Após alta de 20%, vale a pena investir no XP Properties (XPPR11)? Saiba o riscos
O Fundo de Investimentos Imobiliário (FII) XP Properties (XPPR11) aproveitou alta de 23% em fevereiro e entrou no radar do mercado pela valorização de cota. O FII vem caindo em dividendos, que sofreram corte de R$ 0,10 para R$ 0,07 por cota, e a XP está à procura de soluções para vender os três prédios corporativos que estão na carteira.
Mesmo assim, considerando a alta, vale a pena investir no XPPR11?
Analistas ouvidos pela Inteligência Financeira consideram que o cenário à frente do fundo é incerto. Se por um lado a XP transmitiu a cotistas que tenta desalavancar o FII vendendo os ativos, por outro a dívida bruta ainda é maior que o patrimônio líquido.
Além disso, o FII tem projeção de caixa negativo a partir de junho, o que pode levar a uma pausa de distribuição de dividendos.
Por que o XPPR11 subiu 20% em um mês?
Analistas não têm um consenso sobre o porquê de o FII de lajes corporativas da XP ter subido mais de 20% em um mês, com destaque para a alta em fevereiro.
Para Marcos Banhara, analista de FIIs da Guide Investimentos, a alta do XPPR11 está ligada ao relatório gerencial do fundo divulgado no início de fevereiro.
A XP afirmou que avançou na venda parcial ou total dos ativos do fundo em conjunto com a Grow, que vem assessorando a liquidação.
O XPPR11 tem três prédios corporativos na carteira, com dois localizados no Distrito Industrial, em Alphaville, e um na Avenida Faria Lima, em São Paulo:
- Edifício Evolution (Barueri)
- Edíficio ITower (Barueri)
- Edifício Faria Lima Plaza (São Paulo)
No dia seguinte à divulgação do relatório, o XPPR11 subiu 15,14% em relação ao pregão de 7 de fevereiro, nota Jaqueline Kist, sócia da Matriz Capital.
“Nesse sentido, a divulgação da intenção de venda total ou parcial dos ativos que compõe o portfolio do fundo e comunicação do avanço das negociações foi bem recebido pelo mercado”, afirma a analista. Ou seja, o mercado acredita que a XP pode usar a venda dos prédios para compensar a desvalorização da cota do XPPR11.
Banhara aponta que outro fator que pode estar por trás da alta do XPPR11 é justamente o desconto a conta em relação ao valor patrimonial do fundo, atualmente de 60%. Como o FII tem uma dívida de R$ 600 milhões, a possibilidade de desalavancagem é, portanto, uma saída bem-recebida pelo mercado.
Já Bruno Viveiros, analista da Warren Investimentos, não vê razão “que justifique a valorização” do XPPR11 em fevereiro. “Entretanto, a reavaliação do valor patrimonial, mesmo que negativa, pode ter chamado a atenção de alguns investidores para um potencial exagero”, afirma.
Vale a pena investir no XPPR11?
O mercado, ao mesmo tempo em que avalia como positivo o sinal de avanço na venda de ativos, avalia que o investimento no XPPR11 é considerado “de alto risco”.
Por depender de uma recuperação de cota a partir de venda, o FII foge do perfil comum de quem busca renda passiva.
“Não possuímos o ativo em nossas carteiras administradas”, diz Viveiros. “Na nossa opinião há riscos no portfólio”, diz o analista. O fundo manteve taxa de vacância considerada alta para o mercado, de 40%, entre os três edifícios corporativos.
“Quando medimos os riscos contra a possibilidade de investir em lajes sem vacância e, ainda, com descontos sobre o valor patrimonial, não vale a pena manter o XPPR11 na carteira”, completa.
O corte nos dividendos também desanimou o mercado, de acordo com Banhara, da Guide. “O assessor financeiro, que olha fundos pela ótica dos dividendos, começa a vender pelo custo de oportunidade de alocar em outros fundos high yield“, diz.
Por outro lado, para Gustavo Bezerra, analista da Nova Futura, se a XP conseguir vender os escritórios por um preço acima do valor patrimonial, isso pode se traduzir em ganho de capital expressivo ao cotista. “Um bom negócio pode favorecer o cotista”, afirma.
Mas o acionista ainda recomenda ficar de fora do ativo. “Melhor ficar de fora se você quer renda mensal em fundos imobiliários. Esse fundo não seria uma opção boa”, afirma.
Banhara também elenca que a recuperação do XPPR11 é delicada.
“O processo é refém de uma série de fatores: se conseguirão alocar ou vender os ativos, se terão acesso a capital de um terceiro, se vão conseguir recuperar receita”, pondera.
Ou seja, vale a pena investir no XPPR11 por uma tese de valorização diante do risco, e não pelos dividendos do fundo.
Quais alternativas de FIIs para investir no lugar do XPPR11?
Warren e Nova Futura sugerem que o investidor que procura renda em fundos tem boas alternativas no segmento de lajes corporativas.
- Para a Warren, o investidor pode aplicar no PVBI11, VINO11 e JSRE11
- De acordo com a Nova Futura, boas alternativas ao XPPR11 são: HGBS11, PVBI11, TEPP11
A Matriz Capital é um escritório de agentes autônomos filiado à XP Investimentos. A Guide Investimentos recentemente foi adquirida pelo Banco Safra. Warren Investimentos e Nova Futura são corretoras de investimento independentes.