Fundos imobiliários atraem data centers de olho em mercado em expansão com baixo risco
Fundos imobiliários e operadores de data centers estão em conversas avançadas para desenvolver o mercado de data centers no Brasil com a ajuda de capital privado.
Gestoras de FIIs de tijolo tentam atrair o setor de tecnologia com contratos para transformar galpões logísticos em estruturas apropriadas para prateleiras de armazenamento de dados, ou de venda e aluguel. Tudo para facilitar despesas de um setor de capital intensivo.
Na visão dos fundos, ter o contrato com uma operadora de data center que presta serviços para Amazon, Google ou Microsoft é a ‘mina de ouro’. Isso pelo baixíssimo risco de crédito e de inadimplência, condição que ainda não foi explorada.
Mas as altas taxas de juros e renda fixa atrapalham novas emissões de FII dedicados a servidores. Isso porque os juros altos atrapalham emissões de novos FIIs uma vez que o prêmio de uma nova emissão precisaria ser acima do que paga um título do Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035, que é a referência de retorno para os fundos.
Hoje a taxa de uma NTN-B 2035, que é usada como parâmetro porque a maior parte dos contratos de aluguel em FIIs costuma ser de 10 anos, está em aproximadamente 7,5%.
Mercado de data center no Brasil vai custar caro e FIIs ajudam
De acordo com dados da consultoria CBRE o inventário de data centers na América Latina cresceu 16% no primeiro semestre de 2024 contra os primeiros seis meses de 2023.
A energia total disponível para uso em instalações alcançaram volume de 757 megawatts (MW). A cidade de São Paulo representa 67% deste volume.
Quem puxa a demanda por consumo de dados na América Latina, cujo saldo líquido equivale a 73,3 MW, são as companhias chamadas hyperscalers. Segundo a CBRE, grandes empresas de tecnologia como as já citadas Amazon, Google e Microsoft.
Por outro lado, o Brasil liderou investimentos de construção de novos data centers na América Latina, sendo destino de 18% do montante investido de US$ 900 milhões.
O setor é, portanto, de capital intensivo, alegam gestores de fundos imobiliários ouvidos pela Inteligência Financeira. E é aí que entram os FIIs, especialmente os de tijolo.
As gestoras vêm conversando com operadores de data centers com propostas para poupar recursos onde é possível economizar, por exemplo com contratos imobiliários.
A RBR Asset, especializada em infraestrutura e mercado imobiliário, está em contato com operadores para incluir data centers em seus fundos imobiliários e de infraestrutura, dizem Guilherme Bueno e Sérgio Ranciaro.
Os dois sócios da RBR afirmam que a gestora está se especializando em turnaround de galpões de logística em data centers para atrair as empresas.
“Os FIIs vão tomar um pouco desse cheque dos data centers“, afirma Bueno. “O ticket da infraestrutura é grande: a cada 1 megawatt de capacidade, gasta-se US$ 10 milhões. Para um projeto com ambição de 1 gigawatt, são US$ 10 bilhões”, calcula.
Centros são oportunidade para valorizar FIIs de tijolo
Além dos contratos sob medida feitos para data centers, a alternativa que cai bem com operadores são os contratos de venda seguido por aluguel. Nos fundos imobiliários, a prática é conhecida como sale and leaseback.
Esse tipo de transação supre bem a demanda de curto prazo dos cotistas de FIIs de tijolo por dividendos. Um contrato de imóvel sob medida tem um período inicial sem o fluxo de pagamento de dividendos, argumenta Eric Favero, sócio e diretor de operações estruturadas da RB Asset.
Ao mesmo tempo, o metro quadrado de um centro de dados é mais caro que o de um galpão logístico.
“Dentro do mercado de capitais, talvez a estrutura mais simples é de sale and leaseback“, afirma. O contrato inclui a venda do imóvel pelo proprietário ao fundo imobiliário.
“Assim, o capital para financiamento de ciclo de construção do data center é liberado”, aponta Favero.
“O FII de papel poderia emitir, mas seria um fundo provavelmente com investidores profissionais, porque eles entendem melhor as garantias e a operação”, diz.
A RB Asset tem facilitado operações de crédito estruturado para operadores se financiarem. O objetivo, diz Favero, é facilitar o acesso das empresas a capital de terceiros para financiar construções.
“Temos recebido dos operadores para viabilizar alguns terrenistas e construção civil especializada em data centers para viabilizar transações.”
O começo da história deve ser pelos fundos de tijolo”
Eric Favero, sócio da RB Asset
Os gestores veem os data centers como solução para valorizar a categoria.
No mercado americano de fundos imobiliários, ou REITs, os que alugam centros de dados “estão entre os mais bem avaliados da bolsa”. É a análise de Fábio Carvalho, sócio e gestor da Alianza Investimentos, cujo fundo (ALZR11) possui um data center da Scala na carteira
Fundo imobiliário ‘puro sangue’ de data center não está longe
O Brasil tem oferta contratada de 500 megawatts para data centers, segundo Sérgio Ranciaro, sócio da gestora especializada em real state RBR. Mais 500 megawatts estão em sondagem, o que traduz para a avaliação de terrenos para construção.
“Mercado deve ser chegar ao volume de 2 GB até 2027”, projeta Ranciaro.
Surfar na onda em dois anos significa diminuir o risco Brasil nos FIIs. Isso porque data centers estão mais ligados à demanda global por processamento de informação e à consolidação de soluções de inteligência artificial.
“O data center não é tão atrelado a risco econômico”, explica Ranciaro.
O maior risco é localização do imóvel porque, segundo ele, corre-se o risco de depreciação se a infraestrutura ao redor não acompanhar o crescimento da instalação em termos de conectividade e energia.
Mas os juros do Brasil atrapalham. Para gestores, apesar de a ideia de um fundo ‘puro sangue’ de data centers ser atraente, a Selic alta impede ofertas públicas iniciais (IPO, na sigla em inglês) na B3.
“Se os juros tivessem mais baixos, já veríamos mais FII de data centers”, comenta Bueno, da RBR.
Carvalho, da Alianza, acredita que o prazo para que um novo fundo imobiliário cujo portfólio seja 100% em centros de dados deve surgir num prazo de 5 anos.
“Um FII só de data centers pode revolucionar o high grade“, diz ele ao se referir à categoria de fundos com notas triple A de risco de crédito. “Mas isso pressupõe um mercado mais saudável, com inclusive negociação de prêmios na emissão.”
Os investimentos para data centers caíram 55% entre 2023 e 2024, de US$ 2 bilhões para US$ 900 milhões.
A CBRE alega que altas taxas de juros e custo de dívida dos países latino-americanos são os principais culpados pelo declínio de 55%.
