Crédito com Garantia de Imóvel: entenda como essa modalidade pode ajudar a realizar seus planos

Você tem um imóvel quitado em seu nome? Se a resposta for sim e você estiver precisando de dinheiro para realizar um sonho, investir em um plano B ou organizar sua vida financeira, o crédito com garantia de imóvel pode ser a alternativa ideal para o seu momento.

Para você entender direitinho como funciona esse tipo de empréstimo, organizamos aqui as informações e tiramos algumas dúvidas com Denis Medina, economista e professor da FAC-SP. Vamos começar?

O que é crédito com garantia de imóvel

O crédito com garantia de imóvel também é conhecido como empréstimo com garantia de imóvel e Home Equity. Como nome já entrega, estamos falando de um tipo de empréstimo pessoal em que você oferece um imóvel que esteja em seu nome como garantia para um contrato de crédito.

Nesse tipo de contrato, a propriedade do imóvel é transferida para a instituição financeira que fornece o crédito até que a última parcela seja paga. O nome oficial é alienação fiduciária.

Isso não significa, porém, que você não possa usar o imóvel para aluguel ou morar. Você pode continuar usando como sempre usou – e vamos explicar tudo isso em detalhes mais abaixo, ok?

“Essa linha de crédito pode ser interessante principalmente para quem precisa de um valor alto de empréstimo com um custo mais baixo”, afirma Denis.

Como funciona um empréstimo com garantia de imóvel

O crédito com garantia de imóvel é oferecido por bancos, fintechs e instituições financeiras em geral.

Ele funciona como um crédito pessoal em que você pode obter um empréstimo de alto valor, com juros mais baixos e longo prazo de pagamento. Assim, gera parcelas mais suaves, diluídas ao longo dos anos.

Essas condições são possíveis exatamente porque você oferece seu imóvel como garantia de pagamento. Ou seja, para o banco, o risco é bem baixo. “O fato de você oferecer uma garantia real e boa ajuda a conseguir um custo de juros melhor do que a média oferecida no mercado”, explica Denis.

Outra característica interessante do crédito com garantia de imóvel é que você não precisa especificar a finalidade do crédito. Ou seja, ao tomar o empréstimo, você não precisa dizer se irá usar o dinheiro para montar uma empresa ou fazer um investimento.

Também não precisa informar se o seu plano é fazer uma reforma, viajar pelo mundo, passar um tempo estudando ou simplesmente comprar um carro. A decisão é sua.

Você pode usar o imóvel para morar ou alugar?

Como dissemos ali em cima, a resposta é sim. Você pode continuar usando seu imóvel para morar, trabalhar ou alugar (como preferir), mesmo que ele seja dado como garantia para o empréstimo.

É importante entender, porém, que durante o período do contrato, seu imóvel fica alienado ao banco. Ou seja, a propriedade do bem é transferida ao banco que forneceu o crédito. Isso até você terminar de pagar a dívida, ok?

Quer dizer, então, que o imóvel deixa de ser seu? Mais ou menos. A propriedade deixa de ser sua temporariamente, mas você continua tendo a posse. Lembra que falamos sobre a alienação fiduciária lá em cima? É isso.

Ficou confuso? Ok, para entender melhor o que isso significa vamos pensar em um carro financiado. Durante o financiamento, consta no documento do veículo que ele está alienado em nome do banco, não é? É a mesma situação.

Da mesma forma que você usa seu carro alienado para se locomover da forma que quiser, você pode continuar utilizando seu imóvel oferecido como garantia de crédito da forma que for mais conveniente para você.

A lógica, inclusive, é a mesma do financiamento de imóvel. Enquanto você está pagando pela casa financiada, ela fica alienada em nome do banco ou da construtora, mas você pode utilizá-la como bem entender. É isso!

É possível vender o imóvel oferecido como garantia?

“Sim, o imóvel pode ser vendido e isso é bastante comum”, afirma Denis. O importante, porém, é lembrar que, se houver alienação fiduciária, o imóvel estará em nome do banco. “Portanto, todo o trâmite precisa passar pelo banco”, detalha.

Nessa situação, normalmente, a transação de venda do imóvel é feita por meio do próprio banco credor. Então, parte do valor da venda é utilizada para quitar a dívida e liberar o imóvel da situação de alienação.

“No final das contas, o banco vai liberar o saldo do valor do imóvel negociado menos a dívida que precisa ser paga”, explica.

Quanto você pode pedir de crédito com garantia de imóvel?

Em geral, as instituições financeiras oferecem empréstimo de até 60% do valor do imóvel que você vai oferecer como garantia. “Essa é uma grande diferença entre o crédito com garantia de imóvel e o crédito pessoal consignado, por exemplo, que o valor do empréstimo está vinculado à sua renda”, explica Denis.

Na prática, só para facilitar, imagine que você tenha um imóvel com valor de mercado de R$ 800 mil. Você pode, então, obter um empréstimo de até R$ 480 mil. Isso dependendo também da análise de crédito do banco a partir do perfil financeiro do solicitante, ok?

Vale também dizer que, geralmente, o valor de mercado do imóvel é determinado por uma avaliação feita pelo banco que oferece o crédito ou uma empresa especializada parceira.

Os juros do empréstimo com garantia de imóvel são mais baixos?

