Doze fundos imobiliários para investir em junho, segundo o Itaú BBA

O Itaú BBA montou uma carteira recomendada com doze fundos de investimento imobiliário (FII) listados na bolsa de valores. A carteira do Itaú, que tem ganho acumulado de 3,5% em 2024 contra 2,3% do IFIX (Índice de Investimento de Fundos Imobiliários da B3), é composta em sua maioria por fundos imobiliários com ativos, como CRI, seguida pelo setor de FIIs de logística.

A analista Larissa Nappo, do Itaú BBA, destaca que o segmento de fundos imobiliários que ofereceu os maiores retornos a cotistas em maio foi o de fundos de fundos (FOF). Já em 2024, o destaque fica com os fundos imobiliários de papel. “Vemos nos fundos indexados ao IPCA uma boa perspectiva de distribuição de rendimentos e isso já se reflete no mercado secundário”, diz Larissa.

Fundos imobiliários para investir em junho entre papel e tijolo

A carteira de fundos recomendados do Itaú acumula dividend yield (DY) de 9,9% em 2024, com margem de cerca de três pontos percentuais acima do prêmio sobre o título de inflação do Tesouro Direto IPCA+ com prazo de 2035. A chamada NTN-B+35 funciona como benchmark do mercado imobiliário.

Dos 12 fundos imobiliários na carteira, 40% são do segmento de papel enquanto 22,5% fazem parte dos setores de logística. Outros 30% são divididos igualmente entre FIIs de galpões logísticos e lajes corporativas e o restante, 7,5%, são fundos do segmento de renda urbana, de gestão de lojas de rua, por exemplo.

No segmento de papel, o Itaú BBA recomenda investir nos fundos imobiliários a seguir:

Quatro fundos de papel

• Kinea Índice de Preços (KNIP11): o KNIP11 tem como objetivo providenciar ganhos acima dos juros reais. De acordo com Nappo, “o portfólio do fundo conta com uma estrutura de garantias interessante. Isso levou o fundo a render em média um prêmio de IPCA + 8,59%. Nappo recomenda investimento de 12,5% do patrimônio da carteira no FII. Nesse caso, o DY é de 13%.
  
• CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11): “O fundo possui devedores de baixo risco de crédito, boa dose de diversificação e estrutura de garantias robusta, além de flexibilidade na alocação de seus recursos, podendo comprar CRIs indexados ao IPCA, CDI, ou qualquer outro indexador”, escreveu Larissa Nappo. Como ponto negativo, ela destaca que as operações do fundo são “em locais pouco óbvios”, o que demanda atenção do investidor. A analista sugere aporte equivalente a 10% da carteira. O DY é de 10,8%.
  
• Kinea High Yield (KNHY11): o fundo high yield da Kinea possui uma das carteiras com menor risco de crédito dentro da categoria, explica a analista. Além disso, tem liquidez relevante, o que facilita a negociação e saídas de cotistas. Um ponto de atenção ao investir neste fundo imobiliário, diz Nappo, é o conjunto de operações compromissadas feitas pela gestão recentemente. Outros 10% da carteira devem ir para esse FII, aponta. O DY é de 13,2%.
  
• Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): Atualmente em fase de emissão de cotas, o KNCR11 é um dos quatro fundos de papel da carteira recomendada do Itaú BBA, com dividend yield de 11,6% nos últimos 12 meses. A alocação sugerida é de 7,5% do total do investidor.

Dois imobiliários de logística e dois de shopping

• Bresco Logística (BRCO11): o fundo imobiliário da Bresco está totalmente ocupado por inquilinos, cujos contratos são corrigidos pelo IPCA. Além disso, destaca Nappo, o fundo tem 65% dos galpões em localizações de última milhagem (last mile), próxima a centros urbanos. Mesmo assim, o fundo anunciou rescisões de contrato recentemente, o que deve gerar vacância. Nappo recomenda investir 7,5% da carteira nesse fundo imobiliário. O DY é de 9%.
  
• Logística VBI (LVBI11): FII da VBI Properties dedicado quase metade a varejistas presentes no e-commerce, como Ambev, Magazine Luiza e Amazon. A maioria dos contratos – 63% – são atípicos, ou seja, incluem imóveis modificados para adequar o inquilino. O fundo, contudo, sofre pressão da rede de supermercados Dia, que anunciou rescisão de contrato para aluguel de galpão em Mauá (SP). A alocação sugerida é de 7,5% para o LVBI11. Nesse caso, o DY é de 9,3%.
  
• XP Malls (XPML11): o XP Malls é o FII com maior rodada de captação do IFIX em 2024. Em maio, o fundo da XP no segmento de shoppings liderou uma emissão de cotas no valor de R$ 1,8 bilhão. A oferta deve reforçar o caixa do fundo, explica a analista do Itaú BBA. Mas a alavancagem do fundo de R$ 574 milhões é um ponto de atenção. Nappo sugere alocação de 7,5% da carteira no XPML11. Aqui, o DY é de 9,7%
  
• HSI Malls (HSML11): o FII da HSI Investimentos para shoppings também está presente na carteira recomendada de fundos imobiliários do Itaú BBA para junho. O ativo possui sete shoppings e anunciou recentemente a aprovação da quinta emissão de cotas. A analista sugere, novamente, alocação de 7,5% da carteira no fundo. Assim, o DY ficou em 9,9% no anualizado até abril.

Investir em FIIs de lajes corporativas e híbridos

Por fim, Nappo sugere ao investidor divisão dos 30% restantes entre quatro fundos – 7,5% para cada.

• Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), FII híbrido de galpões logísticos e edifícios corporativos com DY de 7,58%.
  
• VBI Prime Properties (PVBI11), fundo de lajes corporativas que recentemente emitiu novas cotas. O DY aqui é de 7,8%.
  
• RBR Properties (RBRP11), fundo híbrido de galpões e lajes, além de manter exposição a cotas de outros fundos. DY: 12,8%.
  
• CSHG Renda Urbana (HGRU11), fundo de varejo em centros urbanos da CSHG, que recentemente transferiu a custódia de seus fundos ao Grupo Pátria. Aqui temos um DY de 7,9%.

Os dividend yield (DY) mencionados nesta reportagem consideram os porcentuais de distribuição dos fundos nos últimos 12 meses.