Conheça a incorporadora de Goiás que atrai atenção para o Centro-Oeste
Estado com o oitavo maior PIB per capita do Brasil, Goiás vive um momento de expansão imobiliária provocada pela alta do agronegócio. Para Fernando Razuk, CEO da incorporadora de alto padrão goiana Somos Desenvolvimento, a entrada de bilhões está trazendo cada vez mais gestoras da Faria Lima ao Centro-Oeste, ao mesmo tempo em que posiciona a empresa para um possível IPO.
Razuk afirma que a companhia ‘está preparada’ para abrir capital na bolsa, com um portfolio de parcerias com a gestora da Cyrela (CYRE3), RB Capital e Vinci Partners. Mas a pedra no caminho do IPO, por enquanto, é a Selic.
A estratégia da Somos Desenvolvimento para atrair a Faria Lima
Goiânia despontou no Centro-Oeste como um dos mercados imobiliários mais lucrativos. Segundo dados da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), o volume geral de vendas de imóveis (VGV) da capital goiana foi de R$ 4,2 bilhões nos primeiros três trimestres de 2023.
Nesse sentido, o valor de vendas manteve-se praticamente igual entre 2022 e 2023, nota a Ademi-GO. Mas a estabilidade é lida como positiva pela associação, porque em 2022, o VGV de Goiás atingiu o maior patamar desde 2013.
A expansão acompanha o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) per capita do goiano: de acordo com dados do IBGE, é o oitavo maior do Brasil.
Na onda desse crescimento, a Somos Desenvolvimento foi fundada pelo veterano do segmento Fernando Razuk. Ele criou a construtora EBM, mas deixou a sociedade em 2017, mesmo ano em que fundou a Somos.
“O dinheiro do agronegócio vem movimentando Goiânia e respinga no setor imobiliário”, diz Fernando Razuk.
A expectativa de Goiás como “ilha de prosperidade”, conforme Fernando, vem atraindo capital paulistano, principalmente do maior centro financeiro do país: a Faria Lima.
Os cheques vem pela participação dos fundos imobiliários de gestoras como a Cy.Capital, gestora da Cyrela, em imóveis.
Dois projetos da Somos Desenvolvimento contam com a Cy.Capital como sócia. Mas Razuk cita que está prestes a lançar uma terceira parceria com a gestora da Cyrela, cuja participação chegará a 50%.
“Para atrair investidores a nossos negócios, sempre construímos uma parceria”. A Somos fatia a participação de prédios e shoppings em três: 30% de capital próprio, enquanto o restante, 70%, é dividido entre uma gestora e uma construtora – geralmente goiana.
A Somos vem conversando com gestoras de peso como Manatí Capital, RB Capital, Vinci Partners e BRM Asset, de Brasília.
Entre os focos está uma fatia do pátio comercial Jardim Goiás Mall. O shopping a céu aberto tem 3 mil metros quadrados de área bruta para locação, 80% já preenchida pela Somos. Os juros altos impediram propostas pelo ativo, explica Razuk.
Goiás virou uma ilha de prosperidade
Fernando Razuk, CEO da Somos
Somos Desenvolvimento cobra taxa de gestoras
No modelo de atrair a Faria Lima ao Centro-Oeste, a Somos encontrou uma fonte de receita recorrente: cobrar gestoras pela administração e performance positiva nos imóveis dentro da carteira dos fundos imobiliários.
Como as gestoras não administram os imóveis, a Somos cobra um prêmio de 5% a 6% sobre o VGV.
“Temos fee de gestão e taxa de performance”, comenta Razuk. “Mas sempre temos um alvo de rentabilidade. Depende do que entregamos. Quanto maior, mais eu ganho.”
Apesar de cobrar taxas das grandes gestoras, a Somos Desenvolvimento ainda não atingiu lucro. Mas está próxima, diz Fernando Razuk, porque deve operar no azul em 2025 diante do prejuízo do último ano de R$ 2 milhões.
“Eu coloco dinheiro na empresa desde o começo. No mês passado, pela primeira vez, não precisei”, comenta o CEO da Somos. Ou seja, na projeção da incorporadora, aportes dos controladores ao fluxo de caixa se encerraram neste segundo semestre.
“Vendemos bem, as obras estão começando nesse ano, mas avanços serão mais expressivos no ano que vem. A partir de 2025, a Somos deve conseguir lucro.
Com meio bilhão lançado, Somos ‘está pronta’ para IPO
Em 2023, a Somos lançou imóveis equivalentes a R$ 510 milhões. Desse montante, a incorporadora goiana vendeu R$ 325 milhões, afirma Razuk.
É um patamar que o CEO deseja manter pelos próximos anos, com três a quatro lançamentos por ano.
“Além disso, vamos lançar um landbank com mais de R$ 2,5 bilhões”, diz o empresário ao mencionar que o banco de desenvolvimento de terras da Somos deve chegar dentro de quatro anos.
No cronograma da companhia, Razuk diz que estão previstos lançamentos de R$ 370 milhões neste ano. Um empreendimento em Rio Verde e outro em Goiânia. “E já vendemos 100% desses prédios”, completa.
Por meio de um IPO, a incorporadora quer aumentar a solidez e atrair cada vez mais dinheiro do mercado de capitais fora dos grandes bancos.
“Acho que é um pouco cedo, mas entendo que a empresa tá preparada para isso (IPO) do ponto de vista de governança e prestação de contas. Está muito pronta”, comenta o CEO. Ele se refere aos juros, que continuam altos demais para o mercado imobiliário, apesar de terem caído até a última reunião do Copom.
“Compradores se acomodam, não compram, cai o volume de vendas. E, na outra ponta, ficamos na expectativa de redução na taxa de juros do financiamento imobiliário. Chegou a 13,75%. Mas caiu e agora o momento é mais positivo”, diz.
Conforme Razuk, uma injeção de capital na Somos para que ela possa entrar nos projetos com percentual maior na equity reduziria o “esforço operacional e aumentaria o retorno” de projetos da Somos.
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