Fundos imobiliários: veja 7 cuidados fundamentais antes de investir

Quais são os cuidados ao investir em FIIs? Os fundos imobiliários são um tipo de investimento que costuma despertar bastante interesse pelo seu potencial de trazer renda passiva ao portfólio. Mas, como qualquer outra aplicação financeira, também exige que o investidor observe alguns pontos de atenção antes de colocar seu dinheiro neste tipo de ativo.

Para falar sobre quais os cuidados ao investir em FIIs, conversamos com Arthur Vieira de Moraes, professor de Finanças especializado em fundos imobiliários; Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research; Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties; Marcos Milan, professor da FIA Business School e Simone Carvalho, CEO do Grupo NanoCapital. Confira as dicas a seguir:

1. Fundo imobiliário tem risco

Antes de alocar seu dinheiro em um FII, lembre-se de que estes são investimentos de renda variável e, portanto, têm riscos de renda variável, como lembram Caio Araújo e Marcos Milan.

“Os fundos imobiliários são ativos de risco, então é necessário ter conhecimento do que está investindo, olhar a gestão, a qualidade dos imóveis, o nível de diversificação de cada fundo, entre outros aspectos”, aconselha Caio.

Além disso, como os FIIs são ativos de renda variável, não é recomendado colocar todo seu patrimônio nessa classe de ativo, afirma Milan.

“Ao realizar uma alocação, tenha certeza de que ela está 100% alinhada à sua estratégia, desenvolvida junto a um consultor independente.”

2. Indicadores para ficar de olho

Para escolher um FII sem erro, Marcos Milan aconselha a olhar para três indicadores fundamentais:

O primeiro e mais óbvio, diz, são os dividendos pagos nos últimos 12 meses, ou seja, o dividend yield (dy). “Aqui vale lembrar que a melhor referência para os dividendos futuros, são os dividendos históricos, então quanto maior for esse indicador, melhor.”

Mas fique atento na dica do Caio Araújo, da Empiricus quanto ao dividend yield. “Muitas vezes o investidor iniciante olha apenas o yield, esquecendo que há outros riscos. Em alguns casos, temos até um cenário de decepção por parte dos investidores, que olham apenas para esse indicador. Então ter uma mensuração de risco é importante, assim como observar o nível de liquidez dos fundos, a qualidade e transparência da gestão também são pontos importantíssimos na hora de avaliar o risco”, diz.

Os outros pontos são a inadimplência e a vacância dos imóveis que compõem a carteira do fundo escolhido. “Antes de investir em um fundo imobiliário, avalie a vacância, a qualidade dos imóveis e a saúde financeira dos inquilinos dos FIIs”, diz Simone Carvalho.

Lembre-se de um cuidado além: investir em FIIs é investir na economia real e, se você optar por um fundo com um alto índice de inadimplência e de vacância, corre o risco de perder dinheiro. Quanto menor a inadimplência e a vacância, melhor, resume Milan.

3. Gestão do FII

Outro item para se tomar muito cuidado ao investir em FII é com a gestão. Os especialistas dizem que é fundamental acompanhar as publicações realizadas pela equipe de gestão para saber exatamente onde você está colocando seu dinheiro.

“Escolha fundos geridos por gestores experientes e com histórico comprovado de boa performance, e esteja atento às mudanças na taxa de juros, pois elas podem afetar a rentabilidade dos FIIs”, diz Marcos Milan.

4. Não invista em um único fundo

Diversificação é, na maioria das vezes, a melhor estratégia, lembra Simone Carvalho. “Não concentre todos os investimentos em um único fundo ou segmento. Diversifique entre diferentes tipos de FIIs para mitigar riscos”.

Cassiano Jardim, da Barzel Properties, diz que uma excelente estratégia para o investidor pessoa física é determinar um percentual da carteira para fundos imobiliários e aproveitar as quedas do mercado para montar uma posição aos poucos.

“A recomendação ao ter cuidado em investir em FIIs é fazer uma pré-seleção de fundos e aproveitar momentos de queda do mercado para entrar. A correlação entre fundos imobiliários e taxa de juros é alta, e os melhores momentos de entrada são em períodos de baixa. Uma análise cuidadosa dos produtos dentro dos fundos imobiliários é fundamental para se proteger.”

5. Atenção aos prazos

Cassiano Jardim vê os fundos imobiliários como uma ótima oportunidade de investimento para o médio e longo prazo, desde que bem selecionados. “A volatilidade atual oferece momentos excelentes de entrada e saída.”

Outro ponto importante é o horizonte de liquidez que o investidor imagina ter com os fundos imobiliários. A saída desse tipo de investimento é vender suas cotas no mercado secundário. Num mercado volátil, se a intenção for obter ganhos de curtíssimo prazo, talvez não seja recomendado, diz.

“Mas se a ideia for montar um portfólio de longo prazo, pensando em aposentadoria, por exemplo, o momento é oportuno. O dinheiro investido em fundos imobiliários deve ser algo que não precise para o curto prazo, não sendo indicado para compor uma reserva de emergência.”

6. Liquidez

O investidor também deve estar atento à sua necessidade de liquidez e também à liquidez do próprio fundo. “Fundos com alta negociação diária facilitam a saída do investimento se necessário, enquanto fundos com pouca negociação podem representar um grande risco na hora de sair do investimento”, pondera Jardim.

7. Notas de crédito

O professor Arthur Vieira de Moraes ensina que os FIIs podem ser divididos, basicamente, em dois tipos: os high grade, que são fundos lastreados por ativos com nota alta de crédito, e os high yield, chamados de alto rendimento. “Os fundos high yield deveriam se chamar, com mais justiça, de high risk (alto risco) ou low grade (nota baixa)”, diz.

A diferença destes FIIs está, principalmente, na nota do crédito. Quanto mais alta a nota, menor o risco de calote, explica. Grosso modo, é como investir em um CDB de um banco grande, que tem uma nota alta de crédito, e um banco pequeno, que precisa pagar mais juros para conseguir captar dinheiro.

Quanto maior o risco de um ativo, maior a possibilidade de retorno. Mas você precisa avaliar se quer ou se vale a pena correr tanto risco. Afinal, se alguém investe em fundos imobiliários com vistas a ter uma renda passiva, vai querer que esse rendimento se perpetue no tempo. Portanto, não adianta nada investir em um fundo que prometa pagar bastante num período curto de tempo e depois não ter condição de pagar mais nada.

“Então um investidor conservador ou que queira manter sua renda passiva ao longo do tempo deveria procurar investir em fundos imobiliários que tenham high grade e não priorizar apenas os high yield, que podem ser uma armadilha no futuro”, explica.