Entenda por que cada vez mais fundos imobiliários estão desdobrando cotas

Fundo da Rio Bravo aprovou desdobramento de cotas, mas outros de tijolo, como GGRC11, VINO11 já tomaram decisão

O desdobramento de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) vem atraindo cada vez mais fundos e gestoras no mercado. FIIs como o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) ou, por exemplo, o GGR Covipe Renda (GGRC11) aprovaram recentemente a divisão de suas cotas de uma base de R$ 100 para de R$ 10. A tendência de mercado traz benefícios tanto para cotistas quanto para gestores, segundo especialistas.

Do lado da gestão, o desdobramento de cotas serve como impulso da liquidez do fundo imobiliário negociado na bolsa de valores. Para os rentistas, torna-se uma forma mais fácil de reinvestir dividendos acumulados, já que as cotas passam a valer dez vezes menos.

O que é o desdobramento de cota nos FII?

Quando um fundo imobiliário desdobra cotas, ele na verdade realiza a divisão do valor total de uma cota em múltiplas fatias. Ou seja, a fundo, ele pulveriza o patrimônio líquido. Uma tendência do segmento apontada a gestores pela Inteligência Financeira é o desdobramento de cotas em base 10. Ou seja, uma cota de R$ 100 passa a valer dez de R$ 10 cada.

O desdobramento de cotas, geralmente, é feito para aumentar a liquidez de um fundo imobiliário listado na bolsa de valores, no Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX). Mas, em efeito paralelo, cotas mais baratas provocam aumento de volume de negócios das cotas no mercado secundário e nas negociações a balcão.

Na teoria, com cotas mais baratas, fundos do mercado imobiliário procuram atrair cotistas com ticket mais baixo, afirma Caio Nabuco, analista da Empiricus.

“Geralmente há um plano de ação por parte da gestora do FII para desdobrar cotas”, diz. “Ela pode complementar a divisão das cotas com a contratação de um formador de mercado, ou melhorar a comunicação nas redes”, pontua.

Por que o desdobramento é futuro de FIIs como o RBVA11

Gestores de Zagros Capital e Rio Bravo comentaram à Inteligência Financeira alguns benefícios de desdobrar cotas.

Recentemente, a Zagros decidiu fazer o desdobramento em base 10 para o GGR Covipe Renda (GGRC11), fundo de logística da gestora.

Pedro Van Den Berg, gestor e sócio da Zagros, afirmou à Inteligência Financeira que o desdobramento trouxe mais de 14 mil novos cotistas para GGRC11, de fevereiro, quando o FII tinha pouco mais de 100 mil cotistas, até março.

Outro fundo imobiliário que recentemente aprovou em assembleia geral o desdobramento de cotas de base 10 foi o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11). De acordo com Alexandre Rodrigues de Oliveira, gestor do FII na Rio Bravo, a decisão facilita o reinvestimento de dividendos por parte do cotista.

“Antigamente, os custos de escrituração para um desdobramentos eram maiores em relação ao patrimônio líquido. Com novas tecnologias, vemos taxas cada vez menores”, diz ele.

Assim, a mudança também ganha fôlego em um mercado com cada vez mais carteiras automatizadas, aponta Oliveira.

FIIs de tijolo devem continuar com tendência

Além de GGRC11 e RBVA11, outros fundos imobiliários de ativos também surfaram aumento no número de cotistas.

Em pouco menos de um ano, o Vinci Offices (VINO11), de lajes corporativas, saltou de 132 mil para 154 mil cotistas. Em agosto, o fundo imobiliário fez o desdobramento de uma cota em cinco.

Além dele, outras categorias de fundos estão pulando na onda do desdobramento. O RBR Multiestratégia Real State (RBRF11), que mistura papel, tijolo e investimentos em outros FIIs, dividiu o patrimônio líquido na base 10 em janeiro. Dois meses depois, a quantidade de investidores com cotas na carteira foi de 113 mil para 124 mil.

Para Carolina Borges, analista da EQI Investimentos, cada vez mais fundos de tijolo devem desdobrar cotas.

“Os fundos de papel fizeram isso primeiro e agora os fundos de tijolo estão desdobrando”, comenta.

O Kinea Securities FII (KNSC11) fez o desdobramento em setembro e viu o volume diário negociado saltar de R$ 2,2 milhões para R$ 4,4 milhões em nove meses.

“FIIs de papel começaram a fazer isso antes porque a cota desse tipo de fundo é mais estável.  Ela varia menos na bolsa. Quando você tem uma cota de R$ 10 na bolsa de valores, uma queda de R$ 1 representa 10%. É muito forte para o investidor”, comenta Carolina.

“Já nos FIIs de tijolo, você pode ter uma oscilação maior, com por exemplo uma rescisão de contrato”, prossegue.

“Eles esperaram ver como esse movimento seria, se o investidor ia gostar, se ele iria aderir. Agora que o movimento deu certo, os FIIs de tijolo estão fazendo também”, afirma.

Para ela, o maior impacto do lado do cotista é a volatilidade: o desdobramento pode assustar investidores menos acostumados.