Os imóveis de luxo que renderam acima do CDI; o que fazer para ter renda ao investir nesse mercado?

Investir em prédios, casas e outros tipos de propriedade tornou-se uma forma rentável de fortalecer o patrimônio acima dos juros altos no Brasil. É o que mostra levantamento exclusivo da imobiliária Coelho da Fonseca ao mapear imóveis cuja venda rendeu até aproximadamente três vezes acima do CDI nos últimos três anos.

Mas o estudo também aponta que o retorno em imóveis nessa magnitude não é para qualquer praça. Para Álvaro Marco, diretor-executivo da Coelho da Fonseca, e André Souyoltgis, diretor comercial, a pandemia mudou o universo de investimentos em imóveis. Prédios com áreas externas em regiões badaladas de São Paulo, por exemplo, passaram a se valorizar acima dos juros.

Investir em imóveis de luxo rende acima do CDI? Veja tabela

Atuante no segmento de alta e média renda no mercado imobiliário de São Paulo, a Coelho da Fonseca mapeou quais foram alguns dos maiores retornos com a venda de apartamentos na capital. O estudo da empresa tem como base a data de valor de venda do imóvel após o término de sua construção e de aquisições mais recentes.

A venda de um apartamento no edifício Praça Henrique Monteiro, no coração da Faria Lima, em dezembro de 2019, teria rendido R$ 3,7 milhões à vista. Caso o proprietário tivesse aplicado o dinheiro no Tesouro Selic, teria até julho deste ano R$ 4,8 milhões. Isso sem a dedução de 15% de Imposto de Renda, adequada ao prazo superior a três anos.

Alocado em 100% do CDI, o resultado acumulado teria sido maior, de cerca de R$ 5 milhões.

Porém, a venda do mesmo apartamento em julho de 2023 rendeu R$ 8,1 milhões, segundo a Coelho da Fonseca. Ou seja, cerca de 120% sobre o valor total contra um CDI acumulado de 42,80% entre 2019 e 2024.

Outros apartamentos de alto padrão analisados pela imobiliária teriam rendido acima do CDI.

Como imóveis rendem acima dos juros?

Para um apartamento ou casa se valorizar acima da média, diz Souyoltgis, a principal variável que o interessado precisa considerar ao investir em imóveis é a região do empreendimento.

“A grande verdade universal é que para o imóvel ter um retorno alto, ele precisa estar localizado em uma região privilegiada”, diz o diretor comercial da Coelho da Fonseca.

Mas os imóveis que valorizaram acima dos juros tem alguns diferenciais. Ao morar no condomínio Praça Henrique Monteiro, por exemplo, moradores têm acesso a um hotel boutique e ao restaurante francês Charlot. Tudo dentro do mesmo prédio.

O Fasano foi elaborado na mesma toada: prédio residencial, hotel e um restaurante no mesmo terreno.

Mas ambos ficam em regiões badaladas de São Paulo. O Praça Henrique Monteiro surfa na febre de expansão imobiliária e de serviços em Pinheiros, localizado na Rua dos Pinheiros. O Fasano fica no coração do Itaim Paulista.

Outras regiões que os executivos da Coelho da Fonseca apontam como melhores opções para investir em imóveis são:

• Faria Lima
• Itaim Paulista
• Jardins
• Morumbi
• Pinheiros
• Vila Nova Conceição (próximo ao Parque Ibirapuera)

O efeito da pandemia na valorização dos imóveis

Depois de mais de um ano isolado em casa, o brasileiro passou a valorizar prédios e casas com jardins e áreas comuns arejadas. Esta é uma das explicações dos executivos para a valorização de alguns empreendimentos acima dos juros.

Assim, vale a pena ficar de olho em imóveis com bons serviços e áreas comuns antes de investir no setor, nota Álvaro Marco.

Além disso, outra tendência que o CEO da Coelho da Fonseca vê como aposta de valorização imobiliária são os condomínios exponenciais. São conjuntos de casas que formam um condomínio fechado em espaços urbanos.

Álvaro aponta que a região atrás do shopping Iguatemi, em Pinheiros, é uma das poucas onde incorporadoras receberam autorização para colocar esse tipo de empreendimento de pé.

“Também é interessante observar que tivemos casas que valorizaram o dobro do preço original porque o brasileiro mudou de apartamentos para residências”, diz o executivo.

A liquidez de investir em imóveis

Um ponto forte a favor de investimentos aplicados em CDI é que a liquidez é diária, na maioria dos casos. É um contraste com imóveis, que precisam de anos para se valorizarem, não dependem somente de uma variável e o prazo de venda é regido pela oferta e demanda.

Mas o perfil de comprador, mesmo de alta renda, vem mudando, afirma André Souyoltgis.

“O gargalo de liquidez ao investir em imóveis se resolve por meio de financiamento. Não é necessário pagar à vista para adquirir um imóvel, então o vendedor pode receber o dinheiro da venda à vista enquanto o comprador paga a prazo”, explica Souyoltgis.

Há cinco anos, os clientes de classe alta e média da Coelho da Fonseca costumavam comprar imóveis à vista em 70% das operações, informa Álvaro Marco. Hoje, 50% a 60% das vendas são feitas por meio de financiamento bancário.

“A entrada de 10% a 20% do valor do imóvel garante uma liquidez para quem vende. O banco cuida do resto”, diz o CEO da Coelho da Fonseca.

Mas o investimento em imóveis em São Paulo, por enquanto, enfrenta obstáculos na relação entre oferta e demanda. No entanto, os executivos da imobiliária demonstram otimismo sobre o estoque de empreendimentos a ser vendido, pelo menos em São Paulo.

De acordo com relatório do UBS Wealth Management, o preço de imóveis em São Paulo recuou cerca de 3% nos últimos cinco anos.

Apesar de os preços de apartamentos e casas terem se ajustado pela inflação por dois anos seguidos, em 2024, o banco nota que alugar continua mais vantajoso do que comprar um apartamento ou casa.

“Incentivos fiscais e taxas de juros altas devem impedir uma valorização de imóveis”, diz o UBS.