Fundo imobiliário (FII): entre XP, Santander, Itaú BBA e Empiricus, qual carteira liderou o ranking de recomendações em 2023?

Boa parte dos investidores de fundo imobiliário (FII) guarda boas lembranças com relação a 2023. A classe de aplicações encerrou o ano com valorização acumulada de 15,5% do Ifix – o índice de referência do setor. Os ativos foram turbinados pela queda nas taxas de juros de médio e de longo prazos no mercado.

Essa movimentação foi bem capturada pelos analistas, que em grande parte superaram o Ifix com as suas carteiras recomendadas, despachadas mensalmente para os clientes.

O Ifix é uma carteira teórica organizada pela B3 e preenchida pelos 120 fundos mais líquidos do mercado. Contudo, as carteiras recomendas pelos analistas têm entre nove e 15 recomendações apenas. Assim, são uma ferramenta mais palatável a quem procura dicas de aporte no setor.

O pódio das recomendações

Neste ano, seis entre nove dessas carteiras de fundo imobiliário (FII) alcançaram o objetivo a que se propõem, que é o de superarem o Ifix. Mas, os destaques ficaram para três delas, produzidas pela XP Investimentos, Empiricus e Itaú BBA.

Os times de research dessas casas colocaram entre 8,6 a 5,5 pontos percentuais (p.p.) de vantagem para o índice de referência. Conquistaram, respectivamente, a primeira, a segunda e a terceira colocação dentre as carteiras levantadas pela reportagem.

Na ponta inversa, a lista de recomendação do Santander encerrou com a lanterna desse levantamento. Apesar de uma valorização de 13,6% ano ano, a carteira confeccionada pela equipe de análises do banco ficou quase dois pontos percentuais abaixo do Ifix.

A reportagem também acompanhou as carteiras do Banco do Brasil (BB Ganho e BB Renda), com valorizações de 19,6% e 15%, respectivamente. Além de BTG, com alta de 19%, Genial Renda (18,5%) e Genial Valor (14,35%).

Confira abaixo como ficou o ranking das carteiras recomendadas de fundo imobiliário (FII), de acordo com levantamento realizado pela Inteligência Financeira.

Ranking de carteiras de Fundo Imobiliário (FII) em 2023

O ‘pulo do gato’ dos líderes

De uma forma geral, todas as carteiras de fundo imobiliário (FII) acompanhadas pela reportagem se beneficiaram de um bom momento vivido pelos fundos de tijolos. O movimento se deu a partir do instante em que o Banco Central (BC) passou a sinalizar uma redução na Selic, derrubando os contratos futuros de juros.

No entanto, numa disputa acirrada, da líder ao lanterna, a definição se estabeleceu nos detalhes. Uma aposta errada, num portfólio com até 15 fundos, foi determinante para o desempenho da carteira frente os pares.

Foi basicamente assim que a XP fisgou a liderança no ano.

Os fundos de papeis da XP

Depois um longo período dominado pelos fundos de papéis, que compram crédito com lastro imobiliários, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), os fundos de tijolos começam a se destacar.

Os shoppings centers apimentaram o mercado de fundos imobiliários em 2023. O segmento vive um processo de consolidação, na esteira da recuperação do consumo pós-pandemia. Logo abaixo, os galpões logísticos, um negócio que explodiu durante a pandemia, ainda seguiu animado.

A XP fez o que todo mundo estava fazendo. Ela manteve fundos importantes de tijolos no portfólio, como o XP Mall (XPML11), o maior do segmento de shoppings. Esse fundo subiu 35,4% no período, contabilizando o reinvestimento dos dividendos. Da mesma forma, segurou o Bresco Logística (BRCO11), que subiu impressionantes 37,3%, também incluindo o pagamento de proventos.

Mas a cereja do bolo, segundo a analista Maria Fernanda Violatti, veio da subclasse de fundo imobiliário (FII) de papel, ou dos que além de ativos físicos, acrescentam papeis de dívida em sua estratégia de aplicação. Eles viveram uma má fase no começo do ano passado, mas se recuperaram e fizeram a diferença.

“A gente teve um mês com deflação em 2022 e começou o ano (de 2023) com os eventos de crédito do mercado”, conta Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP. “Com isso, a visão do investidor ficou fragilizada e a performance desses fundos foram impactados”, diz. “Alguns fundos começaram o ano descontados. Mas se recuperaram bem. E a gente se beneficiou disso”, afirma.

Entram nessa categoria fundos tradicionais, como o Mauá Capital Recebíveis (MCCI11), que tem 85% do patrimônio líquido alocado em CRIs. E também o Capitânia Securities (CPTS11), com 70,3% do capital em papéis de dívida.

As apostas da Empiricus

No caso da Empiricus, que encerrou o ano com valorização de 23,4%, o excedente de rentabilidade na carteira de fundo imobiliário ficou concentrado em três apostas, duas delas de maior risco. Explica-se: um tipo de FII que, quando foi adicionado ao portfólio da casa, no começo do ano, não figurava dentro do Ifix. Isso, por sua baixa liquidez. Porém, ao longo do ano, eles ampliaram o giro e entraram no índice.

