, aponta Larissa, a Selic ainda deve estacionar “em patamar bastante alto” até o final de 2023. A previsão do Itaú BBA é que os juros caíam para 12,50%. Com esse leve declínio na taxa “quem mais sofre” com a desvalorização são os fundos indexados ao CDI.

“Fundos alocados em ativos financeiros, como o KNCR11, têm bastante expectativa quanto ao preço, mesmo que a queda dos juros não seja tão acentuada”, completa a analista.

Recomendações do Itaú BBA

Dentre fundos de papel com boa relação entre risco e retorno, Larissa cita três com retorno acima do IFIX, cujo avanço foi de 6,42% em 2023.

• KNIP11: fundo com dividend yield (margem entre o lucro distribuído e preço da cota) de 7,85% somada à inflação. É uma escolha de “segurança” na carteira do investidor, diz o Itaú BBA.
  
• KNHY11: o FII é um dos mais defensivos entre os de high yield, com rendimento de 7,55% no ano. Ele tem uma carteira com 79% dos recebíveis indexados ao IPCA e 19% ao CDI.
  
• HGCR11: Um dos melhores FIIs para se proteger contra a inflação, diz o Itaú BBA. No ano, o fundo apresenta alta de 8,25%.

Melhores FIIs de tijolo para investir ainda em 2023

Apesar dos FIIs de papel terem surfado o boom da pandemia, com expansão do crédito imobiliário, as oportunidades de ouro para 2023 estão do outro lado da praça. O melhor potencial de alta reside no tijolo.

De acordo com analistas ouvidos pela reportagem, os fundos de tijolo têm o maior desconto no mercado, atualmente.

A Inter Research, do banco Inter, assim como o Itaú BBA, acreditam que os fundos de lajes corporativas, cujos ativos são escritórios, estão entre os melhores FIIs para investimentos no segundo semestre.

“Fundos de tijolo sofreram durante a pandemia, mas o que vemos hoje no mercado é que os FIIs de lajes corporativas têm os maiores descontos”, destaca Rafael Quick, head de research imobiliário da Inter.

Confira quais os melhores fundos imobiliários de laje corporativa

Inter e Itaú BBA recomendam os melhores FIIs de lajes corporativas ainda para 2023:

• HGBS11: analistas da Inter dizem que o fundo de hedge em propriedades “premium” tem 9% de desconto entre o valor de mercado da cota e o valor patrimonial do fundo. No ano, ele está com um retorno quase igual ao da Selic, de 13,35%.
  
• PVBI11: O fundo de propriedades de luxo recentemente vendeu sua fatia do Complexo JK tem locatários como Barclays, UBS, Johnson&Johnson e PreventSenior. O FII está com desconto de 9%.
  
• RBRP11: Para Larissa, do Itaú BBA, o fundo da RBR Properties é um caso à parte no mercado imobiliário porque seu principal ativo, atualmente, não possui um locatário. “A gestão do fundo quer ocupar esse empreendimento”, diz. O fundo está com vacância de 35% e com desconto dos FIIs analisados pelo Itaú.

Ainda nas lajes corporativas, o analista de FIIs da Guide Investimentos, Leonardo Veríssimo, inclui mais um FII de laje entre seus melhores fundos imobiliários:

• HGPO11: Fundo do Credit Suisse de lajes corporativas. Ele está no mercado secundário, fora da B3. A empresa acredita que o preço de negociação por metro quadrado do patrimônio gerenciado está entre R$ 35 mil a R$ 40 mil, o que levaria a um valor unitário máximo de R$ 300 por cota. Atualmente, o valor está na faixa de R$ 267.

FIIs de shopping também estão baratos e têm destaque

Entre os melhores FIIs para se investir em 2023, o primeiro semestre mostrou que os fundos de shopping tendem a ganhar fôlego ainda nos próximos seis meses.

Para Alessandro Vedrossi, sócio da Valora Investimentos, o setor de shoppings tem dois fatores que podem impulsionar ainda mais o preço de mercado das cotas de fundos: a queda da Selic somada à volta do consumo das famílias, com a inflação caindo.

“Nos fundos de shoppings, você tem um potencial de alta nas receitas a partir do aumento de aluguel”, destaca o investidor, que ressalta o bom desempenho das companhias abertas do setor, como Multiplan, como uma pista desse mercado estar mais aquecido.

O crescimento médio dos FIIs de shopping no ano é de cerca de 23%, quase o quatro vezes a expansão do IFIX em 2023.

A Inter Research e o Itaú BBA têm dois fundos do setor em suas carteiras, respectivamente:

• VISC11: este FII está com desconto de 9% na cota em relação ao valor patrimonial gerido. A Inter espera um “aumento na eficiência operacional dos ativos” na carteira.

• HSML11: o fundo, diz Larissa Nappo, “melhorou seus indicadores operacionais”. A inadimplência em aluguéis saiu de 11,3% em maio de 2022 para 4,4% no último mês. Ele tem desconto de 8%.

FOF tem “duplo desconto”

Por fim, os fundos de fundos imobiliários (FOFs), que têm na carteira cotas de outros FIIs, também são destaques entre os analistas. Isso porque a tese deste investimento é a de duplo desconto: as cotas dos FOFs e dos próprio fundos dentro da carteira estão mais baratas.

Os FOFs também se beneficiam com a queda da Selic porque “o retorno em dividend yield voltaria a ser atrativo para os investidores”, principalmente quando comparado ao distribuído por FIIs de papel, diz Veríssimo, da Guide.

O especialista recomenda um FOF:

• BCIA11: o fundo de fundos do Bradesco é uma boa opção para capturar ganhos por meio da diversificação da carteira. O desconto médio dos fundos da carteira do FOF é de 10%, enquanto o valor da cota pode subir mais 5%, diz o analista da Guide.