Plano&Plano (PLPL3) mira renda mais baixa em São Paulo com empreendimentos com quadra, piscina e churrasqueira
A incorporadora Plano&Plano (PLPL3) lançou neste mês seu primeiro empreendimento para a faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), para atender famílias que ganham até R$ 2.640 por mês.
É a faixa de renda mais baixa com a qual a incorporadora já trabalhou. Cerca de 45 unidades em um empreendimento na Vila Andrade, Zona Sul de São Paulo, foram vendidas por R$ 189 mil.
Demanda em São Paulo
Renée Silveira, diretora de incorporação da Plano&Plano, afirma que a venda dessas unidades ocorreu em uma hora. “A demanda está aí, a pessoa precisa [comprar], não é questão de investimento, mas de necessidade”.
Ela aponta que é mais comum grandes incorporadoras construírem para esse segmento fora de São Paulo, já que os custos na capital são mais elevados.
Os apartamentos possuem dois quartos e 32 metros quadrados. No total, o empreendimento tem 900 unidades, com valores variados.
A precificação segue uma regra do zoneamento do terreno, que exige 60% de unidades para habitação de interesse social 1 (HIS 1), voltados para famílias com renda de até R$ 4.236, 20% para HIS 2, com renda até R$ 8.472, e 20% livres para comercialização no mercado.
Foi o zoneamento diferenciado que permitiu a aquisição da área, que fica a 800 metros do shopping Morumbi Town, por um valor viável ao tipo de empreendimento, afirma a executiva. A delimitação de uso dada pela prefeitura ajuda a segurar o preço da terra.
Poder de compra
Silveira afirma que medidas realizadas desde o ano passado no MCMV e também com relação ao FGTS tornaram possível atingir o preço de venda que se encaixa na menor camada do programa. Houve uma redução da tributação de empreendimentos que atendem o segmento.
A alíquota do regime especial de tributação (RET) passou de 4% para 1%. “Esse imposto incide sobre toda a remuneração que a construtora recebe, tem impacto muito grande”, afirma.
Também houve a aprovação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) Futuro, que eleva o poder de compra dos clientes, ao embutir os 8% de contribuição ao fundo na capacidade de pagamento, e é válido apenas para essa faixa de renda, e da extensão do prazo de pagamento das unidades, de 30 para 35 anos.
Preço do condomínio
Do lado operacional, Silveira afirma que a companhia precisou rever as contas e mudar acabamentos finais e áreas de lazer. Ainda assim, o empreendimento deve ter quadra, piscina e churrasqueira.
O público com renda mais baixa pode ter dificuldade para pagar o condomínio, e áreas comuns podem aumentar os custos de manutenção do prédio. Mesmo assim, Silveira afirma que foram feitas contas para garantir que o valor se encaixe na renda dos moradores. A previsão é que o condomínio custe de R$ 270 a R$ 320 ao mês.
A incorporadora pretende lançar mais cinco ou seis empreendimentos com unidades para rendas de até R$ 2.640 ainda neste ano em São Paulo. Essa faixa deve representar até 25% dos seus lançamentos anuais.
Não está nos planos, porém, construir para a faixa inicial do MCMV que usa recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nesse modelo, as incorporadoras são contratadas para fazer as obras, mas entregam os projetos ao governo, que é quem determina para quem serão destinados os apartamentos.
Com informações do Valor Econômico