Quais são as taxas e os impostos cobrados pelos fundos imobiliários?

Quem investe nos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) fica sempre isento de Imposto de Renda? Afinal, quanto custa investir em um fundo imobiliário? Quais são as taxas e impostos cobrados de quem aplica em FIIs? Para saber como funciona a tributação dos FIIs e qual é o benefício fiscal que torna esse investimento de renda variável bastante atraente para os investidores, conversamos com os advogados João Claudio Leal, sócio coordenador da área de Direito Tributário do SGMP Advogados; Victor Schmidt, sócio da área tributária do Costa Tavares Paes Advogados e com Giane Coelho, agente autônoma e sócia da Ébano Investimentos. E atenção: fundos imobiliários mantêm maior sequência de ganhos desde 2019.

Quando os FIIs são isentos de pagar imposto?

Os fundos imobiliários funcionam como um condomínio em que os investidores unem seus recursos para aplicar no mercado de imóveis das seguintes formas:

• na construção ou compra de imóveis para alugar ou arrendar (fundos de tijolo);
• na compra de títulos ligados ao mercado imobiliário (fundos de papel) ou, ainda;
• na participação em outros fundos imobiliários (os chamados Fundos de Fundos, ou Fofs).

O rendimento resultante dessas atividades é pago aos cotistas dos FIIs na forma de dividendos. “São esses dividendos que são isentos do pagamento do Imposto de Renda”, explica o tributarista João Claudio Leal.

Porém, para que esses dividendos sejam isentos, os cotistas devem ser pessoas físicas e o fundo deve cumprir as seguintes condições:

I – As cotas do FII devem ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado;

II – A quantidade de cotas do investidor deve ser inferior a 10% do montante total de cotas do fundo.

III- O Fundo de Investimento Imobiliário deve ter, no mínimo, 50 cotistas.

Sobre este último item, vale uma lembrança. A reforma tributária que está em tramitação no congresso prevê uma mudança para o número de cotistas: para ter isenção de dividendos, o FII deverá ter no mínimo 100 cotistas e não mais 50.

FIIs não pagam come-cotas

Os fundos imobiliários também estão isentos do come-cotas, que é uma cobrança de Imposto de Renda antecipada feita de seis em seis meses e que incide sobre fundos de investimento de renda fixa, multimercados, crédito privado e cambiais. Então, se você está cansado de pagar come-cotas, conheça 3 investimentos sem o Imposto de Renda antecipado.

Quando o investidor paga Imposto de Renda nos FIIs?

Apesar do benefício fiscal no pagamento de dividendos, os fundos imobiliários não são totalmente isentos de Imposto de Renda.

A cobrança de IR pode incidir caso o investidor decida vender suas cotas na bolsa de valores. Assim, se tiver lucro com essa venda, terá de pagar IR sobre este ganho de capital. Nesse caso, a alíquota é de 20% sobre o lucro.

“Mesmo sendo um investimento de renda variável, como as ações, a tributação do FII é diferente. “Aqui, todo e qualquer lucro com a valorização das cotas está sujeito ao pagamento do imposto de 20%”, explica Giane Coelho.

Conheça as taxas dos FIIs

Os fundos imobiliários, como outros fundos de investimento, também podem ter cobrança de taxas, que variam de um fundo para outro. O advogado Victor Schmidt lembra que os impostos “são oponíveis a todos e não são negociáveis, mas o mesmo não acontece com os encargos, que podem variar de fundo para fundo”, diz.

Por esse motivo, é muito importante ficar de olho nas taxas, para não perder rentabilidade.

As taxas mais comuns cobradas nos FIIs são as seguintes:

• Taxa de administração: incide sobre o patrimônio líquido total do fundo, e normalmente varia 0,2% a 2% ao ano.
• Taxa de performance: alguns fundos imobiliários podem cobrar uma taxa de performance quando superarem determinado benchmark ou objetivo de rentabilidade (índice de referência predeterminado).
• Taxa de custódia: alguns fundos podem cobrar uma taxa de custódia para cobrir os custos de manutenção e guarda dos ativos do fundo. Porém, muito poucos cobram essa taxa.

Assim, é muito importante que o investidor leia atentamente o regulamento e o prospecto do fundo antes de investir e conheça as taxas e impostos que podem incidir sobre os rendimentos da aplicação.

Se quiser saber mais sobre fundos imobiliários, te convidamos a fazer uma imersão em Fundos Imobiliários – Inteligência Financeira (inteligenciafinanceira.com.br).