Sim! Os juros do crédito com garantia de imóvel são mais baixos do que os cobrados em outras linhas de crédito. Quer ter uma ideia? Vamos lá. “A taxa dessa modalidade fica em torno de 1,50% ao mês.  É importante apenas ficar atento porque, em alguns casos a taxa não é fixa. Algumas instituições financeiras acrescentam no cálculo a incidência de indexadores (como o IPCA), o que torna a taxa final mais alta.

A taxa média do crédito consignado, que é uma linha também conhecida por ter juros baixos, fica em cerca de 2,80% a.m. nos principais bancos, de acordo com o Banco Central.

Já o crédito pessoal é oferecido pelos principais bancos com taxa de juros em torno de 4,5% e 5% ao mês.

Qual o prazo para pagar um empréstimo com garantia de imóvel?

Como dissemos no início do texto, o prazo de pagamento mais longo é outra vantagem do empréstimo com garantia de imóvel.

Em geral, os bancos oferecem até 20 anos – isso mesmo, 240 meses! – de prazo para você quitar o pagamento de um empréstimo com garantia de imóvel.   

O crédito pessoal, por outro lado, costuma ter prazo máximo de 72 meses. É uma diferença e tanto!

O que preciso para conseguir empréstimo com garantia de imóvel

Primeiramente, ter um imóvel quitado em seu nome. Em geral, as instituições financeiras aceitam tanto imóveis residenciais quanto comerciais. Mas preste atenção: para fazer esse tipo de empréstimo o bem precisa estar em seu nome pessoa física, ok?

Outro requisito normalmente exigido pelas instituições financeiras é comprovação de renda. Isso porque você precisa demonstrar que tem condições financeiras para pagar as parcelas do contrato.

Além disso, claro, você precisa enviar alguns documentos para análise do banco. Em geral, as instituições financeiras pedem documento de identidade, certidão de estado civil, dados da atualizados da matrícula do imóvel e número de contribuinte (que você encontra no IPTU).

É importante saber ainda que os cartórios também fazem exigências e podem pedir documentos complementares. A lista varia de acordo com as regras da região do imóvel.

Precisa ter nome limpo para fazer empréstimo com garantia de imóvel?

Normalmente, sim. “Esse é o padrão”, afirma Denis. Porém, ele acredita que em alguns casos o empréstimo possa ser liberado mesmo que o tomador do crédito tenha o nome com restrições. “Depende muito da avalição do banco”, diz ele.

Quanto tempo demora para liberar um empréstimo com garantia de imóvel

Para solicitar, geralmente você precisa começar fazendo uma simulação no site ou no aplicativo do banco ou da instituição financeira de quem pretende tomar o crédito. O retorno dessa simulação ocorre normalmente em questão de horas – ou até hora (isso mesmo, 60 minutos), dependendo do banco e do valor do seu imóvel.

Se esse retorno for positivo, o banco deve solicitar alguns documentos e iniciar um processo de avaliação.

“O tomador precisa comprovar que de fato tem o imóvel e o próprio imóvel precisa passar por uma avaliação que vai determinar o seu valor”, detalha o economista. Essa avaliação é que determina o valor máximo do empréstimo e as condições de pagamento. “Depois disso, é preciso fazer o registro desse empréstimo na matrícula do imóvel”, detalha ele.

Sua estimativa, então, é que todo o processo possa levar de um a dois meses. Vale lembrar que algumas instituições financeiras, como o Itaú, permitem que o registro em cartório seja feito eletronicamente. Esse recurso reduz o tempo e facilita o recebimento e retorno do contrato.

Quais os riscos do empréstimo com garantia de imóvel

O maior risco do empréstimo com garantia de imóvel é o tomador não conseguir pagar as parcelas.

E se isso acontecer? Em geral, quando isso acontece, o banco oferece diversas opções de renegociação. Há bancos que possibilitam que você pule algumas parcelas, por exemplo, que são cobradas lá no final do contrato. Ou seja, se isso acontecer com você, o mais provável é que a dívida seja renegociada para que você consiga ficar em dia.

E se você esgotar as possibilidades de renegociar a dívida e realmente não conseguir pagar as parcelas? Há ainda a alternativa de vender o imóvel e quitar a dívida com o banco (como explicamos ali em cima).

Apenas em último caso, quando realmente não há mais opções, é que o banco pode iniciar um processo de execução da garantia. Se isso acontecer, o imóvel pode ir a leilão.

Todas essas informações, porém, devem estar bem detalhados no contrato de crédito. É preciso ler tudo com atenção.

Quais cuidados você deve tomar antes de fazer um empréstimo com garantia de imóvel

Antes de fazer qualquer empréstimo, o principal cuidado que você deve ter é de checar se a parcela cabe de verdade no seu orçamento. “Não tome crédito se não tiver certeza de que pode pagar”, alerta o especialista.

E, se você estiver buscando crédito para organizar sua situação financeira, outro cuidado essencial é calcular se ele de fato resolve o seu problema.

“Muitas vezes as pessoas buscam um empréstimo com garantia de imóvel para quitar outros créditos mais caros”, diz ele. A estratégia é boa, sim, desde que o novo empréstimo cubra totalmente as suas dívidas e você consiga pagar as parcelas em dia. Combinado assim?

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