STF valida execução extrajudicial de imóvel dado como garantia por devedor
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu nesta quinta-feira (26/10) que bancos e outros credores podem tomar um imóvel de um devedor transferido a eles como garantia para contratos de financiamento imobiliário, sem passar pelo Judiciário. O assunto é discutido no RE 860.631 (Tema 982).
O recurso foi apresentado por um homem que fechou um contrato de empréstimo com a Caixa Econômica Federal, conforme as regras do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), para adquirir um imóvel situado no município de Praia Grande (SP).
O acordo previa a alienação fiduciária do imóvel. O banco deveria ceder o crédito e, em troca, o beneficiário se obrigou a pagar o empréstimo corresponde em prestações mensais e transferir a posse do bem à instituição financeira até a quitação da dívida.
O financiado terminou em situação de inadimplência, atribuindo a culpa aos valores abusivos nas prestações. A consequência foi a tomada da propriedade pela Caixa via execução extrajudicial. De acordo com o devedor, o procedimento não respeitou o contraditório e a ampla defesa.
O executado levou o caso para Justiça e perdeu em todas as instâncias. O Tribunal Regional Federal (TRF3) julgou que a execução extrajudicial não os ofende princípios constitucionais e ressaltou a possibilidade de o Judiciário apreciar a demanda, se o devedor considerar necessário.
No Supremo, o relator, Luiz Fux, afirmou que, quando o devedor firma um contrato na modalidade, “manifesta sua vontade de permitir que eventual execução se dê extrajudicialmente, de acordo com os trâmites da Lei 9.514, ressalvada a possibilidade de, a qualquer momento, ajuizar ação” na Justiça.
O modelo, sustentou o ministro, possibilita o acesso a financiamento imobiliário a taxas de juros mais baixas. Além disso, sob uma ótica econômica, a judicialização só é desejável quando o custo dela for inferior aos benefícios que a comunidade experimentaria com o potencial impacto de sua atuação.
“O procedimento [extrajudicial] constitui medida adequada na regulação legislativa de balanceamento entre a proteção pelos riscos assumidos pela instituição credora e a preservação dos direitos fundamentais do devedor.” Suprimir a previsão poderia levar a um desequilíbrio no mercado, concluiu Fux.
O ministro votou para manter a decisão do Tribunal de origem e fixar tese segundo a qual: “É constitucional o procedimento da lei para execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
O relator foi seguido na íntegra pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes e Dias Toffoli, ainda na última quarta-feira (25/10), quando o recurso começou a ser apreciado. O julgamento foi suspenso em razão do horário e porque Edson Fachin sinalizou que divergiria.
Nesta quinta-feira, Fachin defendeu que a solução da execução extrajudicial, embora legítima, prestigia o mercado de crédito imobiliário, mas o faz sem avançar no projeto de uma sociedade justa, principalmente se considerado o direito à moradia.
A regra atual “concentrou nos agentes financeiros competência decisória e prerrogativas coercitivas que, em geral, são conferidas a membros do Judiciário” e “restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção do direito fundamental à moradia”, argumentou o ministro.
A ministra Cármen Lúcia acompanhou a divergência inaugurada pelo colega. Os demais, Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso, seguiram a linha do ministro Fux.
Arthur Guimarães é repórter em Brasília. Atua na cobertura jurídica do JOTA, com foco no STF.