6 recomendações para você saber quanto pagar de aluguel e evitar cair em armadilhas

Alugar uma casa ou apartamento é algo que faz parte da vida financeira de grande parte dos brasileiros, por outro lado, pode ser uma etapa para a qual muitas vezes não estamos devidamente preparados. Por exemplo, como saber se o valor do aluguel é justo? Se podemos negociar melhor e se, afinal de contas, vai caber no nosso orçamento?

Não são perguntas tão simples de se responder. Afinal, há muitas variáveis dentro dessa conta, como a busca por qualidade da vida e questões técnicas e financeiras. No entanto, especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira te dão boas recomendações para que você possa avaliar com cuidado as suas opções e tomar as melhores decisões.

Para tanto, ouvimos Felipe Vaz, professor da FIA Business School; Jonata Tribioli, especialista em investimentos imobiliários e diretor da Neoin, empresa que atua no segmento de cotas de empreendimentos imobiliários; e Nayra Sombra, sócia da HCI Invest e planejadora financeira certificada pela Planejar.

1 – Como saber se o valor do aluguel é justo?

Há muitos fatores que impactam na negociação do aluguel. A urgência das partes, a localização, o estado de conservação, a mobília, dentre outros. No entanto, existem alguns indicadores que vão te ajudar a saber se o que está sendo proposto é justo com o imóvel que está sendo ofertado.

Um deles é a clássica regra da porcentagem do valor do aluguel sobre o valor do imóvel. Uma prática comum de mercado, afirma Jonata Tribioli, é que o valor cobrado do inquilino fique dentro do intervalo que vai de de 0,5% a 1,0% do valor do imóvel.

Portanto, um apartamento avaliado para compra em R$ 400 mil teria um valor de aluguel entre R$ 2 mil e R$ 4 mil mensais. Quanto mais pontos positivos, mais perto do topo ficaria. Enquanto quanto mais pontos negativos, mais perto o aluguel estaria do valor mais baixo.

Por outro lado, outro critério utilizado é o da média do valor do aluguel em determinada região. Sempre vale a pena consultar outros imóveis parecidos e buscar se informar quanto se paga geralmente. Felipe Vaz cita que o Índice FipeZap+ trabalha com uma média nacional de aluguel de R$ 40,58 por metro quadrado. Portanto, por esse critério, um apartamento de 50m² tem aluguel de cerca de R$ 2 mil.

No entanto, há uma variação por região. A média nacional citada acima considera 25 diferentes cidades, sendo que para aluguel em São Paulo esse índice chega a R$ 49,69. O maior valor que consta na relação são os R$ 53,80 por m² em Barueri (SP), onde fica o bairro de luxo Alphaville, e o menor em Pelotas (RS), onde o aluguel está em cerca de R$ 17,45 por metro quadrado. Os dados são de julho de 2023.

2 – Aluguel bom é aquele que cabe no bolso

Não tem jeito. O imóvel dos sonhos pode até estar sendo alugado a um preço bom, mas se não fizer sentido no orçamento familiar vai continuar sendo uma roubada.

Nayra Sombra afirma que o ideal é que o custo com moradia não ultrapasse 30% da renda líquida mensal. “Esse é o recomendável para imóvel. É o mesmo percentual que é utilizado, por exemplo, para o financiamento imobiliário, para termos uma comparação”, explica.

Portanto, partimos das regras de ouro do planejamento financeiro. É preciso ter um orçamento bem definido, com a visão clara de qual a sua renda e as despesas já contratadas, tanto as fixas quanto as variáveis. Para as últimas, vale você fazer uma estimativa considerando as despesas mais comuns, como datas comemorativas e hábitos de lazer.

3 – Considere condomínio, imposto e até a inflação no valor do aluguel

Parte expressiva dos anúncios de imóveis que se encontram pela internet traz o enfoque no valor do aluguel. Portanto, naquele dinheiro que você vai pagar mensalmente ao proprietário do imóvel. No entanto, se concentrar apenas nisso é uma armadilha financeira para qualquer inquilino.

Esse é um sinal de alerta, uma vez que o aluguel de um imóvel vem muitas vezes com outros custos fixos, como condomínio e o pagamento do IPTU. Especialmente em apartamentos, a mensalidade do condomínio é um custo importante para os locatários e pode conter surpresas além da cota fixa por apartamento.

“Dica: peça ao corretor uma cópia do último boleto do condomínio e do IPTU antes de assinar o contrato de aluguel”, alerta Felipe Vaz.

Outro ponto importante é lembrar que aluguéis são reajustados todos os anos, seguindo um índice de inflação, em geral o IGP-M. Portanto, um imóvel que cabe hoje no limite do seu orçamento, em um ano pode virar uma dor de cabeça.

A saída é observar o histórico do índice atrelado ao reajuste. Por exemplo, o IGP-M em 2023 está negativo, em -5,28%, mas já foi de alta de 23,14% em 2020. “Você pode ter todo o trabalho com a mudança e daqui um ano o aluguel sobe, já não cabe mais e você precisa sair”, alerta Nayra Sombra.

4 – Lembre-se: você não vai dormir no chão

Imóveis podem ser alugados vazios ou totalmente mobiliados. Fato é, no entanto, que alguns itens serão essenciais e você vai precisar comprar se não estiverem lá. É o caso, por exemplo, de fogão, geladeira, cama, entre outros.

De acordo com o professor Felipe Vaz, o potencial inquilino deve colocar na ponta do lápis todos os gastos que vai ter e considerar esses custos como uma espécie de “extra” no aluguel, que compõe o custo total. “Se eu tiver que investir R$ 15 mil, por exemplo, nesses itens, em um contrato de 30 meses, esse valor representa R$ 500 a mais no aluguel”, lembra o especialista.

5 – Saiba o que é mais importante para você

Nem sempre o melhor imóvel será o mais barato, alertam os especialistas. Em um contrato que tem uma duração usual em 30 meses, deve-se colocar tudo na balança antes de fechar negócio.

“Encontrar o equilíbrio entre preço e qualidade é muito importante. Não é só pagar o menor valor possível, mas sim garantir que o imóvel atenda suas necessidades enquanto estiver no orçamento”, afirma Jonata Tribioli.

Para o especialista, os principais fatores a serem considerados são a localização próxima a pontos de interesse pessoal, a conservação do imóvel e as comodidades do condomínio, como estacionamento, área de lazer e segurança.

6 – Peça desconto

De acordo com Tribioli, é prática recorrente do mercado que os proprietários coloquem o anúncio com um valor um pouco mais alto para terem margem de negociação. “Sempre valerá a pena tentar uma negociação, muitos proprietários sabem que será pedido um desconto e já aumentam o valor ofertado para ter essa margem. É aquela famosa frase ‘quem não chora, não mama'”, afirma o especialista da Neoin.