Vai investir em imóveis? Saiba quais cuidados jurídicos tomar
A aquisição de uma casa ou apartamento para morar ou gerar renda de aluguel é um dos principais desejos dos brasileiros. O principal destino do dinheiro aplicado no Brasil continua sendo uma casa, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Mas você sabe quais cuidados ao comprar um imóvel você deve ter?
Afinal, este tipo de investimento traz alguns riscos – se os devidos cuidados jurídicos não forem tomados antes.
1. Pesquisa inicial é importante
O investidor que busca um imóvel precisa fazer uma pesquisa prévia para verificar a procedência do ativo, se o imóvel está devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóveis e se os vendedores são aqueles que constam como proprietários.
Essa pesquisa pode ser realizada no cartório de imóveis da localidade ou de forma online por sites que cobram por acesso.
Além disso, a pesquisa inicial também deverá englobar se há pendências tributárias ou ações no nome dos proprietários.
“Tem que verificar junto à prefeitura onde o imóvel está localizado se está cadastrado e com as obrigações em dia, como IPTU e outras taxas exigidas por cada município”, disse Marcos Poliszezuk, sócio-fundador do Poliszezuk Advogados.
2. Atenção especial ao IPTU
O cuidado com as dívidas de IPTU tem de ser relevante na pesquisa, segundo Poliszezuk. Isto porque o comprador assume automaticamente as dívidas do imóvel, mesmo que alegue não ter conhecimento do débito antigo.
“Depois de identificada a dívida, em geral pedimos a quitação ou o investidor mesmo paga o débito e deduz do preço do imóvel”, afirmou Poliszezuk.
Também é importante verificar se existem ações judiciais ou execuções em nome dos proprietários, não só na localidade do imóvel, mas em todo território nacional.
Caso contrário, o comprador pode ter uma surpresa desagradável já que credores, em geral, tentam impedir vendas de imóveis sob o argumento de que o devedor está se desfazendo de seu patrimônio.
3. E se o proprietário for empresário?
Além disso, se o proprietário for empresário, recomenda-se que se pesquise a empresa também, com a obtenção das certidões em nome do CNPJ. Em casos trabalhistas, por exemplo, pode haver bloqueio de imóveis dos sócios. E o novo comprador pode ficar apenas com o prejuízo.
As pesquisas podem ser feitas por meio de cartório, prefeitura, tribunais e mesmo com os envolvidos na negociação. Caso o investidor opte por comprar por meio de uma imobiliária ou advogado, essa pesquisa é feita de forma mais ampla: nos últimos cinco ou dez anos, respectivamente.
“Geralmente as imobiliárias prestam este tipo de serviço também. Isto deve constar no contrato de corretagem para que ela se responsabilize pelas informações prestadas”, afirmou o advogado Mateus Censoni.
4. Condomínios e locatários
Outro ponto de atenção é sobre a possibilidade de haver locatários no imóvel, uma vez que o ativo poderá demorar a estar disponível ao investidor.
“Se o locatário averbou uma locação do imóvel na matrícula e previu uma cláusula de vigência, você vai ter que respeitar o contrato de locação até o final. Se tiver um locatário que não está averbado, precisa entender se foi oferecido direito de preferência na aquisição do imóvel. Caso ele queira comprar antes do investidor, ele terá preferência”, afirma a advogada Patrícia Monteiro, sócia do PMK Advogados.
Segundo a advogada, também é preciso ter cuidado para que não haja custos excedentes que surpreendam o novo proprietário. Por isso, é necessário entender como estão as finanças coletivas, caso haja um condomínio.
“Se você está comprando imóvel em um prédio, é interessante pedir as contas do condomínio para entender se o condomínio tem caixa, se está devedor, se tem eventuais problemas tributários ou trabalhistas, principalmente em prédios mais antigos. Se há algum problema, a divisão é feita entre todos os proprietários”, afirmou.
5. Imóvel na planta
Além dos cuidados necessários que valem para todo tipo de imóvel, quem opta por adquirir um na planta precisa tomar cuidado com a construtora ou incorporadora que promete o imóvel, que normalmente é mais barato do que um já terminado.
“É importante pesquisar a saúde financeira da construtora ou do incorporador imobiliário. Verificar se todas as licenças para o empreendimento estão corretas e se o intermediador está devidamente cadastrado à negociação imobiliária”, disse Marcos Poliszezuk.
“O ideal é contratar um advogado para que a analise indique ao comprador os riscos do negócio, evitando assim que este caia em armadilhas contratuais”, complementa.
Apesar dos cuidados, não há, contudo, qualquer garantia jurídica prévia para um possível atraso na entrega do imóvel por parte das incorporadoras, segundo Patrícia Monteiro.
Por isso, é importante observar se a construtora tem histórico de cumprir cronogramas e o tempo permitido para atrasos previstos no contrato.
“Não há nada para se fazer para se proteger de atrasos na entrega. Normalmente, há prazo de carência de 180 dias para atraso. As pessoas não sabem disso, mas sempre há um prazo de atraso, que é importante verificar e estar ciente. Mas garantia judicial prévia em relação a isso não há”, completa a advogada.