Você sabe diferenciar fundos imobiliários de baixo, médio e alto risco?

Você já ouviu falar nas categorias de fundos imobiliários? Pois é, esses ativos financeiros são divididos em três grupos. São eles: FIIs High Grade, FIIs Middle Risk e FIIs High Yield, referentes ao tipo de risco (baixo, médio e alto).

“São termos que são provenientes do mercado americano e estão relacionados ao risco de crédito, de operações, títulos de dívida, ativos financeiros e portfólios como um todo”, esclarece Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research.

Então, hoje, a gente te conta, em detalhes, o que é cada um desses tipos de fundos imobiliários, o retorno médio deles, e claro, como investir nos FIIs High Grade, Middle Risk e High Yield.

Mas, antes, claro, vale relembrar que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento que aplicam em ativos imobiliários, como imóveis ou títulos de renda imobiliária. O que gera uma renda passiva para os cotistas. E mais: pertencem à renda variável.

O que são os FIIs High Grade?

Dito isso, bora descobrir sobre as categorias dos fundos imobiliários? Começamos, então, pelos FIIs High Grade.

“Esse grupo investe em ativos de alta qualidade. Geralmente imóveis alugados para inquilinos com excelente classificação de crédito, como grandes empresas ou órgãos públicos. Os imóveis são bem localizados e têm contratos de locação longos. Que garantem uma previsibilidade de renda”, explica Marcos Piellusch, professor da FIA Business School.

Já de acordo com Danny Gampel, sócio e head de crédito estruturado da Cy Capital, os FIIs High Grade são aqueles que correm muito menos risco em relação ao devedor do seu crédito. “Isso porque, esse devedor do seu crédito normalmente é uma empresa e que tem um balanço. Ou seja, um risco de crédito muito seguro, vamos dizer assim”, acrescenta.

E os exemplos de FIIs High Grade são:

• Fundos imobiliários de lajes corporativas em centros financeiros importantes;
• Fundos que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com baixo risco de crédito;
• Galpões logísticos com grandes empresas como inquilinos.

Retorno médio dos FIIs High Grade

Historicamente, o retorno médio mensal (dividend yield) varia entre 0,5% e 0,7%, ou cerca de 6% a 8% ao ano. “Afinal, esses FIIs são mais focados em estabilidade do que em rentabilidade agressiva”, argumenta Piellusch.

Para qual perfil de investidor os FIIs High Grade são mais indicados?

Ainda de acordo com o professor, essa categoria de fundos imobiliários possui indicação para investidores conservadores ou iniciantes, que buscam estabilidade e segurança em seus investimentos. “Isso porque esses FIIs oferecem menos risco de inadimplência e possuem contratos de aluguel mais longos”, afirma.

FIIs Middle Risk: segurança e retorno

Agora, passamos para a segunda categoria dos fundos imobiliários, que possuem um risco médio. Afinal, os FIIs Middle Risk buscam uma combinação entre segurança e retorno potencial.

“Por isso, investem em imóveis com inquilinos de menor qualidade de crédito do que os FIIs High Grade, mas com boas localizações ou imóveis com potencial de valorização futura. Podem também incluir uma maior exposição a setores específicos, como shoppings e galpões logísticos, que têm uma relação mais direta com o cenário econômico”, pontua Piellusch.

Desse modo, alguns exemplos de FIIs Middle Risk são:

• FIIs de shoppings;
• Galpões logísticos que dependem do fluxo de consumo e atividade econômica;
• Fundos que investem em imóveis para varejo e setores específicos.

Qual é o rendimento médio dos FIIs Middle Risk?

O retorno médio desses fundos geralmente está entre 0,7% e 1% ao mês, ou 8% a 12% ao ano. Claro que isso vai depender do desempenho do setor e das condições econômicas.

Perfil de investidor mais indicado

“São ideais para investidores moderados, que buscam um equilíbrio entre segurança e rentabilidade. Eles oferecem um risco maior que os FIIs High Grade, mas ainda possuem um grau de previsibilidade razoável”, diz o professor da FIA.

O que é um FII High Yield?

Partimos para o terceiro e último grupo de fundos imobiliários, os FIIs High Yield. Vale saber, portanto, que esses produtos focam em ativos que oferecem retornos elevados, porém com maior risco.

“Podem investir em imóveis de qualidade inferior, inquilinos com menor solidez financeira, ou imóveis localizados em áreas menos privilegiadas. Além disso, podem aplicar em CRIs de empresas com menor classificação de crédito, que pagam juros mais altos em troca de maior risco”, comenta Piellusch.

Quer saber quais fundos imobiliários entram na categoria High Yield? São esses:

• FIIs de CRIs com maior risco de inadimplência;
• Lajes corporativas em regiões secundárias;
• Fundos de desenvolvimento imobiliário.

Retorno médio dos FIIs High Yield

Segundo o professor da FIA, o rendimento médio desses fundos pode ser superior a 1% ao mês. Podendo atingir até 12% a 15% ao ano, dependendo do risco envolvido e do tipo de ativos do portfólio.

E qual o melhor perfil de investidor para o FII High Yield?

“São destinados a investidores arrojados, com maior tolerância ao risco e foco em rentabilidade. Esses FIIs oferecem rendimentos mais elevados, mas estão sujeitos a maiores riscos, como a vacância dos imóveis ou inadimplência dos CRIs”, analisa Piellusch.

Como investir em FIIs High Grade, Middle Risk e High Yield

O processo para investir em fundos imobiliários é relativamente simples e segue um passo a passo genérico. Ou seja, serve para todas as categorias de FIIs. Veja só!

1. Escolha uma corretora: primeiro, você deve abrir uma conta em uma corretora de valores. “É importante escolher uma instituição que ofereça uma boa plataforma para negociação de FIIs”, ensina o professor.
2. Avalie o perfil de risco: isso para escolher o tipo de FII mais adequado.
3. Pesquise os FIIs: a corretora disponibiliza relatórios e informações sobre os diferentes FIIs disponíveis. Por isso, avalie os relatórios gerenciais dos fundos, a localização dos imóveis, a qualidade dos inquilinos e o histórico de rendimentos.
4. Compre as cotas: ao acessar a plataforma da corretora, busque o código do FII e compre as cotas na bolsa de valores (B3), de forma semelhante à compra de ações.
5. Acompanhe e revise: é importante ficar de olho nos rendimentos pagos e o desempenho do fundo regularmente. “Além disso, revise a carteira de FIIs periodicamente, ajustando-a conforme as mudanças no cenário econômico e nos objetivos pessoais”, alerta Piellusch.

E, por fim, o professor diz que investir em FIIs pode ser uma ótima alternativa para diversificação de carteira, especialmente em um contexto de renda passiva. Entretanto, é fundamental que você, investidor, entenda que, embora os FIIs sejam negociados em bolsa e tenham liquidez, o mercado imobiliário em si não é tão líquido quanto outros ativos financeiros.

“Por isso, a análise dos imóveis, dos contratos de aluguel e da qualidade dos inquilinos deve ser criteriosa. Além disso, a diversificação entre diferentes tipos de FIIs (lajes corporativas, logística, recebíveis) ajuda a diluir os riscos e a aproveitar diferentes cenários econômicos”, conclui.

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