10 fundos imobiliários baratos para ficar de olho em 2024
Dezembro é um mês chave para o mercado imobiliário com vista para o horizonte de 2024. Os FIIs baratos da bolsa devem ficar ainda mais descontados.
A avaliação dos analistas é de que o reajuste patrimonial feito pelas gestoras neste mês deve provocar uma “atualização” no mundo dos FIIs (fundos imobiliários): os ativos dentro da carteira de alguns fundos devem corrigir para cima. E o movimento pode gerar uma discrepância no valor patrimonial da cota em relação ao negociado à mercado.
Na visão de especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira, existem fundos imobiliários baratos em todos os setores, após o mês de realizações de lucro no IFIX (Índice Fundos Imobiliários) em novembro. O índice registrou avanço de apenas de 0,66%.
Foi um mês duro até para os FIIs que apresentaram bons resultados em 2022. Por outro lado, o movimento apresenta algumas oportunidades para o investidor.
Reajuste do patrimônio pode levar a fundos imobiliários baratos
Pelos critérios dos analistas, os fundos imobiliários baratos tem mais a seu favor do que apenas o desconto na cota sobre o valor do patrimônio gerido.
Analistas explicam que alguns dos fundos, mesmo que não estejam com os maiores descontos, tem o potencial de valorização pelo alto padrão de ativos e localização privilegiada.
Um exemplo é o setor de galpões logísticos: apesar de não ter um desconto alto, o mercado acredita que a atualização patrimonial pode levar o valor da cota à mercado para as alturas.
Este mês é decisivo para saber quais fundos imobiliários devem ficar mais baratos ou caros no horizonte de 2024. Dezembro marca a temporada em que as gestoras de fundos negociados na bolsa de valores conduzem a reavaliação patrimonial, uma diligência para atualizar os valores no mercado. O resultado desse reajuste deve acontecer em março de 2024.
A atualização pode levar a um aumento do deságio entre o valor patrimonial da cota do fundo em relação ao valor da cota no mercado, afirma Carolina Borges, analista da EQI. “E nós acreditamos que existem fundos que estão defasados em relação ao valor patrimonial”, prossegue. Mas quais?
KNIP11, RBRR11 e CTPS11: fundos imobiliários de CRI baratos
A queda da inflação em 2023 refletiu nos dividendos de alguns FIIs de papel. Após o tropeço nos proventos, analistas explicam que esses fundos imobiliários do segmento de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) voltaram a ficar baratos.
De acordo com Isabella Suleiman, analista de fundos imobiliários da Genial, fundos que têm a política de repassar proventos por competência sofreram mais com a baixa inflação. Os FIIs com baixo risco de crédito foram os mais penalizados, diz a especialista.
Fazem parte dessa cesta os fundos Kinea Índice de Preços (KNIP11) e o RBR High Grade (RBRR11). São fundos imobiliários baratos porque o valor da cota caiu nos últimos meses em meio à baixa inflação. “Hoje o mercado precifica estes fundos com um carrego de inflação (IPCA) mais 8%, o que representa um prêmio alto”, afirma Suleiman.
Já para Bruno Viveiros, especialista de FIIs da Warren, o fundo imobiliário com maior desconto do setor de papel é o Capitania Securities (CPTS11).
Ao mesmo tempo em que ressalta o desafio com o IPCA de lado, Viveiros afirma que o fundo da gestora Capitania é para uma visão de “longo prazo”.
“Entretanto, com uma visão de longo prazo é possível acessar oportunidades com alta qualidade de crédito e um prêmio sobre a NTN-B. O CTPS11 possui capacidade para se beneficiar no médio/longo prazo quando o mercado perceber esta dinâmica.
Fundos imobiliários de logística e shopping baratos na bolsa
Por outro lado, os fundos de tijolos são os que mais se beneficiam com a queda dos juros. Com base em um cenário de corte na Selic, fundos imobiliários de shoppings, galpões logísticos e renda urbana que não aparentam descontos na cota podem ficar ainda mais baratos em 2024. Esta é a avaliação de João Vitor Freitas, analista da Toro Investimentos.
No setor de galpões logísticos, o mercado mira em centros de distribuição chamados de ‘last mile’ no varejo. São instalações dentro de um raio de 30 a 40 quilômetros de grandes cidades como São Paulo.
BRCO11
Para os analistas, o Bresco Logística (BRCO11) é um dos fundos mais baratos no momento. O FII sofreu uma depreciação nas cotas à mercado a partir de outubro, após o anúncio de que o Pão de Açúcar (PCAR3) não vai renovar o contrato para aluguel de um galpão próprio. Além da rede de supermercados, outra rescisão foi anunciada pelo fundo em novembro, impactando negativamente o FII.
Carolina, da EQI, afirma que o BRCO11 permanece atrativo diante dessas dificuldades. Isso porque, após uma desaceleração na alta do fundo, o mercado já voltou a apostar na gestora para atravessar a tempestade: neste mês, por enquanto, o FII segue em alta de 27,09% em 2023.
“Começamos a perceber que o valor de mercado do BRCO11 voltou a subir. Além disso, o fundo costuma repassar bem a inflação em seus contratos”, afirma Carolina.
