Pegadinha faz Fundo Imobiliário (FII) parecer mais atrativo do que é no momento; entenda
Calibragem de índice de bolsa inglesa intensificou fluxo de negócios para ativos brasileiros
O segmento de fundo imobiliário (FII) – com alta de 13% no volume diário de negociações em setembro – parece alvo do apetite do investidor.
Mas ele só parece. Na verdade, quem olhar para o giro de compra e de venda dos principais FIIs negociados na B3 neste momento corre o risco se deixar levar por uma espécie de pegadinha.
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No último dia 20, um poderoso índice com ativos principalmente de mercados emergentes, o FTSE Global All Cap ex US, balanceou a sua carteira. O portfólio conta com dez representantes do mercado de fundos imobiliários brasileiro.
A simples acomodação desses ativos dentro do índice da bolsa de Londres, a London Stock Exchange (LSE), foi suficiente para trazer um forte fluxo de dinheiro estrangeiro para o setor de fundos imobiliários. Assim, o investidor estrangeiro precisou comprar e vender ativos locais.
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O que aconteceu com setor de fundo imobiliário
Assim, em setembro, e até este momento, o volume médio diário de negociação dos FIIs está na casa de R$ 302 milhões. Um giro acima do volume médio diário de 2024, em R$ 267 milhões.
Com isso, um fundo imobiliário como o Kinea High Yield (KNHY11), de créditos imobiliários, ou o VBI Prime Properties (PVBI11), de galpões logísticos, explodiu em liquidez.
O giro do KNHY avançou 22 vezes. Saiu de uma liquidez diária média nos últimos seis meses de R$ 5 milhões para R$ 114,8 milhões no dia 20 de setembro.
No PVBI, o volume de negócio foi de uma média diária, também em seis meses, de R$ 6,5 milhões, para R$ 95,4 milhões.
Confira o impacto no balanceamento no principais FIIs
| Nome do fundo | Ticker | Liquidez (em 20 de setembro) | Liquidez (em seis meses) |
| Kinea High Yeld | KNHY11 | R$ 114,9 milhões | R$ 5,15 milhões |
| TG Ativo Real | TGAR11 | R$ 109,8 milhões | R$ 8,5 milhões |
| Kinea Rendimento Imobiliário | KNCR11 | R$ 96 milhões | R$ 12,4 milhões |
| VBI Prime Properties | PVBI11 | R$ 95,5 | R$ 6,5 milhões |
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | R$ 88,9 milhões | R$ 5,2 milhões |
| XP Malls | XPML11 | R$ 61 milhões | R$ 15,2 milhões |
Impacto é pontual
Para Alexandre Despontin, CEO da Mérito, gestora de fundo imobiliário, o movimento, apesar de atípico, deve ser normalizado. Ele conta que o FTSE Global faz balanceamentos a cada três meses. A diferença é que, dessa vez, mexeu nos ponteiros dos fundos imobiliários.
“Eles levaram em consideração a nova tendência de alta da taxa brasileira de juros e recalibrou a participação dos fundos imobiliários brasileiros”, conta.
Segundo Despontin, o movimento é pontual. “A tendência é que, passado esse fenômeno, o volume de ofertas no mercado de fundos imobiliários deva desacelerar”, diz o executivo.
Correlação de fundo imobiliário com a Selic
A crença de que o movimento de compra e venda de fundo imobiliário vai desacelerar, como diz o CEO da Mérito, tem relação com o histórico da classe em momentos de alta da taxa Selic. Assim, quando os juros sobem, os fundos imobiliários perdem atração.
Larissa Nappo, especialista em fundos imobiliários do Itaú BBA, concorda. “Quando você retira esse evento, concentrado em uma semana, o volume de procura por fundos está em linha com o ano e com tendência de queda”, observa.