A primeira e maior aposta do tipo foi a do Hotel Maxinvest (HTMX11), fundo do BTG e que se valorizou 110,79% em 2023. A estratégia do produto baseia-se na gestão ativa de uma carteira de hotéis localizados em áreas nobres da cidade de São Paulo, como as avenidas Paulista, Faria Lima e Engenheiro Luís Carlos Berrini.

“Essa foi uma aposta nossa. Com o retorno dos grandes eventos, o fundo foi o que mais se valorizou dentre os fundos imobiliários no ano passado”, afirma o analista da Empiricus Research Caio Nabuco de Araújo.

Escritórios ‘mais baratos’

A carteira da Empiricus também apostou em outro produto de baixa liquidez no começo do ano, o Tellus Properties (TEPP11), da gestora paulistana Tellus. Esse fundo, por sinal, também marcou presença na carteira da XP uma boa parte de 2023.

O fundo finalizou o ano também dentro do índice de referência e com retorno acumulado de 50,20%, a segunda maior alta do Ifix.

“O Tellus compra lajes corporativas bem localizadas em São Paulo, mas com um potencial interessante de melhoria”, explica Caio.

Um exemplo é o Condomínio Torre Sul, localizado na avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, zona sul de São Paulo. O fundo investiu em uma reforma do imóvel que corroborou para elevação no rating, B para A, além da obtenção do certificado de sustentabilidade em dezembro de 2021.

A terceira aposta campeã da Empiricus, o Bresco Logística (BRCO11), também é apontando pelo Itaú BBA, medalha de bronze no ranking e o primeiro entre os bancões, como seu “destaque dos destaques” de 2023.

No Itaú, fundo imobiliário (FII) de logística ficou na dianteira

Com participação de 20% no Ifix, os fundos de logística andaram bem no ano passado. Encerraram o ano com taxa média de desconto de 8% e distribuição de dividendos, também na média, de R$ 0,92 por cota, ao mês.

Mas nenhum deles superou o BRCO11, que liderou o segmento com alta de 37,27% e terminou na quinta posição geral do índice, segundo levantamento do consultor Einar Rivero, da Elos Ayla.

“O fundo da Bresco teve um início de ano conturbado, mas conseguiu destravar valor e aumentar significativamente sua distribuição de proventos”, avalia a analista Larissa Nappo, que divide com Marcelo Potenza a carteira recomendada do Itaú BBA.

O BRCO11 iniciou 2023 em uma disputa judicial contra o GPA, dono do Pão de Açúcar. A companhia tentava impedir a gestão de executar as garantias previstas em contrato após a desocupação antecipada do galpão Bresco São Paulo.

O caso foi solucionado com a venda integral do imóvel para a JBS em maio deste ano, com um valor recorde de R$ 325 milhões, equivalente a mais de R$ 6 mil reais por metro quadrado. A venda gerou um ganho de capital de R$ 142,8 milhões, com margem bruta de 44%, que resultou em um lucro de R$ 9,66 por cota.

Além do BRCO11, a carteira do Itaú BBA surfou os bons resultados do Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com 21 imóveis de alto padrão entre lajes corporativas e condomínios logísticos. Além do HSI Mall (HSML11), o segundo maior fundo de shoppings do mercado.

O revés do Santander

A carteira do Santander Corretora segurou a lanterna do levantamento, com valorização de 13,6%. Apesar de acumular uma alta de 152,80% nos últimos sete anos, contra 94,17% do Ifix, a carteira do Santander sofreu com o revés de duas de suas 13 recomendações no ano passado. Um deles foi o Vinci Offices (VINO11). O outro, o Santander Renda de Aluguéis (SARE11).

“O que vale para o VINO11 é que ele tem ativos de qualidade de longo prazo. Mas o que pesa contra é uma participação relevante, de quase um terço de área, que é a sede da TV Globo, aqui em São Paulo”, conta Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander.

“(O ativo da Globo) está indo muito bem. Mas o ponto é que o mercado torce contra a empresa em si, por questões mais de especulações e não de fatos”, diz o especialista. No ano passado, o VINO11 encerrou com um desempenho negativo de 12,53%.

Já o SARE11, do própria Santander, é um fundo que apresentou rentabilidade negativa de 18,57% em 2023. O principal ativo do SARE11, o WT Morumbi, um condomínio corporativo erguido pela W Torre na Avenida das Nações Unidas, zona sul de São Paulo, sofre com uma taxa de desocupação de 20%.

“Aquela região é nova e feita para ser uma extensão da Faria Lima. O ponto é que o Brasil teve uma recessão, a pandemia. E o fundo sofre com uma vacância relevante e (o fato de) não (conseguir) transmitir um yeld tão atrativo quando o esperado pelo mercado”, conta Pires.