IGP-M, IPCA ou direto com o proprietário: qual é a melhor forma de renegociar o aluguel?
Muita gente deixa o começo do ano para rever os principais gastos mensais do seu orçamento. Para quem não tem imóvel próprio, o custo do aluguel não foge dessa avaliação. Mudar de casa pode ser custoso e trabalhoso, mas pode valer a pena para algumas pessoas. Afinal, como renegociar o aluguel? É melhor usar o IGP-M, IPCA ou falar direto com o proprietário?
IGP-M, “a inflação do aluguel”, ainda vale a pena como indexador?
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é um indexador criado em 1989 e apurado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). Seu cálculo considera a variação de preços de uma ampla cesta de bens e serviços, além de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil.
“O IGP-M foi criado em 1989, portanto, antes da estabilização da moeda brasileira, e era divulgado do penúltimo dia útil de cada mês”, lembra André Braz, coordenador dos Índices de Preços do FGV Ibre.
Por ser divulgado antes do fim do mês, o índice acabou sendo adotado nos contratos de aluguel. “Na época, IGP-M e IPCA eram praticamente idênticos, com a vantagem de o IGP-M ser conhecido primeiro”, diz.
Esse indicador “nunca teve como finalidade medir a inflação dos aluguéis. Tanto é que o maior peso na composição do indicador são commodities, algo que está muito distante do universo dos aluguéis residenciais, por exemplo”, completa Pedro Capetti, especialista em dados do QuintoAndar.
Por que o IGP-M não serve para balizar o aluguel?
Por isso, recentemente, o IGP-M vem sendo mais criticado como índice para renegociar o aluguel. Em 2020, por exemplo, o indicador disparou em meio à volatilidade causada pela pandemia.
O problema é que uma oscilação muito forte é ruim tanto para inquilinos quanto para proprietários: o inquilino muitas vezes não pode arcar com o custo a mais, e o proprietário pode perder o inquilino bom pagador e ficar com o imóvel vazio.
Por que o IPCA ganhou espaço em novos contratos?
Com o entendimento de que o IGP-M depende muito de itens como dólar e commodities, começou a aumentar o número de contratos pelo IPCA, o índice oficial de inflação do Brasil.
O QuintoAndar, por exemplo, passou a usar esse indicador como o padrão nos contratos fechados na plataforma.
“O objetivo é evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M. Isso especialmente em momentos de volatilidade do indicador, como durante a pandemia”, explica Capetti.
“O IPCA foi o escolhido por ser a inflação oficial do país, com uma cesta de itens mais próxima do dia a dia dos brasileiros”, diz.
Posso negociar o reajuste diretamente com o proprietário?
Sim, negociar uma taxa predefinida junto ao proprietário no momento da assinatura do contrato é uma possibilidade. “De certo modo, isso dá previsibilidade ao inquilino na hora de saber quanto o contrato dele poderá custar no futuro”, afirma o especialista do QuintoAndar.
Além disso, existem casos em que inquilinos e proprietários decidem por algo que está fora do contrato por “situações extraordinárias”, diz ele.
Um exemplo foi durante a pandemia de covid, , quando o IGP-M chegou a apontar uma variação de mais de 30% no acumulado em 12 meses. “Por isso, vale sempre manter uma relação aberta com o proprietário a fim de encontrar um valor bom para as duas partes visando a manutenção do contrato”, diz.