Quanto rendem R$ 50 mil no fundo imobiliário Maxi Renda FII (MXRF11)?
Quanto rendem R$ 50 mil no fundo de investimento imobiliário (FII) Maxi Renda FII (MXRF11)? E qual é o melhor fundo imobiliário para investir neste momento? Fundo imobiliário é renda variável? Se você tem alguma dessas dúvidas, confira o que dizem os especialistas Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, e Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research logo abaixo.
O que é o Maxi Renda FII (MXRF11)?
Primeiro, vamos começar pelo começo. Por que estamos falando do MXRF11?
Porque ele é o maior fundo do mercado: tem mais de 843 mil cotistas. Para visualizar melhor, o mercado de fundos imobiliários tem cerca de 2,16 milhões de investidores. Ou seja: de cada 10 investidores de FIIs, cerca de 4 têm o MXRF11 em carteira.
Esse gigantismo do MXRF11 também pode ser observado por seu patrimônio líquido. São R$ 2,6 bilhões, o que o coloca em 7º lugar em grandeza do mercado de fundos de investimento.
O fundo nasceu em 2012, é administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP Vista Asset Management e é um fundo de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
O que são fundos de CRI?
Basicamente, os fundos imobiliários de CRI são fundos seguros e até conservadores para investir. No universo dos FIIs, eles são classificados como fundos de papel.
Segundo o prospect do fundo, o papel “busca ser sócios dos principais players de cada segmento, alavancando a capacidade de gestão sem abrir mão do alinhamento de interesses”.
A gestão do MXRF11 é da XP Asset Management.
Como calcular o rendimento de um fundo imobiliário
Primeiramente, Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research, faz questão de lembrar que investidor de fundo imobiliário tem que analiar o cenário. “Para calcular a rentabilidade de um FII, é importante olhar quanto o investidor ganhou em proventos e de quanto foi a valorização ou desvalorização das cotas nesse período”, alerta Marx.
Quanto rendem R$ 50 mil no fundo MXRF11?
Antes de tudo, Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, enfatiza que não há garantia de rentabilidade (ou rentabilidade contratada) quando falamos em fundos imobiliários, ok?
“Portanto, não é possível garantir quanto devem render R$ 50 mil no MXRF11 ou em qualquer outro FII”, alerta.
“Isso porque, como sabemos, os preços das cotas dos FIIs oscilam diariamente na bolsa de valores de acordo com expectativas de rentabilidade, fatores econômicos, apetite ao risco e fatos específicos relacionados à operação do FII em questão”, explica
Dito isso, o que podemos fazer é uma estimativa, considerando os valores do dia 19 de dezembro para o MXRF11. Vamos lá?
De acordo com os cálculos da especialista, a cota do fundo está em R$10,50. Ou seja, R$ 50 mil comprariam cerca de 4.762 cotas de MXRF11.
“Supondo que o FII mantenha a distribuição mensal em R$0,11 para o próximo mês, o investidor receberia R$ 523,82 em proventos”, diz ela.
No entanto – lembre-se – não é possível estimar a oscilação do valor investido para contabilizar o retorno total.
“Inclusive, nossas projeções, aqui na EQI Research, levam o valor justo do MXRF11 para próximo dos R$ 10 por cota”, ressalta.
Quanto rendem R$ 50 mil em MXRF11 em 1 ano
Vamos lá, lembrando sempre que rendimento passado não garante rendimento futuro. “Quem investiu R$50 mil em MXRF11 no dia 16 de dezembro do ano passado obteve uma valorização de 6,06% no valor das cotas”, afirma Carolina. “O patrimônio, portanto, está atualmente em R$ 53.053,50”, diz ela.
Além disso, esse investidor recebeu R$ 6.919,87 em proventos.
Quanto rendem R$ 50 mil no fundo MXRF11 em 3 meses
Quem investiu R$ 50 mil em MXRF11 no dia 18/09/2023 obteve um retorno de -5,41% no valor das cotas.
Ou seja, o patrimônio encolheu para R$ 47.302,50.
Por outro lado, em proventos, esse investidor recebeu R$1.486,65.
Então, o ideal é termos sempre uma perspectiva de médio e longo prazo para os investimentos, ainda que os mais conservadores.
