Quanto cobrar de aluguel? Te mostramos as contas e como argumentar com o inquilino
Uma das modalidades mais antigas e conhecidas dos brasileiros na hora de investir é comprar imóveis para, no futuro, revender ou alugar. Ter um inquilino pode representar uma importante renda extra mensal, mas ser locatário de primeira viagem pode deixar uma série de dúvidas. A principal delas: como saber quanto cobrar de aluguel?
Para te ajudar nessa tarefa, a Inteligência Financeira ouviu Felipe Vaz, professor da FIA Business School; e Jonata Tribioli, especialista em investimentos imobiliários e diretor da Neoin, empresa que atua no segmento de cotas de empreendimentos imobiliários.
De acordo com os especialistas, trata-se de uma negociação que envolve uma série de fatores, da urgência do locatário ao estado do imóvel, mas há alguns critérios que podem te ajudar a dar a largada na busca por um inquilino. Se por outro lado você está procurando um imóvel para alugar, veja 6 recomendações para saber quanto pagar de aluguel.
Qual percentual do valor do imóvel vale na hora de alugar?
Um critério conhecido para saber quanto cobrar de aluguel é o do percentual do valor do imóvel. De acordo com Jonata Tribioli, a prática mais comum do mercado é que seja cobrado entre 0,5% e 1% do valor de venda do imóvel que está sendo alugado.
Portanto, um imóvel avaliado em R$ 300 mil teria um aluguel entre R$ 1.500 e R$ 3.000 por mês.
O que define se vai ficar mais perto de um ou do outro valor é o conjunto de características do imóvel. Uma localização mais privilegiada, a infraestrutura do imóvel e a presença de diferenciais, como mobília e eletrodomésticos, pesam nessa equação.
“Itens como armários, geladeira, fogão, micro-ondas podem ser diferenciais na escolha do inquilino que precisa se mudar rápido”, explica o professor Felipe Vaz.
Quanto cobrar de aluguel por metro quadrado
Outro critério conhecido para saber quanto cobrar de aluguel é o preço por metro quadrado. Felipe Vaz cita o Índice FipeZap+, que é divulgado todos os meses e considera os preços de aluguéis em 25 cidades brasileiras.
Os dados mais recentes, de julho de 2023, trazem uma média nacional de aluguel de R$ 40,58 por metro quadrado. Portanto, um imóvel de 50m² está sendo alugado atualmente por cerca de R$ 2.000 mensais.
No entanto, há uma discrepância grande entre as cidades analisadas, entre bairros de uma cidade e até entre ruas de um mesmo bairro. Então, isso reforça a necessidade de você analisar o contexto local.
Em São Paulo, por exemplo, esse índice é de R$ 49,69, o que eleva o aluguel do mesmo imóvel para algo em torno de R$ 2.490 por mês.
Por outro lado, em Pelotas (RS), o índice cai para R$ 17,45, o que reduz a mensalidade para pouco mais de R$ 870 mensais.
O professor da FIA cita ainda o índice de rentabilidade do aluguel, também medida pela FipeZap+. O indicador divide o valor médio dos alugueis pelo valor médio das vendas no mesmo mês.
Hoje, a rentabilidade do aluguel está em cerca de 5,52% na média nacional. Portanto, um imóvel avaliado em R$ 300 mil teria um aluguel na faixa de R$ 1.656. A conta aqui é o valor do aluguel vezes o percentual. Em São Paulo, esse percentual está em 5,71%, o que sobe o aluguel para R$ 1.713.
Média da região pode definir quanto cobrar de aluguel
De acordo com os especialistas, um critério importante para alugar o apartamento a um valor satisfatório para o proprietário é fazer uma pesquisa constante de imóveis semelhantes no seu entorno.
“É importante que o proprietário do imóvel acompanhe o valor de locação de imóveis da região com qualidade comparável”, explica o professor Felipe Vaz à Inteligência Financeira.
Portanto, antes de colocar o anúncio para circular vale se colocar no lado do inquilino e buscar quanto outros imóveis próximos ao seu estão sendo colocados para aluguel. Afinal, a negociação também é baseada na oferta e na demanda e é impactada pelo momento econômico.
“O processo de determinação do valor de aluguel não é uma ciência exata, é importante equilibrar o valor justo com a capacidade financeira dos inquilinos interessados e momento do mercado”, afirma Jonata Tribioli.
Como negociar com o inquilino
Acima, demos alguns critérios para que o proprietário consiga ter uma ideia de onde partir para definir quanto vai cobrar dos futuros inquilinos. Depois de se chegar a um valor, teremos a etapa da negociação, na qual é comum que o candidato a locatário peça algum desconto.
Antes de mais nada, os especialistas recomendam que se tenha na ponta da língua os argumentos para justificar o preço, até para fidelizar o futuro inquilino e evitar uma rescisão antecipada.
“Para se preparar para uma negociação é importante estudar os pontos fortes e fracos, ter um “porque” bem desenhado, fazer um comparativo de mercado e apresentar é uma formal excelente de conduzir o cliente a um entendimento mais assertivo do valor”, explica Jonata Tribioli.
Felipe Vaz observa ainda que o ideal é que o proprietário evite uma rotatividade alta, que traz custos de reparo e períodos de vacância. Portanto, negociar um valor que caiba no bolso de um bom inquilino também é importante.
“A recomendação é que o proprietário tenha isso em mente na hora de negociar um novo contrato de locação ou mesmo renegociar alguma condição/desconto a um inquilino já existente que cuida bem do imóvel e é bom pagador”, argumenta.