BTLG11
Outro fundo imobiliário barato na ponta da língua dos analistas é o FII do BTG para logística, o BTGL11. O mercado gostou da sinalização do fundo de aumentar a fatia de seu portfólio em ativos próximos a São Paulo. Recentemente, o BTG celebrou contrato de compra de três imóveis no Estado, no valor de R$ 760 milhões.
“Tem uma demanda muito forte concentrada no varejo ‘last mile’. Todas as empresas querem estar dentro dessa fase logística”, diz Carolina. “O BTLG11 está barato porque fez, recentemente, uma emissão de novas cotas inclusive acima do valor de negociação na bolsa.”. Na emissão, o fundo avaliou a cota em R$ 101,00.
Já Isabella, da Genial, pontua que o fundo está barato no valor por metro quadrado em relação ao que o mercado está precificando. “Vemos bastante melhora no rendimento de curto prazo”, diz.
HGLG11
A recente notícia da aquisição da área de gestão imobiliária do Credit Suisse pelo fundo Pátria Investimentos foi bem-recebida pelo mercado. Na visão de Isabella, a absorção de todos os ativos imobiliários assim como os 25 profissionais da área da CSHG pelo Pátria “põe fim à incerteza com relação à continuidade da gestão dos fundos”.
Para ela, o futuro dono da gestão tem chances altas de manter um “bom trabalho à frente da gestão” do CSHG Logística (HGLG11).
Além disso, o fundo também vem aumentando sua fatia na logística de última milha.
HSML11
De acordo com João Freitas, da Toro, a reavaliação patrimonial de dezembro pode beneficiar especialmente o setor de shoppings. A pandemia penalizou bastante o segmento e, com cortes de juros adiante, essas revisões de patrimônio “podem ser ‘mais generosas’ que as do ano passado” para os shopping centers.
Nesse sentido, a Warren acredita que o HSI Malls (HSML11) está mais barato do que outros fundos imobiliários de shopping.
“O FII possui shoppings muitos focados em localização, um conjunto de ativos únicos e que são bons geradores de caixa. Em um cenário de recuperação do varejo, vemos um potencial de geração de resultado por vendas que parece interessante”, diz Bruno Viveiros.
Fundos imobiliários baratos na renda urbana: HGRU11
Outro segmento que está na mira dos investidores institucionais do ano que vem é o de renda urbana. São fundos imobiliários com propriedades em ruas, centros comerciais, ou imóveis monoativos.
“Esse segmento tem se saído muito bem, com resultados bem positivos para investidores”, afirma Carolina Borges, da EQI.
Por enquanto, o mercado de renda urbana possui poucos fundos com liquidez suficiente e viável para o investidor. Vale destacar que o setor de renda urbana aumenta a exposição do cotista ao consumo discricionário, o que pode levar a um retorno potencial alto com o aumento da atividade no comércio.
Entre os fundos imobiliários baratos no ramo de renda urbana, os analistas destacam o CSHG Renda Urbana (HGRU11). O ativo está em fase de desinvestimento dos imóveis que pertenciam antes às Lojas Pernambucanas, em uma transação que vai gerar R$ 12 milhões em caixa líquido, o equivalente a R$ 0,70 por cota.
Fundos de laje: os maiores descontos no mercado imobiliário
No mercado imobiliário, os fundos de lajes corporativa (ou de escritórios) têm atualmente os maiores descontos do IFIX.
Analistas, contudo, apontam que os descontos podem levar o investidor a uma “armadilha”. “Se o fundo está negociando com 30% a 40% de desconto no valor patrimonial de sua cota, isso pode indicar que a gestora não está conseguindo quitar alguma dívida. Ou que existe uma vacância grande em algum imóvel com dificuldade de ser preenchido”, diz Carolina.
No segmento de lajes, o mercado prefere apostar, por enquanto, nas regiões mais “premium” de São Paulo: Faria Lima, Itaim Bibi e Avenida Paulista.
PVBI11
Apesar de o VBI Prime Properties (PVBI11) ter um preço sobre valor patrimonial próximo de zero, ou seja, ter um desconto baixo, o analista da Warren acredita que o fundo pode aumentar o retorno no ano que vem. Existe, segundo Viveiros, uma margem para a gestora aumentar o aluguel de suas lajes.
Recentes aquisições da VBI, por exemplo, podem jogar a favor da margem no aluguel. “Por fim, o FII também possui um prédio em fase final de desenvolvimento e que contará também com esforço comercial experiente e pode gerar excelentes resultados futuros”, conclui Bruno Viveiros.
JSRE11
O JS Real State (JSRE11), na avaliação dos analistas, é outro fundo imobiliário barato e que apresenta oportunidade de investimento.
É um fundo que, de acordo com João Vitor Freitas, da Toro, “possui um portfólio de qualidade e que, além de negociar com quase 40% de desconto para o valor patrimonial, tem um custo de reposição e transações com imóveis semelhantes com valores superiores ao visto no preço da cota”.
Ou seja, apesar do alto desconto na cota, o fundo está bem posicionado em São Paulo. A EQI tem recomendação para investimento no FII. Mas é um dos ativos mais arriscados da carteira, afirma Carolina Borges. A corretora tem uma tese de que, por ter escritórios na Marginal Pinheiros, região da Avenida Chucre Zaidan e Berrini, o fundo pode entregar alto retorno ao cotista.