Vai alugar um imóvel? Título de capitalização pode ser usado para garantir a locação

Você sabia que pode usar o título de capitalização como garantia locatícia na hora de alugar um imóvel? É isso mesmo! Essa é outra opção entre os já conhecidos caução, fiador e seguro fiança. Por isso, quem não quer depender de terceiros em suas relações de aluguel acaba usando essa modalidade.

Mas não podemos esquecer, claro, a relação que existe entre o produto e o mundo dos investimentos. E pode ser por conta dessas duas funções que o título de capitalização teve um crescimento de 16,9% em 2022, de acordo com a Federação Nacional de Capitalização (FenaCap).

“Você adquire um título de capitalização de uma seguradora, que garantirá o valor do aluguel no caso de inadimplência. Por outro lado, para aceitação dessa modalidade, o locador geralmente estipula o valor para a compra do título”, explica Léa Saab Faggion, gerente da OMA, empresa de administração condominial, de imóveis, venda e locação.

Ainda de acordo com a especialista, caso o inquilino fique inadimplente ou não cuide da conservação do imóvel, o proprietário pode requisitar o resgate e usá-lo para pagar tanto os valores em aberto quanto a reparação dos danos ao espaço.

“Caso não haja nenhum problema durante a locação e o inquilino cumpra com todas as suas obrigações do contrato, este poderá resgatar o valor integral do título ao final da locação”, comenta.

Vantagens e desvantagens do título de capitalização para aluguel

Portanto, o fato de ter todo o dinheiro de volta pode ser um benefício na hora de usar o produto como garantia locatícia.

“Outra vantagem está na simplicidade do processo de contratação, além de uma certa flexibilidade sobre o valor a ser depositado, que pode ser negociado entre o inquilino e o proprietário”, pontua Fernando do Sacramento, CFO da Ape11.

Outro ponto é que a seguradora não libera o valor total, apenas o montante solicitado pelo locador ou pela administradora do imóvel.

“E a desvantagem é que, na medida que o título de capitalização tem seu valor diminuído, o inquilino deve imediatamente recompor ao valor inicial, sob pena de infração de cláusula contratual e despejo”, afirma Sacramento.

Mas, afinal, como funciona o título de capitalização?

E se você ficou interessado na possibilidade de usar o produto como garantia locatícia, saiba que o primeiro passo, claro, é conhecer melhor sobre o título de capitalização, que aliás, algumas pessoas consideram como uma forma de investimento. Será mesmo? Vem que eu te conto tudo.

Então, para começar, saiba que o título de capitalização é um produto que mescla sorteios com uma espécie de poupança forçada.

“Via de regra ele tem baixa liquidez, ou seja, você só pode acessar seu dinheiro após um prazo predeterminado. Ao tentar resgatar antes, você corre o risco de sofrer algum tipo de penalidade, resgatando uma parte muito abaixo do valor acumulado”, explica Marcos Milan, professor da FIA Business School.

Ainda segundo o especialista, o título de capitalização não é um investimento. “Isso porque, ao final do prazo combinado com a instituição financeira emissora, você não irá resgatar necessariamente o valor total aportado (seja em parcela única ou parcelas mensais). Pode ser que a instituição destine parte dos aportes para a cobertura de despesas relacionadas aos sorteios que ocorrem ao longo da vigência do título”, esclarece.

Portanto, o dinheiro pago todos os meses possui três destinos diferentes. “A primeira parte é a cota do sorteio para concorrer aos prêmios. Já a segunda é a cota de carregamento que é tipo uma taxa de administração que vai remunerar o banco. E a terceira parte é o que você realmente está guardando e que vai poder resgatar no final do período. Vale saber, aliás, que esse valor é corrigido a partir de algum índice acordado no começo do contrato do título de capitalização”, pontua Lai Santiago, planejadora financeira e economista comportamental.

De olho no vencimento

Um ponto de atenção sobre o título de capitalização é que o ideal é manter o valor até o seu vencimento. Mas, ainda assim, é possível retirar o dinheiro antes do prazo. Porém, você pode perder uma parte do dinheiro.

De acordo com Marcos Milan, pela legislação, em caso de resgate antecipado, o contratante pode sofrer uma taxa de desconto de até 10%. “Ou seja, ao solicitar o resgate antecipado, você pode tomar uma penalidade de 10% sobre o valor acumulado até aquele momento”, reitera.

Além disso, o professor ensina que sempre que você adquirir um título de capitalização, deve ficar muito atento a todos os pontos das condições gerais de contratação, inclusive verificar se o título é previamente aprovado pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) e claro, qual a liquidez desse título.

