REITs: entenda como funcionam os fundos imobiliários americanos e se são opção para você

Nos Estados Unidos (EUA) existem os REITs (Real Estate Investment Trusts), que se assemelham aos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Em 1960, o Congresso americano criou a estrutura dos REITs para proporcionar aos investidores americanos a oportunidade de investir em ativos imobiliários. Em linhas gerais, os REITs possuem algumas regras específicas para serem “enquadrados” nessa estrutura, mas em geral, eles funcionam como empresas com foco no investimento imobiliário.

Quais são outras diferenças entre REITs e FIIs?

Enquanto os FIIs funcionam como fundos de investimento, os REITs nos Estados Unidos são, essencialmente, empresas. Ou seja, mesmo tendo conceitos de investimentos muito parecidos, em termos de estrutura eles são bastante diferentes, o que concede aos REITs a possibilidade de adquirir dívidas e usar alavancagem financeira, além de possuírem um Conselho de Administração.

Outro ponto importante é que no Brasil, os fundos imobiliários têm uma história bem mais recente. Sua origem remonta à Lei 8.668 de 1993, porém, o primeiro fundo, só foi estabelecido em 1996. E apenas em 1999 surgiu o primeiro fundo voltado para investidores individuais.

Uma observação importante para entender o mercado de fundos imobiliários nos EUA. REITs de equity são aqueles que investem exclusivamente em imóveis. Já os REITs de mortgages investem em títulos. São os REITs de “papel”.

REITs: como é o mercado de fundos imobiliários nos EUA?

O site americano Nareit.com oferece uma fonte de informações interessantes sobre o setor.

Veja aqui alguns destaques interessantes que nos fornecem uma boa ideia do tamanho desse mercado.

• Existem mais de 200 REITs listados no mercado americano, sendo que 28 fazem parte do índice S&P 500.

• Os REITs distribuíram mais de US$ 92 bilhões em dividendos em 2021.

• Os REITs negociados no mercado americano (de capital aberto) possuem cerca de US$ 3 trilhões em ativos. Considerando os REITs de capital fechado, chegamos a uma marca impressionante de mais de 150 milhões (45% da população) de americanos residindo em alguma propriedade que pertence a um REIT.

• Existem mais de 530 mil propriedades que pertencem a um REIT. E essas empresas possuem uma vasta gama de ativos investidos, tais como data centers, hospitais, hotéis, residências, instalações industriais, escritórios, shopping centers, varejo independente, centros de armazenamento, infraestrutura de telecomunicações, áreas florestais, casas de repouso e até mesmo prisões.

• Existem alguns índices que nos ajudam a acompanhar o desempenho do mercado de REITs de capital aberto, sendo o MSCI US REIT Index um deles, e o FTSE Nareit U.S. All Equity REIT Index um dos mais tradicionais.

Vantagens e desvantagens dos REITs

Podemos dizer que, como todas as classes de ativos, os REITs possuem vantagens e desvantagens. Confira algumas delas.

Vantagens

• Pagamento recorrente de dividendos, já que as regras que regem um REIT exigem que distribuam uma parte substancial de seus lucros na forma de dividendos.

• Menor correlação com outras classes de ativos.

• Ao contrário do investimento direto em imóveis, o investimento imobiliário por meio dos REITs oferece ao investidor liquidez e a segurança de estar investindo em uma empresa regulamentada que segue as regras do mercado de capitais americano.

• Diversificação de ativos, uma vez que a grande maioria dos REITs listados possui mais de um imóvel em seu portfólio. Leia mais em A importância da diversificação dos investimentos em cenários de risco.

Desvantagens

• Trata-se de um investimento bastante sensível às taxas de juros, seja devido ao nível de alavancagem (endividamento dos REITs) ou ao custo de oportunidade do investimento em outra classe de ativos que gere renda, como, por exemplo, bonds.

• Os dividendos são taxados em 30% nos EUA, o que exige que o investidor faça o cálculo desses rendimentos de forma recorrente. Nesse ponto, vale lembrar que a Avenue oferece todos os relatórios necessários para o cálculo do imposto de renda.

• Os REITs apresentam uma volatilidade semelhante às ações nos EUA, portanto, devem ser considerados na parcela de risco da carteira.

Desempenho dos REITS

Os REITs podem fazer parte da sua carteira estrutural, desde que você tenha consciência do risco envolvido e que isso esteja alinhado ao seu perfil de investidor.

Ainda assim, quando observamos a longo prazo, percebemos que, como classe de ativos, os REITs apresentaram um desempenho médio superior, inclusive em relação às ações.

