Fundos imobiliários (FIIs) de shoppings sobem 25% e lideram em ano sem grandes emoções para investidor

Impactados por fusões e bom desempenho operacional, redes como Iguatemi (IGTI3), Multiplan (MULT3) e Allos (ALOS3) movimentam setor

No rame-rame em que se transformou o negócio de fundos imobiliários (FIIs), os shopping centers, a bem da verdade, são os responsáveis por trazer um pouco de satisfação aos investidores neste ano de 2023.

Impactados por bom desempenho operacional de grandes redes, como Iguatemi (IGTI3) e Multiplan (MULT3), e especialmente turbinados pelos movimentos pós-fusão da Aliance Sonae com a BR Malls, que criou a Allos (ALOS3), maior companhia do setor no país, os fundos de investimento imobiliário de shoppings se valorizaram 25% neste ano, já considerando o fechamento do mês de novembro.

Com isso, o segmento de shopping vem puxando a fila dos fundos imobiliários abarcados pelo Ifix, que é a cesta de FIIs mantida pela B3. E lideram com larga vantagem.

Na segunda posição, aparecem os fundos de fundos (produtos que não compram ativos imobiliários diretamente, mas cotas de outros fundos), com alta de 18,8% no período.

E no terceiro lugar, os fundos recheados por condomínios logísticos, protagonistas do setor durante a pandemia, com valorização de 10,9% em 2023, performance idêntica ao do próprio Ifix, que subiu 10,8% nestes 11 meses.

A informação foi compilada pelo Itaú BBA, com base em dados da Bloomberg, Economatica e B3.

Fundos imobiliários (FIIs) de shoppings destravaram valor

Para o analista de fundos imobiliários da Empiricus Research Caio Nabuco de Araújo, os shoppings se beneficiaram de um movimento de mercado favorável, com uma retomada do consumo de forma geral, que impacta diretamente no setor.

Na última terça-feira (5), o IBGE divulgou o PIB do terceiro trimestre do ano e o consumo das famílias foi a rubrica que obteve o melhor desempenho dentro da atividade econômica, com alta de 1,1% no período.

“A gente teve uma forte aceleração, uma retomada também desses negócios envolvendo a compra e venda de algumas participações em shoppings. E isso também trouxe aí o maior otimismo envolvendo o setor, a verificar que existe demanda, bem como a oportunidade que alguns fundos tiveram de destravar valor vendendo ativos”, aponta o analista.

Fundos compraram boa parte dos R$ 1,3 bi da Allos

Quem movimentou o mercado de consolidações de shoppings neste ano foi, de fato a Allos, que já levantou mais de R$ 1,3 bilhão com venda de ativos nos últimos meses, como o Plaza Sul, e, segundo conversas pelo mercado, prevê embolsar mais R$ 1 bilhão com desinvestimentos no ano que vem.

“Houve a readequação do portfólio da Allos e os fundos imobiliários se tornaram grandes compradores desse portfólio”, pontua o analista de research da Empiricus.

Outro movimento recente, apontado por Caio Araújo, foi também o do XP Malls (XPML11), fundo imobiliário de shoppings centers da XP, que aumentou a participação no shopping Cidade Jardim, ao mesmo tempo que vendeu uma fração do Catarina Outlet. “Isso gerou ganho de capital pelos cotistas”, diz o especialista.

Fitch: shoppings continuarão fortes em 2024

Recentemente, a agência de classificação de riscos Fitch Ratings destacou o setor de shoppings centers no Brasil em 2024. O relatório aponta que as empresas da área continuarão reportando forte desempenho operacional, com aluguéis reajustados pela inflação, taxas de ocupação altas e inadimplência limitada.

Fundos Imobiliários (FIIs) de galpões logísticos

Astro antigo dos relatórios para investidores, os FIIs de galpões logísticos parecem ter perdido um pouco de seu brilho comparativamente aos lideres do momento, mas isso não quer dizer que o investimento perdeu tração.

“Se você olhar, os fundos de logística foram os que menos sofreram durante as quedas dos últimos anos. Consequentemente, eles tinham menos espaço para subir”, afirma Marcelo Hannud, CEO da Aurea Finvest, que desenvolve projetos para fundos imobiliários.

Para ele, o setor deve permanecer em bom nível, com menos oscilação, por se adaptar aos movimentos da economia.

Em seu último relatório sobre o setor de logística, de agosto de 2023, o Itaú BBA já apontava perspectivas positivas para o setor de logística, apesar de margens menores de crescimento.

“Seguimos otimistas com o mercado de galpões logísticos e avaliamos que os ativos de maior qualidade técnica e os mais bem localizados devem sofrer pouco com a nova oferta de estoque”, pontuou o material, assinado pelos analistas Larissa Nappo e Marcelo Potenza.

Eles alertam, contudo, para a oferta em algumas praças importantes. “Dentre as regiões que mapeamos, o Rio de Janeiro é o estado que apresenta o maior patamar de vacância física, ao mesmo tempo que Minas Gerais voltou a um patamar de ocupação maior do que 95%”, afirmam os analistas, que observam o setor em São Paulo, Rio, e Minas.

“Já em São Paulo, a região continua sendo protagonista: maior estoque pronto e a maior projeção para novas entregas; taxa de vacância saudável e em tendência de queda (9,7%); e um preço médio pedido de aluguel em nítida ascensão”, informam os especialistas.