Como ganhar dinheiro com imóveis desvalorizados?

Popular nos Estados Unidos, o house flipping é uma prática cada vez mais comentada no Brasil e que vem atraindo investidores por aqui. A modalidade consiste em comprar um imóvel – casa, apartamento ou até laje corporativa – subvalorizado, reformá-lo e, depois de todo o processo, vender a preço de mercado. Quem faz isto dá uma “sacudida na casa”, como o termo em inglês sugere em uma tradução mais abstrata. 

Se algo atrai investidores, é porque pode dar dinheiro, certo? Empresas como Loft e Resale já operam no Brasil fazendo este tipo de negócio, mas é um mercado que tem espaço para pessoas físicas também. 

Uma pesquisa da Archademy, uma aceleradora para arquitetos e designers de interiores, mostrou que a procura por renovação de imóveis aumentou 68% em 2021 em relação ao ano anterior, enquanto as buscas por aquisições para redecoração cresceram 42%. 

“É uma oportunidade: se eu pego um carro velho, vou arrumar o para-choque, trocar os pneus e outras coisas para valorizá-lo e vender mais caro, é a mesma coisa no mercado imobiliário”, diz Vitor Ferreira, diretor da VGV Imóveis. Segundo ele, 20% da demanda da imobiliária é por imóveis defasados.

Por que reformar um imóvel para vender está em alta?

Alguns fatores contribuem para a popularização da prática no Brasil. Um deles é a falta de espaço nos grandes centros. “As pessoas querem estar próximas do trabalho, mas espaços em bairros centrais são escassos e prédios novos têm valor altíssimo”, diz Danilo Duarte, cofundador da Conecta Reforma.

Nesses casos, o house flipping pode ser muito bem-vindo, com a reforma de apartamentos antigos, que geralmente têm espaço interno maior que os novos lançamentos e, por não terem áreas de convivência tão elaboradas quanto as de novos condomínios, podem estar subvalorizados. 

Uma das utilidade dessa prática é dar a imóveis antigos características valorizadas atualmente. “Muitas vezes o tamanho da planta é bom, mas são imóveis defasados porque não têm uma suíte nem espaço para o escritório”, comenta Duarte. 

Potencial de retorno

O investimento inicial nesta modalidade é alto, já que é preciso comprar um imóvel e ainda reformá-lo. Porém, especialistas no assunto garantem que dá para ter lucro com o house flipping. Segundo Duarte, o potencial de retorno fica entre 15% e 30%, já descontados os gastos com reforma, impostos e taxas. Vitor Ferreira fala em 20% de retorno, mas alerta: “não é fácil”. E outra: leva tempo. Primeiro porque você precisa encontrar o imóvel, o que, nos grandes centros principalmente, significa ter que fazer muita pesquisa. Depois, vem a parte da obra, que, como todos sabemos, sempre leva mais meses do que o projetado incialmente.

Na prática

Pensando no desafio que o investidor e a investidora vão enfrentar, separamos algumas dicas para quem quer se aventurar no house flipping. Vamos a elas:

Procure um imóvel com preço atrativo

O pulo do gato nessa modalidade é o valor de compra do imóvel. Se você comprar uma casa ou apartamento por um preço acima do que ele realmente vale, terá um retorno menor no fim do processo. Nas metrópoles, a dica de Ferreira é evitar regiões muito próximas a estações de metrô, que ganharam muito valor nos últimos anos. 

Cuidado com os gastos da reforma 

O próximo passo é reformar, mas tudo deve ser precisamente calculado. Danilo Duarte, da Conecta Reforma, diz que é preciso gastar entre 10% e 15% do valor do imóvel em sua restauração. Cometer um erro nesta fase, como não ter o planejamento detalhado ou contratar um serviço ruim, também vai custar caro na fase final, que é quando você vai embolsar o retorno. 

Lembre-se dos impostos e taxas

A compra de qualquer imóvel envolve documentações caras e impostos. Não pesquisar sobre cada um desses custos é um erro que vai gerar frustração e um cálculo impreciso do preço de venda necessário para obter lucro. O investidor precisa contar com Imposto de Renda, que só é cobrado em caso de valorização do imóvel, e taxas como a de transferência para o seu nome e comissão do corretor de imóveis. Esses custos somam entre 8% e 13% do valor do imóvel, segundo Duarte. 

Contrate bons prestadores…

Economizar nesta etapa do processo pode custar muito caro. Bons prestadores evitam retrabalho e instafisfação com o resultado da obra. Além disto, as surpresas, que podem acontecer em qualquer obra, são mais facilimente solucionadas por prestadores experientes, que conseguem até prever um problema que outros vão tratar como surpresa em determinada fase da obra. 

…e faça um contrato por escrito com eles 

O setor de construção civil ainda tem uma força de trabalho informal relevante, com profissionais que trabalham por conta própria e não têm uma empresa para dar suporte ao processo. Por isto, é muito importante documentar tudo o que será feito para evitar problemas na Justiça. “Garanta que o prestador detalhou bem o escopo da obra, às vezes o proprietário não sabe ao certo o que está contratando, e isto é importante para traçar uma estimativa de custos e saber o que está contratado ou não”, aconselha Duarte. 

Tenha um projeto arquitetônico

O projeto de um arquiteto entra na lista de itens que alguns acham opcional, mas a economia pode se mostrar ineficiente e o barato custar caro. Um profissional da arquitetura vai ajudar a dar previsibilidade à obra, mensurar os gastos corretamente e antecipar como ficará o projeto.