O site americano Nareit.com reúne estatísticas de desempenho dos REITs. Segundo o Nareit.com, considerando o desempenho dos REITs em diferentes intervalos de tempo (1, 3, 5, 10 anos) e comparando-os com os índices S&P 500, Russell 2000, Nasdaq e Dow Jones, até 30 de junho de 2023, vemos que os REITs apresentam o melhor retorno somente em intervalos específicos de 25 anos ou desde a sua criação na década de 70. Fonte tabela: Nareit – 30/jun/2023

REITs: renda passiva

Uma característica importante dos REITs é o pagamento de renda.

Muitos investidores buscam uma renda mensal e, nesse sentido, o histórico mostra que o yield (rendimento) médio do segmento é maior do que o do S&P 500, o que é algo relevante ao considerar a performance a longo prazo.

Além do retorno, o investidor deve sempre considerar a variabilidade dos retornos. Ou seja, a volatilidade da classe de ativos.

Nesse sentido, é verdade que os REITs apresentaram retornos elevados, mas o mesmo pode ser dito sobre a elevada volatilidade dessa classe. Tanto os retornos quanto a volatilidade dos REITs se assemelham aos das ações, especialmente às small caps (índices Russell 2000). Isso significa que os REITs são uma classe de ativos com potencial de retorno, mas que também pode aumentar a volatilidade da sua carteira.

REITs no cenário atual

Olhando para o desempenho dos REITs listados (negociados em bolsa), é perceptível o descompasso de performance entre os índices S&P 500 (linha preta), Nasdaq (linha azul) e o MSCI US REIT Index (linha vermelha) nos últimos 12 meses. Fonte do gráfico: Investing.

Já mencionei em colunas anteriores: existem dois mundos na bolsa americana. Leia mais em O que dita o ritmo do mercado americano?

Em suma, em 2023 temos testemunhado um aumento significativo nas 10 maiores empresas de tecnologia no mercado americano, ao mesmo tempo em que outras ações do índice apresentam um desempenho mais moderado. Essa performance excepcional de algumas empresas de tecnologia tem contribuído substancialmente para o aumento dos índices de ações nos EUA.

Como os REITs são afetados pelos juros americanos?

No que diz respeito aos REITs, acredito que a fraca performance dessa classe possa ser justificada principalmente pelo impacto e pela percepção do mercado em relação às taxas de juros.

Como isso acontece?

• Taxas de juros mais altas criam uma alternativa de investimento de baixo risco que, ao mesmo tempo, oferece yield (renda) aos investidores (refiro-me principalmente aos títulos do Tesouro, como os Treasuries), competindo assim por alocação de capital nas carteiras.

• Taxas de juros mais altas também aumentam o custo de financiamento para os REITs, muitos dos quais operam com alavancagem, de forma semelhante a quando compramos uma casa e damos uma pequena parcela (10%, 20% etc.) do valor total do imóvel como entrada.

• Juros mais elevados tornam o financiamento imobiliário mais caro, o que, por sua vez, tende a impactar negativamente o setor. Não é por acaso que temos observado uma queda significativa no número de solicitações de financiamento imobiliário.

• Por fim, apesar da redução das preocupações com uma recessão, essa ainda é uma possibilidade, especialmente diante da perspectiva de manutenção de taxas de juros elevadas nos EUA por um período mais prolongado. Em um cenário de recessão, alguns REITs poderiam perder locatários, o que afetaria suas receitas.

Conclusão

Em resumo, os REITs são uma classe de investimento interessante que oferece atrativos notáveis aos investidores, como renda, acesso ao mercado imobiliário americano e, de certa forma, uma correlação mais baixa com alguns índices de ações americanos.

No entanto, é importante considerá-los como parte de uma parcela de risco maior da carteira, dado o alto nível de volatilidade que essa classe apresenta, como demonstrei aqui.

De uma perspectiva mais conjuntural e tática, o cenário de investimentos nos REITs tem se mostrado bastante desafiador em 2022 e 2023. A parte positiva é que tudo que discuti acima talvez já esteja refletido nos preços dos ativos. Ainda assim, faltam evidências que sugiram uma reversão do cenário atual. A questão das taxas de juros parece ser crucial para determinar uma possível mudança no setor.

Para investidores pacientes e com perfil de risco, pode ser interessante estudar as diversas facetas do investimento imobiliário disponíveis e aproveitar preços depreciados, sempre buscando compreender profundamente aquilo em que você está investindo. No final do dia, esse é o fator mais importante.