Os imóveis de luxo que renderam acima do CDI; o que fazer para ter renda ao investir nesse mercado?
Levantamento mostra imóveis de alto padrão que ganham do CDI; executivos explicam retorno do investimento
Investir em prédios, casas e outros tipos de propriedade tornou-se uma forma rentável de fortalecer o patrimônio acima dos juros altos no Brasil. É o que mostra levantamento exclusivo da imobiliária Coelho da Fonseca ao mapear imóveis cuja venda rendeu até aproximadamente três vezes acima do CDI nos últimos três anos.
Mas o estudo também aponta que o retorno em imóveis nessa magnitude não é para qualquer praça. Para Álvaro Marco, diretor-executivo da Coelho da Fonseca, e André Souyoltgis, diretor comercial, a pandemia mudou o universo de investimentos em imóveis. Prédios com áreas externas em regiões badaladas de São Paulo, por exemplo, passaram a se valorizar acima dos juros.
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Investir em imóveis de luxo rende acima do CDI? Veja tabela
Atuante no segmento de alta e média renda no mercado imobiliário de São Paulo, a Coelho da Fonseca mapeou quais foram alguns dos maiores retornos com a venda de apartamentos na capital. O estudo da empresa tem como base a data de valor de venda do imóvel após o término de sua construção e de aquisições mais recentes.
A venda de um apartamento no edifício Praça Henrique Monteiro, no coração da Faria Lima, em dezembro de 2019, teria rendido R$ 3,7 milhões à vista. Caso o proprietário tivesse aplicado o dinheiro no Tesouro Selic, teria até julho deste ano R$ 4,8 milhões. Isso sem a dedução de 15% de Imposto de Renda, adequada ao prazo superior a três anos.
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Alocado em 100% do CDI, o resultado acumulado teria sido maior, de cerca de R$ 5 milhões.
Porém, a venda do mesmo apartamento em julho de 2023 rendeu R$ 8,1 milhões, segundo a Coelho da Fonseca. Ou seja, cerca de 120% sobre o valor total contra um CDI acumulado de 42,80% entre 2019 e 2024.
Outros apartamentos de alto padrão analisados pela imobiliária teriam rendido acima do CDI.
Imóvel | Valor (R$) inicial | Valor (R$) em 2024 | Retorno (R$) no Tesouro Selic | Retorno (R$) em 100% do CDI | Valorização(1) |
---|---|---|---|---|---|
Henrique Monteiro | 3.720.000 (dez/2019) | 8.150.000 | 4.846.291 | 5.350.476 | 120% |
Fasano Itaim | 9.000.000 (maio/2019) | 17.300.000 | 12.740.672 | 13.490.100 | 92% |
Park View | 4.200.000 (dez/2021) | 6.350.000 | 5.376975 | 6.035.400 | 51% |
Facces Jardins | 6.899.000 (março/2019) | 11.596.000 | 7.658.956 | 10.373.336 | 68% |
Heritage | 16.842.000 (dez/2016) | 33.000.000 | 22.243.340 | 30.280.231 | 96% |
Como imóveis rendem acima dos juros?
Para um apartamento ou casa se valorizar acima da média, diz Souyoltgis, a principal variável que o interessado precisa considerar ao investir em imóveis é a região do empreendimento.
“A grande verdade universal é que para o imóvel ter um retorno alto, ele precisa estar localizado em uma região privilegiada”, diz o diretor comercial da Coelho da Fonseca.
Mas os imóveis que valorizaram acima dos juros tem alguns diferenciais. Ao morar no condomínio Praça Henrique Monteiro, por exemplo, moradores têm acesso a um hotel boutique e ao restaurante francês Charlot. Tudo dentro do mesmo prédio.
O Fasano foi elaborado na mesma toada: prédio residencial, hotel e um restaurante no mesmo terreno.
Mas ambos ficam em regiões badaladas de São Paulo. O Praça Henrique Monteiro surfa na febre de expansão imobiliária e de serviços em Pinheiros, localizado na Rua dos Pinheiros. O Fasano fica no coração do Itaim Paulista.
Outras regiões que os executivos da Coelho da Fonseca apontam como melhores opções para investir em imóveis são:
- Faria Lima
- Itaim Paulista
- Jardins
- Morumbi
- Pinheiros
- Vila Nova Conceição (próximo ao Parque Ibirapuera)
O efeito da pandemia na valorização dos imóveis
Depois de mais de um ano isolado em casa, o brasileiro passou a valorizar prédios e casas com jardins e áreas comuns arejadas. Esta é uma das explicações dos executivos para a valorização de alguns empreendimentos acima dos juros.
Assim, vale a pena ficar de olho em imóveis com bons serviços e áreas comuns antes de investir no setor, nota Álvaro Marco.
Além disso, outra tendência que o CEO da Coelho da Fonseca vê como aposta de valorização imobiliária são os condomínios exponenciais. São conjuntos de casas que formam um condomínio fechado em espaços urbanos.
Álvaro aponta que a região atrás do shopping Iguatemi, em Pinheiros, é uma das poucas onde incorporadoras receberam autorização para colocar esse tipo de empreendimento de pé.
“Também é interessante observar que tivemos casas que valorizaram o dobro do preço original porque o brasileiro mudou de apartamentos para residências”, diz o executivo.
A liquidez de investir em imóveis
Um ponto forte a favor de investimentos aplicados em CDI é que a liquidez é diária, na maioria dos casos. É um contraste com imóveis, que precisam de anos para se valorizarem, não dependem somente de uma variável e o prazo de venda é regido pela oferta e demanda.
Mas o perfil de comprador, mesmo de alta renda, vem mudando, afirma André Souyoltgis.
“O gargalo de liquidez ao investir em imóveis se resolve por meio de financiamento. Não é necessário pagar à vista para adquirir um imóvel, então o vendedor pode receber o dinheiro da venda à vista enquanto o comprador paga a prazo”, explica Souyoltgis.
Há cinco anos, os clientes de classe alta e média da Coelho da Fonseca costumavam comprar imóveis à vista em 70% das operações, informa Álvaro Marco. Hoje, 50% a 60% das vendas são feitas por meio de financiamento bancário.
“A entrada de 10% a 20% do valor do imóvel garante uma liquidez para quem vende. O banco cuida do resto”, diz o CEO da Coelho da Fonseca.
Mas o investimento em imóveis em São Paulo, por enquanto, enfrenta obstáculos na relação entre oferta e demanda. No entanto, os executivos da imobiliária demonstram otimismo sobre o estoque de empreendimentos a ser vendido, pelo menos em São Paulo.
De acordo com relatório do UBS Wealth Management, o preço de imóveis em São Paulo recuou cerca de 3% nos últimos cinco anos.
Apesar de os preços de apartamentos e casas terem se ajustado pela inflação por dois anos seguidos, em 2024, o banco nota que alugar continua mais vantajoso do que comprar um apartamento ou casa.
“Incentivos fiscais e taxas de juros altas devem impedir uma valorização de imóveis”, diz o UBS.