Mito ou verdade: a subscrição de fundos imobiliários permite a compra de FIIs mais baratos?
Investir em um fundo de investimento imobiliário (FII) significa comprar uma cota e se juntar a outros investidores. De tempos em tempos esses FIIs emitem novas cotas para captar recursos, e os atuais investidores podem adquirir essas emissões antes da oferta ao público. Isso nada mais é do que o direito de subscrição de fundos imobiliários.
“Neste caso, o fundo coloca novas cotas a um certo preço para arrecadar recursos para aumentar seu portfólio, pagar uma dívida ou aumentar o caixa”, explica Lucas Fürst, operador de renda variável da Manchester Investimentos.
Como funciona a subscrição de fundos imobiliários?
Antes de tudo, o fundo deve registrar a nova oferta via CVM. “Essa oferta é analisada junto com o prospecto, material publicitário e outros documentos com detalhes sobre as condições de oferta e estrutura do fundo e estudo de viabilidade. Os investidores têm então um prazo para subscrever via corretora”, explica Caio Nabuco de Araujo, analista de Empiricus Research.
As novas cotas recebem um número 12 ao final do ticker do FII. Ou seja, enquanto os fundos imobiliários têm o número 11 no final, as cotas com direito de preferência na aquisição aparecem com o número 12.
Nessa nova emissão de cotas, as gestoras costumam apresentar aos investidores o conjunto de imóveis ou ativos que pretende adquirir.
Isso também tem um nome: pipeline. Ou seja, é a proposta que define os detalhes do destino do dinheiro arrecadado. A partir disso o investidor pode entender, de acordo com a sua estratégia, se vale ou não a pena adquirir novas cotas.
Quando vale a pena a subscrição de um FII?
Caio Araujo, da Emipirus Research, explica que isso depende do momento de mercado. “Primeiramente, é importante pensar no contexto macro.
Na sequência, entrar nas características mais específicas das emissões”, explica. Isso inclui o histórico do fundo, o processo de locação, se ele tem um crescimento sustentável e outros fatores.
“É sempre interessante a gestora apresentar ao menos uma projeção de cap rate, que é basicamente o quanto o imóvel renderia ao longo dos próximos meses comparado ao valor de aquisição. Esse tipo de métrica é muito importante. Por fim, falar um pouco dos custos”, ressalta Caio. Analisando essas linhas é possível entender se vale a pena adquirir novas cotas pela subscrição.
Lucas Fürst, da Manchester Investimentos, complementa a análise com alguns pontos importantes. O ideal é entender a qualidade dos ativos e se eles têm sinergia com aqueles que já fazem parte do portfólio atual.
“É importante avaliar se esses novos ativos seguem a linha de pensamento que o gestor tinha para o fundo e se eles podem aumentar a rentabilidade do fundo”, ressalta.
Mito ou verdade: subscrição de fundos imobiliários permite compra de FIIs mais baratos?
Verdade. Geralmente as novas emissões são feitas com preços menores que os de mercado. Mas isso não significa que é sempre uma boa oportunidade. Lucas, da Manchester Investimentos, recomenda, além da análise dos pontos já citados, uma avaliação financeira.
“Como as novas cotas demoram um tempo para ser integralizadas, durante esse período o cotista que adquiriu essa cota geralmente recebe dividendos menores do que o fundo costuma pagar. Portanto, a conta é: se o valor da emissão mais os dividendos que ele deixará de receber durante esse tempo é menor que o valor atual do mercado, essa emissão vale a pena para o cliente”.
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