Reforma tributária: o que pode acontecer com os preços dos imóveis?
Nos últimos dias, muitos comentários circulam sobre o impacto que a reforma tributária pode ter sobre o preço dos imóveis e o Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI). Para esclarecer as principais dúvidas, ouvimos três especialistas em direito tributário. Confira abaixo o que dizem Adriana Stamato, sócia da área Tributária do Trench Rossi Watanabe, e Valter Tremarin Jr e da Raquel Moreira Pontieri, advogados do Souto Correa.
Qual é o impacto da reforma tributária sobre os preços dos imóveis?
Na opinião dos especialistas, a reforma tributária deve, sim, impactar o preço dos imóveis. “Isso porque eles passam a incidir sobre a venda dos imóveis o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), criados pela Reforma Tributária”, explica Raquel. “Eles englobam tributos que antes não incidiam sobre tais vendas, como ICMS e ISS”, afirma.
E a expectativa é de que a reforma tributária também tenha impacto sobre o aluguel . Como acontece na venda, ele será tributado pelo IBS e pela CBS.
“De acordo com o texto da regulamentação, passível de alterações, incidirá IBS e CBS no aluguel ou vencimento do contrato, o que ocorrer primeiro”, esclarece.
Valter detalha que a alíquota combinada do IBS e da CBS está estimada em 26,5%. “Porém, é importante destacar que, de acordo com o texto da regulamentação da Reforma Tributária, as operações imobiliárias contarão com alíquotas do IBS e CBS reduzidas em 40%”, afirma. Em relação às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas terão redução de 60%”.
Na opinião de Adriana, não é possível ainda precisar se essas mudanças vão fazer com o que o custo da construção aumente ou diminua. “É possível que adquirir imóveis para aluguel se torne menos interessante para os proprietários e que, com isso, o preço dos imóveis caia por excesso de demanda”, diz ela.
Ou seja, ainda é cedo para grandes previsões. “É um momento de cautela para o investidor, até que o sistema se torne mais claro e os impactos sejam precificados”, alerta.
ITBI: o que muda com a reforma tributária?
Outro ponto que vem gerando muita discussão é se a reforma tributária deve alterar Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Valter esclarece que a reforma tributária é específica para a tributação sobre o consumo (ICMS, ISS, PIS, COFINS e IPI). “Assim a reforma tributária (aqui entendida como aquela objeto da Emenda Constitucional nº 132/2023) não altera o ITBI, que não é um imposto sobre consumo”, detalha.
Mas há um porém que possivelmente seja o causador dessa confusão. Paralelamente à Reforma Tributária, está em tramitação o Projeto de Lei Complementar nº 108/2024. Esse PL é que propõe alterações na legislação do ITBI.
“Hoje o ITBI é um imposto cobrado pelos municípios e que incide quando o comprador registra a escritura do imóvel na matrícula do imóvel”, explica Adriana. Com a mudança proposta no PL 108, porém, a cobrança pode ocorrer no momento da assinatura do contrato de compra e venda.
“Ou seja, antes de haver a efetiva transmissão de propriedade do imóvel que somente ocorre na alteração da matrícula”, diz ela. “Além disso, poderá ter como base em um valor diferente do atribuído na escritura”, afirma.
O que é o ITBI?
Mas, afinal, o que é o tal imposto sobre compra e venda de imóveis, o ITBI?
O ITBI é um imposto cobrado pelos municípios quando o comprador registra a escritura na matrícula do imóvel.
“Como se trata de um tributo municipal, cada município tem a sua própria legislação sobre ITBI, que deve observar os limites da Constituição Federal e do Código Tributário Nacional”, afirma Raquel.
Ou seja, você deve observar a legislação do ITBI do município em que o imóvel está está localizado. “Só assim é possível saber com precisão alíquota do imposto, base de cálculo, eventuais reduções, procedimentos para pagamento etc” diz Raquel. Em São Paulo, em regra, a alíquota do ITBI é de 3%.
Ela detalha ainda que a base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (valor da operação).
Quando o ITBI é isento?
E há situações em que não é preciso pagar ITBI? Sim! “Existem isenções para o ITBI previstas em legislações municipais, tais como aquisição de primeiro imóvel”, diz Valter. Ele alerta, no entanto, que vale analisar a legislação do município para verificar quais são as isenções efetivamente aplicáveis e as suas condições.
O especialista esclarece ainda que, de acordo com o texto constitucional, não incide ITBI sobre a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
“O mesmo ocorre sobre a transmissão de imóveis decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, exceto se a atividade preponderante do adquirente for a compra e a venda de imóveis ou arrendamento mercantil”, afirma.
“Atualmente, discute-se na jurisprudência se a condição de não haver atividade preponderantemente imobiliária é aplicável apenas aos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ou se também seria aplicável à hipótese de realização de capital”, complementa o especialista.
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