Por que o MXRF11 virou caso da CVM?
Em dezembro de 2021, o fundo foi parar na CVM. A autarquia entendia que os FIIs não poderiam mais distribuir um valor aos cotistas que fosse maior que o lucro contábil do fundo.
Então, se isso acontecesse, o administrador deveria contabilizar o excedente distribuído como ‘amortização de capital’.
A decisão tornou-se pública no final de janeiro de 2022 e havia sido toda baseada no caso do Maxi Rendas. Porém, a decisão teria impacto em todo o setor.
Em fevereiro veio uma nova decisão. E a CVM suspendeu a decisão, depois de um pedido do administrador do fundo.
Em maio de 2022, a CVM decidiu que o tratamento contábil da distribuição de proventos do FII Maxi Renda (MXRF11) era regular.
Qual é melhor fundo imobiliário para investir neste momento?
“Não existe o melhor fundo imobiliário que vai resolver todos os problemas e não traz risco para o investidor”, declara Marx.
“Investimentos em FIIs são, na minha opinião, para prazos mais longos”, afirma Carolina, lembrando que são ativos geradores de renda, lastreados no mercado imobiliário.
Na sua opinião, não faz sentido falar de apenas um fundo imobiliário para um momento específico. Qual é a ideia então? “Trabalhamos com carteiras diversificadas em vários setores da economia”, diz ela.
Marx assina embaixo. “O ideal é montar uma carteira diversificada de fundos de diversas gestoras e perfil, entre outros, para que funcione como um time de futebol para atingir o objetivo do investidor”, diz ele.
Ou seja, para gerar uma boa renda, uma possibilidade de valorização do capital investido e com um risco adequado ao perfil do investidor.
Qual a vantagem dos FIIs?
Para Carolina, uma das vantagens dos FIIs é proporcionar uma diversificação entre imóveis, regiões, segmentos e inquilinos, investindo um valor notavelmente inferior ao que seria necessário para adquirir os imóveis diretamente.
“Estamos otimistas com alguns setores, como shoppings, renda urbana e galpões logísticos, mas sem deixar de equilibrar a carteira com bons fundos de papel e FOFs”, diz ela.
Qual tipo de fundo imobiliário é melhor?
Na opinião de Marx, este é um momento positivo para fundos de tijolo e FOFs. “Primeiro pelo valuation, porque são fundos ainda bastante descontados no mercado, e segundo porque são fundos que costumam desempenhar bem em momentos de queda de juros”, diz ele. “E esse, aliás, é o cenário que trabalha para o ano que vem”, lembra.
Fundos imobiliários são renda variável?
“Os FIIs são ativos negociados na bolsa de valores, em que a oscilação de preços ocorre diariamente”, diz a Carolina. “Logo, fundos imobiliários são renda variável”, conclui.
“A diferença é que, normalmente, os FIIs são menos voláteis que as ações”, complementa Marx.
Fundos imobiliários ou bolsa de valores: qual é melhor neste momento?
Embora essa seja uma dúvida bastante recorrente, vale esclarecer que fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores. “A dúvida, possivelmente, seja entre fundos imobiliários e ações”, acredita Marx.
E, se for essa a questão, ele acredita que haja espaço para os dois na carteira dos investidores.
“Lembrando que os fundos imobiliários têm como vantagem serem menos voláteis, em geral, que as ações, e também gerarem rendimentos mensais para os investidores”, diz ele.
E as ações? “Elas têm mais possibilidade de valorização do capital investido, mas correndo mais risco”, diz ela.
Carolina concorda que ações e fundos imobiliários sejam classes de ativos que trazem riscos diferentes e não são excludentes em um portfólio de investimentos.
“O investidor que tem perfil para a renda variável pode se beneficiar dessa diversificação”, diz ela.
E preste atenção nesta parte. “Nem todas as ações serão bons investimentos, assim como nem todos os FIIs serão bons investimentos”, afirma ela.
LCI é fundo imobiliário?
Não, FII não é o mesmo que LCI. “LCIs são títulos de renda fixa lastreados em uma carteira de empréstimos relacionados ao setor imobiliário, que podem, eventualmente, compor o portfólio de fundos imobiliários”, explica Carolina.