Tipos de capitalização

Vale saber, inclusive, que existem diversas modalidades do produto. São elas:

• Tradicional: o cliente acumula a reserva por meio de pagamentos que podem ser mensais ou de uma única vez. Nesse caso, ocorre a devolução de 100% do valor acumulado ao fim do prazo. “Durante o período, se a pessoa estiver com o pagamento das mensalidades em dia, o cliente concorre a sorteios em dinheiro”, diz Bruno Mori, economista e sócio fundador da consultoria Sarfin.
• Popular: nesse tipo, o foco é a participação em sorteios, e não existe a obrigatoriedade da devolução integral dos valores pagos pelo cliente.
• Incentivo: “essa modalidade de título de capitalização é feita sob encomenda para empresas de diversos setores, o que permite a aquisição de títulos inteiros com sorteios para atrair, conquistar ou fidelizar clientes em ações promocionais”, conta Mori.
• Compra Programada: aqui, o intuito do produto é acumular mensalmente um valor para aquisição de bens duráveis com sorteio de prêmios.
• Instrumento de Garantia: nessa modalidade, o título de capitalização é usado como garantia para contratos de qualquer natureza. O que inclui empréstimos e aluguel de imóveis, por exemplo.
• Filantropia Premiável: “o contratante cede o valor de resgate da sua reserva para uma instituição filantrópica credenciada pelas empresas de capitalização”, pontua o economista.

Igual à caderneta de poupança?

Geralmente, a modalidade tradicional é a mais oferecida – e vendida – pelas instituições financeiras. Desse modo, então, para quem já conhece um pouco do mundo dos investimentos, provavelmente, deve ter concluído que a poupança seria o ativo financeiro mais próximo ao título de capitalização. Será mesmo?

“Em termos de rendimento o mais próximo, de fato, seria a poupança. Afinal de contas, são investimentos mais conservadores que têm um rendimento mais baixo. Só que ainda assim o título de capitalização pode render menos na comparação com a caderneta”, analisa Lai Santiago.

Vale lembrar que o título não oferece rendimentos. Apenas a correção dos valores pela Taxa Referencial (TR) no fim do contrato, se não houver resgate antecipado.

“Por outro lado, a poupança oferece a correção dos valores pela TR mais um rendimento mensal de 0,50% caso a taxa Selic seja superior a 8,5% ao ano. Ou então de 70% da taxa Selic, quando a taxa de juros estiver abaixo de 8,5% ao ano”, pontua Mori.

Além disso, é importante deixar ainda mais claro que, como já dito, o valor depositado não será o total devolvido. Já que existem descontos por conta dos sorteios mensais.

“Se a gente parar para pensar friamente, se eu ‘invisto’ R$ 100 em um título de capitalização, desse montante, R$ 30 são usados para custear sorteios e os outros R$ 70 vão de fato formar meu capital. Supondo que, e aqui estou sendo muito generoso, ao final de 1 ano esses R$ 70 rendam 10%, vou resgatar R$ 77. Agora, se investirmos o mesmo valor na poupança, com rendimento de 5% no mesmo período, ao final eu resgato R$ 105. Portanto, a matemática não nos deixa mentir: R$ 105 é maior que R$ 77”, calcula Marcos Milan.

Por que comprar um título de capitalização?

Como você deve ser percebido, esse produto pode ser vantajoso para quem não tem disciplina para guardar dinheiro.

“E isso acontece não é porque essa pessoa está numa situação de vulnerabilidade financeira, mas sim por uma questão comportamental. Afinal de contas, à medida que ela economiza, rapidamente utiliza esse valor para necessidades que, muitas vezes, não são tão essenciais assim. Portanto, o título de capitalização pode ser um primeiro passo para a formação desse hábito de consumo. Já que é melhor a pessoa guardar alguma coisa em um produto financeiro não tão bom assim do que não guardar nada”, analisa Lai Santiago.

Título de capitalização: bom ou ruim para você?

Em resumo, então, o título de capitalização, independentemente do tipo, consistirá de um aporte único no início da vigência do plano, ou aportes periódicos. Esses aportes são corrigidos mensalmente de acordo com um índice que deve sempre ser descrito nas condições gerais do plano.

Ao longo do período de acumulação, ocorrem sorteios que são custeados por parte do valor do seu aporte. Sem esquecer das custas da Sociedade de Capitalização, que também serão pagos com parte do valor que você aporta. Ao final do plano, você terá direito a resgatar parte de seu valor acumulado corrigido de acordo com o índice descrito nas condições gerais.

Agora, se o título de capitalização é um produto bom ou ruim para você – seja para garantir a locação de um imóvel ou poupar -, isso somente você poderá responder. Afinal de contas, é preciso analisar qual o seu perfil quando o assunto é guardar dinheiro. Feito isso, aí sim você conseguirá tomar a melhor decisão.