Leilão de imóveis vira alternativa para investidores que topam risco por descontos
Há duas formas de se ganhar dinheiro investindo em imóveis físicos. Uma delas é comprar para alugar e buscar renda passiva. A outra é comprar para revender. Em ambas, um aspecto chave é pagar barato, para que o negócio compense para o investidor. Seja qual for a escolha. Não é essa a realidade hoje.
O Índice FipeZap, que mede a variação dos preços de venda de imóveis residenciais, registrou em 2024 alta de 7,73%, a maior desde 2013. O índice acelerou no começo de 2025, com o acumulado em 12 meses, até fevereiro, ficando em 8,17%. Está caro comprar imóvel e isso afeta diretamente o investidor.
Em busca de preservar margens de lucro, é possível recorrer aos leilões de imóveis. Isso segundo fontes ouvidas pela Inteligência Financeira.
“Estamos vendo uma migração bastante forte, do ano passado e do retrasado para cá. A taxa de compradores interessados está em um patamar bastante alto”, afirma Pedro Amorim, diretor da D1Lance Leilões.
Mercado de leilões está aquecido
Esse movimento se confirma nos dados. De acordo com o agregador Leilão Imóvel, usado pelos leiloeiros como referência, os leilões de imóveis somaram quase 275 mil até setembro de 2024, dado mais recente, alta de 24% em comparação com o ano anterior.
Faça parte da comunidade IF no WhatsApp
Quer receber notícias em tempo real sobre economia, investimentos e que podem ajudar você a tomar melhores decisões? Siga o canal da Inteligência Financeira no WhatsApp. Clique aqui.
O aumento no número de imóveis disponíveis para leilão se explica por dois fatores, de acordo com os especialistas. Um é o aumento na taxa Selic, que em geral resulta em maior inadimplência.
E o outro ainda é reflexo do pós-pandemia. Ações e cobranças represadas se intensificaram após o fim da crise sanitária. A Caixa Econômica Federal, maior operadora de crédito imobiliário no País, pisou no freio durante os anos da covid-19.
Mesmo assim, o desconto médio ao final dos leilões caiu, motivado pela alta ainda maior de compradores interessados. A taxa média de desconto ficou em 26,16%, queda de 12,4% contra 2023. Ou seja, há mais imóveis disponíveis para leilão, mas cresceu mais o número de interessados em dar lances.
| O que é a taxa de desconto |
| Uma taxa de desconto de 26,16% significa, por exemplo, que um imóvel avaliado em R$ 1 milhão saiu por R$ 738.400, com desconto de R$ 261.600 sobre o valor de mercado. |
“Os imóveis entendidos como os melhores dificilmente saem hoje sem disputa”, afirma Amorim. Os mais concorridos, conta o leiloeiro, são apartamentos em São Paulo, que custam até R$ 500 mil e com vaga de garagem. “Nesse perfil de imóvel há uma grande expectativa de aluguel rápido”, explica.
Outro fator que puxa os descontos para baixo são os interessados em realizar o sonho da casa própria no leilão. Para a tristeza do investidor em imóveis, conta Pedro Amorim, trata-se de um perfil que costuma topar descontos menores.
Como o investidor se prepara para um leilão de imóveis?
De acordo com os especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira, o investidor em imóveis que vai estrear em leilão precisa ter em mente que não se trata de adquirir um imóvel novo. É preciso saber ler os documentos de cada processo. Ou seja, entender “a história” daquele imóvel.
“No leilão tem dois documentos que são os mais importantes. Um é o edital e o outro é a matrícula“, explica Gustavo Amaral, CEO da Zipin, que presta assessoria para quem pretende comprar imóveis em leilão.
“O edital é como se fosse a regra do jogo. No futebol existem diferentes campeonatos e cada um tem sua regra. O edital é isso. Apesar de tudo ser chamado de leilão, são modalidades diferentes com regras diferentes”, diz Amaral, que também preside a Associação Brasileira de Arrematantes de Imóveis (Abraim).
Entre as informações que o edital apresenta estão o estado atual do imóvel, quais as formas de pagamento possíveis e o que acontecem com as dívidas. Em geral, dívidas do imóvel, como condomínio e IPTU, ficam para o arrematante.
Por outro lado, a matrícula é como se fosse a ‘certidão de nascimento do imóvel’, mas com atualizações, que contam o que aconteceu com aquela casa ou apartamento desde a construção. Ali você vai saber tudo que já aconteceu: processos, penhoras, problemas ambientais, entre outros.
Cogite uma segunda avaliação sobre o valor do imóvel antes de fechar negócio
Outra dica importante é buscar uma segunda avaliação para além do valor informado pelo leiloeiro. “Você tem ativos tanto subavaliados como sobreavaliados. É importante que a pessoa avalie. O valor real é aquele que o mercado está disposto a pagar”, diz o CEO da Zipin.
No caso de um leilão judicial, a avaliação é feita por um perito indicado pelo juiz do caso.
Já o leilão extrajudicial em geral acontece após um financiamento que prevê o certame caso o contratante não pague as parcelas. Nesse caso o próprio contrato já estipula um valor para o imóvel nesta situação. Valor esse que, a depender do tempo de assinatura do financiamento, possui grandes chances de estar desatualizado.
Por onde começar a investir em um leilão de imóveis?
Comprar imóvel em leilão pode ter situações desafiadoras, especialmente para investidores menos experientes. Uma avaliação mal feita do valor do imóvel ou das dificuldades judiciais para tomar posse podem complicar o investidor.
Especialistas recomendam que, se possível, a pessoa busque assessoria profissional ou desenvolva algumas capacidades. De olho no mercado crescente, empresas criaram cursos para formar novos compradores em leilão.
De acordo com Gustavo Amaral, contudo, o investidor também pode começar por modalidades com editais mais simples. O especialista cita especificamente a venda direta da Caixa, modalidade que correspondeu a 9% dos imóveis disponíveis em 2024, até setembro. Na venda direta, explica, o processo de compra é mais simples e a Caixa se responsabiliza pela maior parte das dívidas.
A lógica é semelhante a de outros produtos de investimento. É possível que maiores descontos, e portanto maior margem de lucro, sejam oferecidos em imóveis com editais e situações jurídicas mais complexas.
Por isso, a recomendação do especialista é que o investidor que quiser se aventurar nessa seara vá tomando riscos crescentes, na medida em que adquirir conhecimento e experiência e se sentir mais confortável.
Leia a seguir