FIIs de papel ou de tijolo? Estudo da XP mostra o que fica melhor com interrupção de cortes da Selic
A interrupção do ciclo de cortes da taxa básica Selic em 10,50% ao ano vai levar os holofotes de volta para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) conhecidos como “de papel”. Ou seja, que alocam em papéis de dívida de empresas do setor. A conclusão está em estudo divulgado hoje pela chefe da área de Fundos Listados da XP, Maria Fernanda Violatti.
Historicamente os FIIs apresentam correlação negativa em relação aos movimentos da Selic. Quando a taxa cai, eles têm performance melhor e, quando ela sobe, pior. Segundo o relatório de Violatti, no ciclo de afrouxamento monetário anterior, entre 2018 e 2020, quando a Selic saiu de 6,5% chegou a 2% ao ano, o Ifix, índice de referência do segmento de FIIs, teve avanço de 27% (setembro de 2018 a agosto de 2020). Entre março de 2016 e de 2018, período em que a taxa básica caiu de 14,25% a 6,5%, o índice subiu 71%.
De março do ano passado, quando a possibilidade de a Selic começar a cair começou a ficar mais clara, até agora, o Ifix já sobe 17%. A previsão da XP e da maioria do mercado é de que a Selic encerre o ano a 10,5%, portanto, sem novos cortes até o fim do ano.
“No caso dos fundos de papel, o segmento costuma apresentar menor sensibilidade e caráter mais defensivo aos movimentos da taxa de juros Selic. Sendo assim, em contextos de maior incerteza para o segmento imobiliário, os fundos de recebíveis tendem a apresentar menor volatilidade e consequentemente, melhor performance”, ressalta Violatti.
Fundos de tijolo
Já os fundos que investem em imóveis físicos, conhecidos como “fundos de tijolo”, afirma a executiva, são mais expostos aos movimentos da taxa básica e a cenários de política monetária mais restritiva. Esses FIIs vinham obtendo maior atenção na B3 desde que começaram os cortes da Selic, no ano passado.
Por exemplo, em 2023, considerando apenas os fundos de tijolo do Ifix, a alta foi de 19%, conforme mostra o estudo, enquanto os de papel subiram 10%. Em 2024, os desempenhos se inverteram diante da piora nas expectativas e recente abertura da curva de juros real, para -2% (tijolo) e 3% (papel).
Pagamento de dividendos
Violatti, no entanto, pondera que a manutenção da Selic em 10,5% pode significar um bom patamar de distribuição de dividendos dos FIIs. Ela destaca que os de papel costumam apresentar dividend yields maiores, já que os títulos que compõem esses fundos costumam ser atrelados a indexadores como o IPCA e o CDI.
“Dessa forma, em cenários de inflação pressionada e de taxa de juros em patamares elevados, é comum ver dividend yields interessantes destes fundos, dado que as operações realizadas por estes fundos podem ser realizadas com taxas maiores refletindo o momento de mercado”, afirma a chefe da área de Fundos Listados da XP. Neste ano, mostra o relatório, o dividend yield médio do Ifix está em 10,7% ao ano, frente a uma NTN-B de 6,3% (vencimento em 2035).
Para Violatti, os fundos de papel que devem ficar mais bem posicionados são os “high grade”, ou seja, que são compostos por títulos na mais alta avaliação de risco. “Ainda assim, entendemos que alguns fundos de tijolos de maior qualidade podem apresentar oportunidades, principalmente se considerarmos as reavaliações de seus patrimônios e reajustes de aluguéis”, observa.
Com informações do Valor Econômico
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