Vale a pena investir em fundos imobiliários para se aposentar?

Ter uma aposentadoria tranquila é desejo de todos, mas poucos realizam, principalmente aqueles que dependem apenas da previdência social. Para ter dinheiro para despesas fixas e gastos com projetos pessoais, muitos buscam a previdência privada (PGBL e VGBL), como alternativa para complemento de renda.

Mas, com tantas opções de investimentos disponíveis, é possível acumular patrimônio com outros produtos financeiros.

Neste sentido, os fundos imobiliários se destacam, já que costumam remunerar os cotistas com pagamentos regulares.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) têm, basicamente, duas fontes principais de retorno para quem aplica: ganho de capital, por meio da valorização das cotas, e distribuição de rendimentos (dividendos).

Pela legislação, os fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros a cada seis meses. Porém, a maioria opta por fazer o pagamento mensalmente.

Além desta regra, a lei também determina a isenção de Imposto de Renda em cima da rentabilidade entregue pelos fundos.

Vale a pena investir em fundos imobiliários para se aposentar?

Por conta dessas características e vantagens regulatórias, Rodrigo Sgavioli, chefe da área de alocação e fundos da XP, acredita que os fundos imobiliários são boas alternativas para a aposentaria.

Pelo lado de quem já se aposentou ou está perto disso, o foco do investidor deve ser em ativos que gerem renda, e não necessariamente no ganho de capital.

“Para esse público, a preocupação deve estar centrada em investir em fundos que têm um comportamento mais consistente de distribuição de rendimento, contra os fundos com cotas que oscilam muito”, explica.

Assim, os fundos imobiliários de papel são os que estão se beneficiando do cenário de inflação e juros altos. Portanto, distribuem mais rentabilidade. Vale lembrar que, neste caso, o cotista não se expõe aos imóveis diretamente, mas ao mercado de renda fixa imobiliária.

Fundos imobiliários são boas alternativas para os jovens?

Em relação à geração que ainda está acumulando capital, Sgavioli diz que os fundos imobiliários podem ser um caminho até o objetivo.

No entanto, diferentemente da situação de uma pessoa prestes a se aposentar, na fase de acumulação o ideal é olhar mais para o ganho de capital do que para o rendimento mensal do fundo.

“Isso porque o investidor mais novo pode cair na tentação de pegar o dinheiro dos dividendos e, ao invés de reinvestir durante a acumulação, usar para gastar”, explica.

“Quanto mais ganho de capital na fase de acumulação, melhor”, reforça Sgavioli ao argumentar que, depois de alcançar um patamar de patrimônio investido que possa gerar um rendimento satisfatório, o investidor pode começar a migrar uma parte do dinheiro para fundos imobiliários mais focados em distribuir renda mensal.

Na mesma linha, Carlos Vaz, fundador da Conti Capital, pondera que alocar 20% da carteira em ativos imobiliários com foco em longo prazo pode ser uma opção até mesmo para os mais jovem.

“Quem tem entre 25 e 30 anos já pode reservar uma parte da renda para investir pensando na aposentadoria. O fator multiplicador é a grande riqueza do mercado imobiliário”, destaca.

O risco dos fundos imobiliários para a aposentadoria

Agora, pensando na perspectiva de retorno, pela valorização da cota ou pela distribuição de dividendo, Vaz pondera que vai depender do objetivo do investidor. “Se olharmos o longo prazo, é melhor ter um retorno mensal baixo e uma apreciação da cota maior, por exemplo.”

Antes de tomar a decisão de comprar algum fundo imobiliário, porém, é importante entender que o ativo é renda variável.

Então, a cotação é diária e negociada na bolsa, e, por isso, a cota pode oscilar. Se a pessoa não tiver estômago para lidar com a volatilidade de preço da cota, diz Sgavioli, não é recomendável investir em fundos imobiliários pensando na aposentadoria.

Mas se ela entende que a cota oscila porque o mercado às vezes atribui um valor maior ou menor ao ativo, só que não necessariamente ele perdeu valor de fato, aí tudo bem.

“É por isso que um bom planejamento financeiro é necessário para ajustar as diversas variáveis de investir para a aposentadoria”, afirma.

Fundo imobiliário para completar a aposentadoria

Ainda sobre risco, Vaz tem uma visão mais conservadora e compara com o mercado americano, que tem uma posição muito forte no segmento imobiliário, chamado de real estate.

“A posição média em real estate no portfólio dos investidores americanos é de 37%. Então, há de se considerar que se expor 100% é um excesso, mas uma posição de 25%, de repente, faz sentido no longo prazo”, explica. “Fundo imobiliário é um investimento muito bom para aposentadoria, mas prefiro ver como complemento de carteira”, acrescenta.

Ele chama a atenção para a importância de considerar que imprevistos podem acontecer, e o investidor tenha que sacar o dinheiro. “É bom ter uma posição líquida, como dinheiro no banco, nem que seja 5% do patrimônio”, orienta Vaz.

Fique de olho nas mudanças do mercado imobiliário

Em relação à constância da distribuição de dividendos pelos fundos imobiliários, o economista Marcelo D’Agosto ressalta que, no longo prazo, o fluxo de aluguéis dos imóveis pode mudar.

Ele cita o exemplo das agências bancárias, que muitas pessoas achavam que era uma alternativa garantida para a aposentadoria, até que os bancos passaram a fechar os pontos físicos de atendimento. “O investidor de fundos imobiliários deve ter essa perspectiva em mente, sobretudo pensando lá na frente”, diz.

Então, pode ser uma boa ideia investir em fundos imobiliários para a aposentadoria, dada a importância do mercado imobiliário na economia real.

O problema, no entanto, é o investidor achar que vai escolher um fundo e que vai receber rendimentos regulares por 30 anos. “Mas as cidades mudam e os imóveis também. Então, eu acho que é um investimento difícil para um prazo tão longo”, defende o economista.

D’Agosto completa: “A não ser que o fundo garanta o pagamento de uma taxa de juros sobre um capital corrigido pela inflação”, conclui, ao lembrar que o Tesouro IPCA+, que paga juros semestrais, tem essa garantia e também pode ser uma alternativa para o objetivo da aposentadoria.

Em quais fundos imobiliários investir para se aposentar?

O investidor que tiver interesse em comprar cotas de fundos imobiliários com foco na aposentadoria deve pensar na estratégia de diversificação entre os setores mais resilientes da classe, sustentam os especialistas.

Assim, os fundos de galpões logísticos têm contratos mais longos e com empresas sólidas, o que acaba favorecendo a distribuição de dividendos.

Fundos de galpões

Pensando em horizontes mais longos, pode ser interessante separar uma parte do dinheiro para se expor ao ativo real por meio de cotas de fundos de galpões, lajes corporativas e shoppings. A maior exposição, porém, pode estar centrada nos fundos imobiliários de recebíveis, que têm mais previsibilidade de distribuição de rendimento.

“Eu tentaria ter algo entre 5 e 10 fundos imobiliários, a depender do volume de dinheiro, até para diversificar. E, partindo do número mínimo, por exemplo, três fundos seriam de recebíveis e os outros dois de tijolo”, pondera.

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