Índice de fundos imobiliários segue em alta; mas investir em FIIs vale a pena?

O primeiro mês de 2024 foi positivo para os fundos imobiliários. O Ifix, índice que mede o desempenho dos FIIs, superou o principal índice de ações da bolsa, o Ibovespa. Enquanto em janeiro ele recuou 5,06%, o Ifix terminou o mês com uma alta de 0,67%. O bom desempenho parece tímido, mas no acumulado de 2023 o índice subiu 15,5%. 

“Em termos estruturais, esse cenário de queda de juros é muito positivo para os fundos imobiliários, que se beneficiam da migração de recursos da renda fixa para a renda variável. Outro ponto importante é que o Ifix tem um perfil híbrido, que mistura fundos de papel e tijolo. Por terem remuneração e perfil de riscos distintos, acabam tendo também uma volatilidade menor em relação ao índice de ações”, explica Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research. 

Por fim, de acordo com o analista, outro fator contribuiu para esse bom desempenho do índice de fundos imobiliários em 2023: a menor influência de investidores estrangeiros.

“Enquanto o mercado de ações possui grande posição de investidores estrangeiros, os fundos imobiliários têm posição limitada, em torno de 5%”, explica. 

O que movimentou o índice dos fundos imobiliários em janeiro?

No início de 2024, dois principais fatores impulsionaram o Ifix.

“Nos fundos de tijolo, que correspondem a 50% do índice, houve uma valorização por conta da expectativa dos investidores pela manutenção do ciclo de cortes da Selic e uma inflação mantida em um patamar baixo para os padrões brasileiros”, explica Ricardo Vieira, sócio e head de real estate da VBI Real Estate.  

Já os fundos de papel, na visão do especialista, valorizaram por uma reprecificação.

“Esses fundos sofreram no segundo semestre de 2023 pois passaram a distribuir rendimentos mais baixos por conta de uma inflação também menor. Investidores pessoas físicas com uma visão de curto prazo fugiram desses ativos em direção aos fundos de tijolo. Agora, esses FIIs de papel estão se recuperando e voltando para uma precificação mais próxima do seu valor patrimonial”. 

Investir em FIIs vale a pena?

Na visão de Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties, este é um ano favorável para os fundos imobiliários.

“Novas quedas de juros devem contribuir para o bom desempenho desses fundos. Tanto pela via de ganho de capital, com a valorização da cota pela migração de investidores atualmente em renda fixa para FIIs, quanto pela melhor performance dos ativos imobiliários em si, gerando mais dividendos em um cenário de aquecimento da economia real, refletindo em maior busca por imóveis, diminuindo a vacância e aumentando o valor dos aluguéis”.  

Ricardo Vieira, da VBI Real Estate, destaca que, de uma forma geral, o mercado imobiliário tem uma correlação forte com a taxa de juros.

“Quando os juros caem, os ativos de risco tendem a ganhar valor, além de expectativas melhores em relação a atividade econômica. Ou seja, a demanda por imóveis também tende a subir. Isso se reflete positivamente nos fundos imobiliários”.  

Melhor caminho: a diversificação

Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, defende uma alocação equilibrada em fundos imobiliários. “Algo em torno de 60% de tijolo e 40% de papel. Mesmo que o tijolo seja um vetor mais propício para a captura de queda de juros, é interessante ter uma estratégia em papel, especialmente carteiras indexadas ao IPCA”, ressalta. 

Enquanto isso, Cassiano destaca a importância de fazer uma autoavaliação para entender se investir em FIIs vale a pena.

“É fundamental entender bem o que você procura, como ganho de capital com a valorização da cota ou consistência no pagamento de dividendos”.  

Segundo o especialista, os fundos de tijolo oferecem hoje as melhores oportunidade de ganhos pela queda que tiveram durante o período da pandemia, principalmente as lajes corporativas.

“Empresas pequenas e médias já voltaram aos escritórios e as grandes estão aos poucos diminuindo a quantidade de dias em home office. Contudo, boas oportunidades sempre vêm acompanhadas de maior risco. Logo, a decisão precisa ser informada, avaliando bem o portfólio e a qualidade e transparência da gestão”.  

Por fim, Ricardo Vieira também defende uma carteira diversificada. “O ideal é ter os dois tipos na carteira. Os fundos de papel costumam ter uma remuneração de curto prazo mais elevada, mas você dificilmente vai buscar um grande ganho de capital. Ele é mais pulverizado e permite que o investidor se proteja contra inflação e contra uma elevação de juros em algum momento”.

Por outro lado, segundo Ricardo, o ganho de capital tende a ser maior nos fundos de tijolo, que também são mais voláteis.

“Os dois tipos são complementares na carteira. Tudo indica que estamos em um ciclo mais favorável aos fundos de tijolo, mas isso não significa colocar todas as fichas em uma única classe de investimentos”.