Fundos imobiliários: onde investir agora?
A expectativa para os próximos 12 meses no mercado imobiliário brasileiro é otimista. É o que mostra um relatório publicado pela Empiricus Research sobre o investimento em fundos imobiliários. Apesar de bom, o grau de confiança dos gestores recuou desde o último estudo. De acordo com o documento, o contexto fiscal e monetário local tem relação direta com esta dinâmica.
“Com poucas mudanças no discurso sobre gastos pelo executivo e uma conduta mais rigorosa da taxa de juros pelo Banco Central, continuamos com um cenário desafiador para os ativos de risco brasileiros” afirma Caio Nabucco de Araújo, analista da Empircus Research, no relatório.
Já Matheus Tunes, head de Pesquisas da Anova Research, explica que o IFIX, índice que replica os fundos imobiliários na bolsa brasileira, apresentou desempenho negativo nos últimos 3 meses, após alta no primeiro trimestre de 2024. “Apesar disso, ainda acumula uma alta de aproximadamente 1% no ano. Observamos uma tendência positiva com grandes investidores se posicionando na ponta comprada desde o segundo semestre de 2023, o que sugere potencial para um novo movimento de alta”.
Confira abaixo uma seleção de fundos imobiliários em cada setor, recomendados por especialistas.
Entre os fundos imobiliários de tijolo
De acordo com Caio, o fundo Bresco Logística (BRCO11) se destaca atualmente pela alta qualidade (A+) do seu portfólio. O fundo investe em 12 galpões logísticos, distribuídos em seis diferentes estados. “Ele possui cerca de 65% da sua área bruta locável localizada no Sudeste do país. Além disso, tem 35% da sua receita concentrada dentro do raio de 25 quilômetros da cidade de São Paulo, principal região para segmento logístico nacional”.
Entre as movimentações recentes em seu portfólio, há a conclusão da 5° emissão de cotas do BRCO11, que resultou na captação de R$ 135 milhões. “Na sequência, foram adquiridos dois ativos pelo fundo (Bresco Osasco e Natura Murici), ambos classificados como triple A e desenvolvidos pela própria Bresco. Entre os motivos da presença neste relatório, destacamos a alta qualidade do seu portfólio (praticamente todo AAA), que tende a apresentar maior resiliência em cenários adversos”, destaca o analista.
Com o recuo das suas cotas nos últimos meses, os analistas da casa enxergam um potencial de valorização de 10,2% e uma geração de renda de 9,8% para os próximos 12 meses. A projeção vem de uma boa ocupação dos seus ativos e pela distribuição de ganho de capital de operação recente.
Entre os fundos de papel
Já no segmento de papel, o destaque vai para o RBR Rendimento High Grade (RBRR11). “É um fundo de crédito imobiliário com mandato flexível. Isto é, pode investir em operações indexadas tanto ao IPCA quanto ao CDI. Assim, o investidor terá maior flexibilidade para passar por diferentes cenários”, explica Caio.
De acordo com o analista, a carteira de CRIs do fundo é diversificada em 40 ativos. Entre eles, 93% são high grade (baixo risco de crédito). Têm classificação maior ou igual a “A” e um loan to value (LTV) médio de 55%.
Além disso, segundo o analista, a gestão é bem criteriosa na seleção dos investimentos. O fundo busca, além de altos ratings, ofertas destinadas a investidores qualificados. Além disso, tem preferência por emissões ancoradas pela própria RBR.
“Em nossas análises quantitativas, encontramos uma TIR líquida de 3 anos atrativa de 10,6%, aliada a uma geração de renda de 10,4% para o próximo ano. Além disso, o RBRR 11 apresenta um desconto representativo para a categoria em relação ao valor patrimonial de 3,2%, patamar de preço que consideramos como um ponto de entrada interessante para suas cotas”, indica Caio.
E na distribuição de dividendos?
Matheus destaca o TG Ativo Real (TGAR11) como um fundo interessante pela capacidade consistente de distribuir dividendos. “Ele apresentou um dividend yield de 13,83% nos últimos 12 meses, com baixa volatilidade e uma tendência ascendente consolidada, o que o torna uma excelente opção para investidores em busca de renda regular”, explica.
Além disso, cita o Vectis Renda Residencial (VCRR11). “É uma outra opção notável, focado em imóveis residenciais. Ele apresentou um dividend yield de 13,40% nos últimos 12 meses, destacando-se pela baixa volatilidade e consistência na distribuição de proventos mensais, ideal para investidores que buscam retornos estáveis”.
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