Fundos de cemitério: vale a pena investir neste ativo financeiro?

Você sabia que o mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs) atua em diversos setores da economia para gerar lucro e renda aos cotistas? E entre os diversos tipos de ativos financeiros ligados a esta área, o mais inusitado deles, todavia, é o mercado funerário: o gênero de fundos de cemitério é incipiente aqui no Brasil que tem ganhado força com a pandemia de covid-19.

Mas, afinal, por que investir em um fundo imobiliário de cemitério? A tese de investimento sofre menos com crises econômicas, mas tem menor rentabilidade do que opções de high yield, aquelas que procuraram maximizar os dividendos em relação ao valor da cota. E, então, o que pode salvar os FIIs de cemitério é a rentabilidade futura.

O que são os fundos imobiliários de cemitério?

Um FII de cemitério (ou fundo de cemitério) é aquele voltado a lotes de empreendimentos de casas funerárias. Quem adquire esse tipo de fundo imobiliário compra participação na sociedade de cemitérios públicos ou privados, por um período fixo.

Essa compra pode se dar por licitação de lotes, como fez, por exemplo, a Prefeitura de São Paulo em 2022. O leilão dos cemitérios municipal, portanto, delegou 23 cemitérios e casas funerárias à administração privada de quatro concessionárias.

A compra de ativos, além de licitação, pode ser feita por fundos a partir da compra de cemitérios que já estavam nas mãos da iniciativa privada.

Algumas concessionárias, aliás, não possuem fundos imobiliários, o que apresenta uma oportunidade de investimento para quem já está cadastrado na B3, a bolsa de valores brasileira.

Como os FIIs de cemitério ganham dinheiro?

A fonte de receitas dos FIIs de cemitério, explica Alexandre Despotin, CEO da Mérito Investimentos, é oriunda da venda de serviços funerários. Isto é, jazigos, velórios e até ornamentos para quem falece.

As concessionárias estão autorizadas inclusive a transportarem e exumarem cadáveres. Logo após o sepultamento, é cobrada uma taxa anual de manutenção por jazigo. Esta é, então, a fonte de receita mais recorrente para as administradoras dos cemitérios.

Caso a administradora do cemitério faça parte de um fundo imobiliário, uma parcela do lucro e das receitas dos cemitérios é repassado aos cotistas do empreendimento.

Qual a estratégia dos fundos de cemitério para cotistas?

ZIFI11 e MFII11

As receitas no mercado de fundos imobiliários de cemitério costumam ser mais diversas do que em outras modalidades de FII, aponta Francisco Garcia, diretor de Relações com Investidores da Zion.

O fundo imobiliário da gestora Zion, o ZIFI11, não é composto por patrimônio de tijolo ou recebíveis, mas sim de participação societária na holding da Cortel. Essa é a maior empresa de serviço funerário do país.

Além disso, a Zion (ZIFI11) esteve em início do processo de abertura de capital via oferta inicial pública em 2022, mesmo ano em que ganhou uma solicitação da Prefeitura de São Paulo para operar um lote de cinco cemitérios. São eles:

• Cemitério Santo Amaro (Zona Sul);
• Cemitério Vila Nova Cachoeirinha (Zona Norte);
• Cemitério Dom Bosco (Perus);
• Cemitério São Paulo (Zona Oeste),
• Cemitério Araçá (Centro)

O Consórcio Cortel São Paulo, formado para a licitação, compõe 49,68% da carteira do fundo, enquanto a participação na Cortel equivale a 44,55% da carteira.

A Mérito Investimentos também está no Consórcio Cortel São Paulo. O FII da empresa, o MFII11, tem 35% da carteira alocado no consórcio. Apesar de o fundo investir em mais imóveis, os cinco cemitérios já foram incorporados nas operações.

“O setor de FIIs de cemitério é um negócio que é um mistura de serviço e imobiliário. Faz com que tenhamos resiliência e uma margem alta na negociação dos ativos”, destaca o gestor Lucas Yamashita, também da Zion.

No caso, todos os serviços prestados pelos fundos imobiliários são reajustados pelo IGP-M — no acumulado do ano, o índice avançou 0,2% e, em 12 meses, 0,17%.

Tese de investimento é de longo prazo

A tese de investimentos que guia os fundos da categoria é a de retorno a longo prazo. Por ser um setor mais defensivo no mundo FII, os cemitérios são menos sujeitos a crises de crédito e juros altos como os pares de papel e tijolo, e têm carrego mais interessante para o investidor. É o que avalia Garcia, da Zion.

