Tijolo ou papel: qual é o melhor fundo imobiliário para investir?

Com a queda nas taxas de juros, muitos investidores se perguntam qual caminho seguir para buscar rentabilidades mais altas. Por exemplo, há a possibilidade de se investir em fundos imobiliários. Mas dentre as opções de diferentes tipos de fundos imobiliários disponíveis, como saber qual se encaixa melhor no seu objetivo?

Antes de mais nada, é importante que o investidor entenda o que é esse investimento, como funcionam os fundos imobiliários e as vantagens e desvantagens de investir nesse produto.

Os fundos de investimento imobiliário, popularmente conhecimentos como fundos imobiliários ou FIIs, são uma modalidade de fundo voltada para investir em ativos do setor imobiliário. Os FIIs se popularizaram como uma forma simplificada de se investir em imóveis. Ou seja, sem a necessidade de se comprar um imóvel e ter toda a dor de cabeça de administrá-lo e alugá-lo.

“É uma forma prática de se expor ao mercado imobiliário. Os FIIs também exigem uma aplicação mínima baixa se comparada a outros investimentos, inclusive o custo de comprar um imóvel físico”, afirma Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research.

Outra vantagem que atrai investidores é a possibilidade de receber dividendos periódicos e isentos de Imposto de Renda. “Um dos fatores que mais atrai as pessoas é a possibilidade de ter uma renda passiva. Os FIIs têm a obrigatoriedade de distribuir 95% do lucro semestral e a indústria tem praxe de pagar mensalmente”, diz João Vitor Freitas, analista da Toro Investimentos.

No entanto, é importante frisar: sempre leve em consideração seu perfil de investidor e nível de tolerância a risco.

Como falaremos na sequência, há FIIs com diferentes níveis de risco e a recomendação dos especialistas é sempre buscar a opção mais alinhada aos seu perfil e objetivos.

Quais são os tipos de fundos imobiliários que há no mercado?

Portanto, fundos imobiliários são fundos de investimento nos quais uma gestora fica encarregada de aplicar esses valores em ativos do setor imobiliário. Tudo isso, logo, com o objetivo de gerar lucros e pagar dividendos periódicos aos investidores.

O que você investidor precisa saber, no entanto, é que existem dois principais tipos de fundos imobiliários, com diferentes estratégias. São eles os fundos de tijolo e os fundos de recebíveis, popularmente conhecidos como fundos de papel.

Os fundos de tijolo seguem a lógica clássica quando se fala de fundos imobiliários. Ou seja, de enxergar a cota do FII como uma espécie de “pedaço” de um imóvel ou conjunto de imóveis adquiridos pelo fundo. “E aí você tem os fundos de lajes corporativas, os fundos de shoppings, de galpões logísticos. Tem também os fundos de desenvolvimento, que, por exemplo, compram terrenos e vão construir para vender futuramente”, explica Freitas, da Toro.

Por outro lado, “fundos de papel basicamente representam portfólios de crédito, em sua maioria de CRIs, que são títulos de crédito atrelados ao setor imobiliário”, explica Araújo, da Empiricus. CRI é sigla para certificado de recebíveis imobiliários, produto emitido por securitizadoras com lastro em créditos oriundos do setor.

Como resultado, os fundos pagam os dividendos de acordo com a sua estratégia. No caso dos fundos de tijolo, essa remuneração vem dos aluguéis pagos pelos ocupantes dos imóveis. Por outro lado, nos fundos de papel esse pagamento é originado da rentabilidade dos papéis nos quais o recurso foi investido.

Importante saber, contudo, que existem ainda os fundos de fundos, os FOFs. São fundos de investimento que aplicam o recurso dos seus cotistas adquirindo cotas de outros fundos, podendo ser de tijolo, de papel ou ambos.

Como escolher entre os tipos de fundos imobiliários?

Agora que você já entendeu as diferenças dos tipos de fundos imobiliários já está um passo adiante para saber qual modalidade faz mais sentido para a sua carteira. No entanto, a dica principal dos especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira é que você talvez não deva escolher um ou outro.

“Ter fundo de papel não exclui ter fundo de tijolo. Inclusive, um dos pontos mais fortes da indústria é ter esse perfil híbrido, que traz menor volatilidade se comparado a outros ativos. Então, ter um bom balanceamento entre esses tipos de fundo é o ideal”, afirma Caio Araújo. “Ter em mente diversificar a sua carteira de FIIs para diluir o risco como um todo é um ponto de partida importante”.

“A gente sempre recomenda a diversificação. Muitas vezes não tentar escolher apenas um melhor setor ou melhor fundo para colocar todos os ovos na mesma cesta”, concorda João Freitas.

O analista da Toro Investimentos afirma que o principal é ter atenção ao seu perfil de investidor na hora de fazer a escolha. “Para os investidores mais conservadores, você tem fundos imobiliários de estratégia mais conservadora. Da mesma maneira, para um investidor arrojado podemos pensar em opções mais arrojadas”, explica.

Conheça seu perfil de investidor e tolerância a risco

Como dissemos, entre os fundos imobiliários há produtos com diferentes níveis de risco ao investidor. Por isso, é importante que se tenha atenção aos detalhes do fundo escolhido, como a composição do portfólio, o nível de risco, a estratégia adotada e a gestora responsável.

Por exemplo, entre os fundos de papel há aqueles que são “high grade” e os que são mais “high yield”. Os primeiros priorizam títulos de crédito de emissores com altos níveis de rating, com risco baixo.

Os “high yield”, contudo, miram títulos de emissores com risco mais alto, mas que também tenham um potencial maior de rentabilidade.

Portanto, uma carteira de fundos imobiliários pode ter diferentes níveis de risco a depender do seu perfil e tolerância a perdas.

Para os iniciantes, uma opção, diz João Vitor Freitas, é optar pelos fundos de fundos. “É uma opção para começar porque dentro desses fundos você já tem uma carteira diversificada lá dentro”, explica.

“Eu começaria buscando o máximo de informação possível dentro do limite de tempo e esforço de cada investidor, ter conhecimento sobre a indústria é ideal, tanto para entender quanto funciona a sua categoria quanto para alinhar as suas expectativas ao que os fundos podem promover”, completa Caio Nabuco de Araújo.