Gestoras de fundos imobiliários focam na diversificação

Os fundos imobiliários (FIIs) vêm passando por mudanças significativas desde a pandemia. Em 2020, quando empreendimentos como shoppings e lajes corporativas sofreram devido às medidas restritivas, o Ifix (índice que acompanha o desempenho médio de uma carteira de fundos imobiliários) caiu mais de 10%. Em 2021, no entanto, com a presença mais forte de fundos de papel no índice, o Ifix encerrou o ano com uma queda mais sutil, de 2,29%. Agora, com inflação e juros altos, gestores apostam no formato híbrido desses produtos, que misturam investimentos em tijolo e papel e se preparam para aproveitar diferentes cenários.

Esse formato diverso da cesta que compõe o produto, segundo gestores, tem sido cada vez mais valorizado pelos investidores e apresenta uma evolução dentro desse mercado. O funcionamento é quase como um “multimercado” dos FIIs. Nele, gestores aplicam o patrimônio na construção ou exploração comercial de imóveis físicos (o chamado “investimento em tijolo”), além de comprar títulos atrelados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e até mesmo em ações de empresas do mercado imobiliário (os chamados “investimentos em papel”).

Como é composta a carteira de Ifix?

Segundo um levantamento feito pela Quantum Finance, a carteira do Ifix que vigorava em dezembro de 2021 contava com 48 fundos de tijolo, 31 fundos de papel, 14 fundos de fundos (os chamados FOFs, da sigla em inglês ‘funds of funds’) e 10 fundos híbridos, totalizando 103 produtos. Em abril de 2022, a carteira é composta por 45 fundos de tijolos, 33 de papel, 14 fundos de fundos e 12 híbridos, somando 104 ativos.

“Essa estratégia é parecida com a dos fundos multimercados. É claro que é importante pensar que os produtos têm características diferentes, velocidades diferentes. No multimercado o gestor compra R$ 100 milhões em ativos hoje e vende R$ 100 milhões amanhã. No fundo imobiliário você não compra um prédio de R$ 100 milhões hoje e vende amanhã. Então o tempo é mais dilatado, o gestor pensa muito mais em grandes ciclos. Mas o legal é isso, trazer a capacidade do investidor de estar exposto a diferentes estratégias em um mesmo produto”, afirma Brunno Bagnariolli, sócio e principal executivo da área imobiliária da Mauá Capital.

Fundos imobiliários com equipes mistas

Segundo o executivo, a gestora montou uma equipe multidisciplinar para estruturar esses produtos. “Temos equipes mistas, com profissionais que sabem muito de CRIs, outros que sabem muito de ativos de tijolos, outros que acompanham muito de perto outros fundos”, conta. O Mauá Capital Hedge Fund (MCHF11) foi lançado em julho de 2021 e rendeu 10,01% até 30 de março deste ano, frente a 5,59% do CDI e 0,91% do Ifix no mesmo intervalo.

A RBR Asset também aposta na estratégia de diversificar as estratégias. Na casa, no entanto, isso também é feito por meio de fundos de fundos. “Nosso primeiro fundo faz a seleção dos melhores fundos de todos os setores, que têm empreendimentos corporativos, lojísticos, em shoppings, investimento em crédito, em CRIs. Ele foi lançado em setembro de 2017. Lá atrás, a prmeira oferta dele foi de R$ 60 milhões. E hoje é um fundo que tem um patrimônio líquido de R$ 1,2 bilhão”, conta.

Para Thiago Lima, gestor da JGP, a melhor estratégia para os fundos imobiliários neste momento é “pescar de rede e não de vara”, por meio da combinação de diferentes ativos e se preparando para cenários diversos, especialmente devido à recente alta dos juros.

“Quando o mercado entra nesses movimentos de expansão ou retração, aumento ou queda dos juros, as oportunidades ficam espalhadas. Há muitas assimetrias no mercado”, diz. “E como podemos tirar proveito disso? Olhando uma estratégia mais multimercado, com mais flexibilidade de mexer na cesta”, afirma.

Onde estão as oportunidades dos fundos imobiliários?

Em um cenário de juros maiores, os fundos imobiliários devem distribuir dividendos acima da rentabilidade de classes de ativos como a poupança e Tesouro Selic, principalmente porque os dividendos são isentos de imposto de renda, segundo relatório da analista Maria Fernanda Violatti, da XP Investimentos. No documento, ela afirma que os ativos reais (ou seja, aqueles que são passíveis de alguma utilização na economia real, tal como os imóveis) tendem a ter um bom desempenho ao acompanhar a alta da inflação, cenário que estamos vendo neste momento.

“Justamente por ter esse valor real, o preço desses ativos tende a acompanhar a inflação de forma direta, configurando, portanto, uma boa proteção”, afirma no relatório. Nele, ela destaca especialmente os segmentos de lajes corporativas, ativos logísticos e shoppings.

A volta do turismo, hotelaria e shoppings

Bagnariolli, da Mauá, afirma estar surpreso com a recuperação de determinados setores, como turismo, hotelaria de negócios e os próprios shoppings. “Eles voltaram muito rápido e com mais intensidade do que imaginávamos”, afirma. “Grandes empresas e fundos de shoppings que têm os melhores ativos do Brasil estão tendo surpresas positivas.

O mesmo acontece com lajes corporativas. “Na avenida Faria Lima e suas proximidades os aluguéis estão subindo bastante. Se o locador sai, tem três na fila para ocupar. É claro que o home office existe, ele virou o híbrido que prevíamos, então empresas estão ocupando espaços”, afirma.

Oportunidades no mercado secundário

Nardo, da RBR, vê oportunidades na compra de cotas dos próprios fundos já listados. “Há grandes oportunidades no mercado secundário. Nas nossas métricas de valuation, vemos oportunidade de retornos anualizados de 15%, 20%, até 25% ao ano, com o dividendo que o investidor vai receber mais a expectativa de valorização da cota”, diz. Para Lima, da JGP, há “oportunidades latentes em fundos de papel e fundos de crédito imobiliário” e em segmentos específicos no mercado imobiliário, como lajes corporativas e prédios comerciais.