Mas para quem é caçador de dividendos altos no mercado imobiliário, os FIIs de cemitério não devem chamar atenção. O cotista não achará alta rentabilidade alta e liquidez de curto prazo.

“Acho que os cotistas devem esperar que seja um investimento de baixo risco, rentabilidade sem tanta volatilidade desde que tudo siga conforme o esperado”, diz Despotin, da Mérito.

Ele assinala que os FIIs ainda sofrem com a contração do mercado de imóveis e do IFIX, índice que lista os fundos imobiliários na B3.

A tese de investimento dos gestores se apoia no envelhecimento da população brasileira. Garcia explica que as administradoras dos cemitérios fazem cálculos com base na pirâmide etária.

Afinal, os investidores acreditam que a taxa de mortalidade dobre até 2030, de 0,85% para 1,7%. A estatística foi medida pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) em 2022, com aumento atribuído à pandemia de covid-19.

Com uma mortalidade maior, a expectativa dos gestores é um choque de demanda que deve impulsionar o valor dos FIIs de cemitério — por isso a tese de investimento é a de longo prazo.

“Este é um mercado com demanda recorrente, independente de qualquer fator. Assim como também há uma carência de oferta, com demanda reprimida. Existem capitais, por exemplo, sem espaços para expandir cemitérios.”

Francisco Garcia, diretor de RI da Zion

Qual a rentabilidade dos FIIs de cemitérios?

Nos últimos seis meses, os fundos imobiliários de cemitério tiveram uma queda geral de preço nas cotas. Os três principais expoentes do mercado, ZIFI11, MFII11 e CARE11, registraram perdas em valor de cerca de 13%, 10% e 46%, respectivamente.

A maior queda, a do fundo de cemitério CARE11, está relacionada, além dos juros e crise no mercado de crédito, ao tipo de ativo em que a Cortel investe.

Na avaliação de Despotin, da Mérito, o CARE11 é um exemplo de FII que tem participação em cemitérios classificados como “greenfield”. Ou seja, são empreendimentos que começaram a pouco tempo, com investimentos recentes e cuja operação ainda não é rentável no curto prazo.

FIIs de cemitérios pagam dividendos?

Agora, obviamente, os FIIs de cemitérios estão inseridos no mercado de FIIs, que vem sofrendo nos últimos meses.

Tanto que uma dificuldade do setor tem sido a distribuição de dividendos altos. O ZIFI11 não distribui lucros aos cotistas. Em março, o fundo teve um prejuízo 2,49%.

Também sem distribuir dividendos, o CARE11 teve rentabilidade mensal de 0,9% em março.

Já o MFII11 possui uma rentabilidade de 1,05% ao mês e distribuiu um lucro de R$ 1,10 por cota em fevereiro.

Vale a pena investir em FIIs de cemitérios?

O produto deve ser visto como diversificação de investimentos, dentro do universo dos FIIs. Especialistas apontam que o mercado ainda é considerado prematuro, e que ainda não está consolidado com ativos suficientes no portifólio.

“Um cemitério particular novo precisa comprar terreno, aprovar operações, demora de 5 a 10 anos para esperar algum retorno”, diz o CEO da Mérito.

Apesar de uma gama baixa nos produtos, os gestores avaliam que o mercado deve avançar bem nos próximos meses e se unir a tendência do healthcare em fundos imobiliários.

“Demonstrações financeiras dos fundos de cemitério mostram que eles estão baratos.”

Alexandre Despotin, CEO da Mérito Investimentos

Quais são os riscos dos FIIs de cemitérios?

Outra questão é o risco de mercado. No setor de cemitérios, a inadimplência de famílias que pagam pelos serviços funerários, inclusive a taxa de manutenção do jazigo, gira em torno de 5%, aponta Lucas Yamashita, da Zion.

Mesmo com baixa inadimplência, há o principal risco de desvalorização das cotas, que vem das próprias gestoras ao abocanharem fatia de mercado de concorrentes.

Com a queda nas cotas, os FIIs de cemitério ganham um desconto em relação ao valor patrimonial dos ativos na carteira.

Na Zion, os dois fundos da casa estão “bem descontados”, de acordo com Francisco Garcia. “Neste mês, a relação preço ao valor patrimonial do CARE11 chegou ao patamar de 0,25%, enquanto no ZIFI11 a proporção é de 0,85%”

“Na minha análise, FIIs de cemitérios estão baratos na bolsa, até mais descontados do que outros FIIs“, diz Despotin.