Como identificar cada tipo de fundo imobiliário na hora de investir?

Os fundos imobiliários são classificados de acordo com os seus riscos. Tecnicamente, eles são os chamados FIIs High Grade (baixo risco), Middle Risk (médio risco) e High Yield (alto risco). E, na hora de pensar em investir nesses fundos, é importante analisar alguns fatores que podem te ajudar na hora de identificar os tipos de fundos imobiliários.

Assim, a gente te mostra quais são os pontos de atenção na hora de identificar esses ativos financeiros. Além disso, mostramos onde encontrar essas informações. Acompanhe:

Saiba identificar os tipos de fundos imobiliários

FIIs High Grade

Então, começamos mostrando como analisar os FIIs High Grade. E os pontos de atenção são:

• Qualidade do inquilino: FIIs High Grade geralmente possuem inquilinos sólidos e com bom crédito, como empresas de grande porte, multinacionais ou instituições governamentais. “Nos relatórios mensais dos FIIs (disponíveis nas páginas dos fundos ou na própria corretora), é possível verificar quem são os inquilinos e qual o nível de segurança de recebimento dos aluguéis”, explica Marcos Piellusch, professor da FIA Business School.
• Localização e tipo de imóvel: esses fundos investem em imóveis bem localizados e com alto padrão de construção, como edifícios corporativos em regiões nobres. “Os fundos de lajes corporativas de alto padrão, galpões logísticos premium e CRIs de baixo risco são bons exemplos”, diz o professor.
• Contratos de longo prazo: contratos atípicos, de longo prazo e indexados à inflação são uma característica dos FIIs High Grade. Esse tipo de contrato é mais comum em imóveis alugados por grandes empresas, que preferem a previsibilidade de longo prazo.

FIIs Middle Risk

Agora, é hora de saber como identificar os tipos de fundos imobiliários de médio risco. Desse modo, é preciso levar em consideração:

• Tipo de ativo e inquilino: FIIs Middle Risk geralmente investem em shoppings, galpões logísticos e imóveis de varejo, além de CRIs de qualidade intermediária. Vale saber, aliás, que inquilinos são empresas que têm um bom crédito, mas não têm a mesma solidez dos inquilinos dos FIIs High Grade.
• Volatilidade moderada dos rendimentos: “diferente dos FIIs High Grade, os Middle Risk podem apresentar uma certa volatilidade nos rendimentos. Uma vez que dependem mais diretamente do desempenho econômico dos inquilinos, como no caso dos shoppings. Por exemplo, a vacância pode ser maior durante períodos de recessão, impactando os dividendos”, afirma Piellusch.
• Setores dependentes da economia: FIIs que investem em galpões logísticos ou shoppings geralmente têm uma correlação direta com o desempenho econômico do país. “Quando o consumo está aquecido, os shoppings têm maiores taxas de ocupação e rendimento”, explica o professor.

FIIs High Yield

Mas se o seu foco é investir nos tipos de fundos imobiliários que têm mais risco, veja o que você deve analisar:

• Imóveis em localizações secundárias: fundos que investem em imóveis fora das principais capitais ou em regiões menos desenvolvidas são geralmente considerados High Yield. Afinal de contas, esse tipo de fundos imobiliário tem maior risco de vacância e dificuldades para manter uma ocupação constante.
• Volatilidade alta dos rendimentos: FIIs High Yield frequentemente apresentam rendimentos mensais mais elevados, porém voláteis. “Essa volatilidade vem do risco envolvido, que inclui vacância elevada, maior taxa de inadimplência dos inquilinos ou baixa qualidade dos contratos”, analisa Marcos Piellusch.
• CRIs de alto risco: FIIs High Yield investem em CRIs de empresas menos consolidadas, que oferecem retornos maiores em troca de mais risco de inadimplência. “Esses fundos podem ser identificados nos relatórios mensais pelos títulos que têm juros elevados, muitas vezes acima do CDI”, esclarece o professor da FIA.

Como informações sobre os tipos de fundos imobiliários?

E se você ficou na dúvida de como achar todos os pontos que citamos acima, fique tranquilo, pois te ajudamos nessa empreitada também.

Portanto, confira a seguir onde encontrar as informações sobre os tipos de fundos imobiliários.

1. Relatórios gerenciais mensais: os relatórios mensais dos FIIs, disponibilizados pelas gestoras dos fundos, contêm informações detalhadas sobre os imóveis, inquilinos, contratos e o retorno financeiro esperado. “Nesses documentos, você pode identificar quem são os locatários, a qualidade dos contratos e a localização dos ativos”, conta Piellusch.

2. Classificação de risco: algumas corretoras, plataformas de análise e a própria B3, classificam os FIIs com base no perfil de risco. O que permite ao investidor saber se um fundo é High Grade, Middle Risk ou High Yield.

3. Ratings de CRIs: para fundos que investem em CRIs, as agências de classificação de risco (como Fitch, S&P e Moody’s) atribuem notas de risco aos papéis. “CRIs classificados como AAA, por exemplo, são considerados de baixo risco (High Grade). Enquanto papéis de ratings mais baixos entram na categoria High Yield”, comenta o especialista.

4. Informações da corretora: muitas corretoras fornecem resumos dos fundos, destacando os tipos de imóveis, o perfil dos inquilinos e o nível de risco dos investimentos. Essas informações são úteis para fazer uma análise rápida e identificar a categoria dos FIIs.

Dicas para identificar na prática os tipos de fundos imobiliários

E para facilitar ainda mais a sua vida, Marcos Piellusch separou um passo a passo de como encontrar os tipos de fundos imobiliários de forma mais fácil. Veja só:

Busque as palavras-chaves

Nos sites das corretoras e plataformas de análise, busque por termos como “lajes corporativas de alto padrão”, “galpões logísticos AAA”, ou “CRIs de alto risco” para identificar a categoria dos FIIs.

Analise a tabela de rendimentos

Afinal de contas, FIIs High Grade têm rendimentos estáveis e previsíveis. Enquanto FIIs High Yield mostram rendimentos mais elevados, porém voláteis. A análise do histórico de dividendos também pode indicar a qual grupo o FII pertence.

Informe-se com análises de especialistas

Utilize relatórios de analistas especializados em FIIs que frequentemente trazem uma categorização dos fundos.

“Identificar o tipo de FII envolve a análise do portfólio do fundo, a qualidade dos ativos, a solidez dos inquilinos e a previsibilidade dos rendimentos. Desse modo, quanto mais informações detalhadas você buscar, mais assertiva será a escolha dos FIIs que atendem ao seu perfil de risco e aos seus objetivos de investimento”, finaliza Piellusch.

Saiba em quais tipos de fundo imobiliários investir com a alta da Selic.

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