Fundos imobiliários: quais os critérios para selecionar bons FIIs?

Especialistas dão dicas de como escolher bons fundos imobiliários de papel e tijolo com base em aluguel, crédito e gestora.

Com a queda da taxa de juros, os fundos imobiliários de tijolo podem surfar uma onda positiva de valorização na bolsa. Mas existem critérios que o investidor deve adotar para montar uma carteira de bons FIIs e que servem tanto para o papel (fundos de certificados de recebíveis imobiliários) quanto para os de shopping, lajes e galpões.

O primeiro critério, aponta Eliane Teixeira, economista da Cy.Capital, é a demanda dos títulos de acordo com sua localização. Já Ana Beatriz Verri Zan, sócia e head de captação da Tellus, afirma que o investidor deve se atentar ao tipo de contrato firmado com o inquilino ou emissor de crédito imobiliário, assim como a localização dos ativos.

As gestoras contaram em evento da Inteligência Financeira sobre o mercado de fundos imobiliários que o setor de tijolo deve avançar no segundo semestre. Os olhares se voltam, principalmente, para o setor de logística. Tanto a Cy.Capital quanto a Tellus tem participação no ramo por seus respectivos fundos.

Ela prevê que fundos do setor devem realizar captações via emissão de cotas.

A Tellus captou R$ 600 milhões em 2021 para um empreendimento logístico de ‘last mile’, de distribuição próxima a centros urbanos. “Nós mesmos desenvolvemos os ativos de nossos fundos”, afirma Ana Beatriz.

Já Eliane, da Cy.Capital, acredita que gestoras devem, daqui para frente, apostar em um modelo de equity para fundos de papel.

Dicas de como escolher fundos imobiliário

Para Ana Beatriz, o investidor sempre deve ficar atento a fundos que chama de “monoativo”. Ou seja, quando o fundo conta com a rentabilidade de apenas um ativo financeiro, por exemplo, um único prédio ou shopping.

“Também não apostaria em fundos de agência bancária, porque é uma tendência que elas desapareçam”, afirma a especialista.

No segmento dos fundos imobiliários de papel, é importante que a carteira de crédito do fundo seja “pulverizada”, diz Eliane. Ela afirma que existe um risco de construtoras embutirem bons e maus contratos em emissões, o que pode prejudicar o valor patrimonial das cotas.

Outro ponto de atenção é o contrato. Ambas as especialistas recomendam que o investidor aplique em fundos com contratos atípicos, com duração superior a 5 anos. “O ideal é que o custo de reposição ao locatário leve a gestora a firmar um contrato atípico”, diz Ana Beatriz.

“Mas o melhor mesmo é pegar um contrato com um bom inquilino”, conclui.